房地产签约常识

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1、房地产签约基础法律知识1.1 土地使用权出让最高年限如何确定？（1）居住用地70 年（2）工业用地50 年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或者其他用地 50 年1.2 民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？（1）十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动， 是完全民事行为能力人（2）十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完 全民事行为能力人（3）十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应 的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得

2、他的法定代理人的同意（4）不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动（5）不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活 动（6）不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健 康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理 人的同意1.3 法律基础知识专用名词解释1.3.1“定金”和“订金”及“预付款”有什么区别？1.3.1.1 定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在 合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。作为担保方式的一种

3、，定金起到担保主合同的作用；作为违约责任的一种，当一方当事人不履行或履行不符合约定时，应承担定金；罚则的 责任，适用双倍返还或丧失规则。1.3.1.2 订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。交付后，可能产生三 种后果：双方均依约履行，订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分；交付方违约的，订金没收；收受方违约的，原价返还订金给对方。可见，订金的担保功能是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用，不受定金罚则之约 束。1.3.1.3 预付款是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合 同。预付款不适用双倍返还或丧失规则，并无惩罚性；预付款本身乃主合同标的的

4、一部分，而定金乃是于主合同款项外支付的现金或其他替代 物。1.3.2“买卖不破租赁” 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也 不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要 求承租人返还租赁物。1.3.3 房屋承租人的“优先购买权” 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于 第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。1.3.4 不可抗力 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如：（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流；（2）政府行为，如征收、征 用；（3）社会异常事

5、件，如罢工、骚乱。1.3.5 格式条款 格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。 格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加 重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解 释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当 采用非格式条款。1.3.6 强制执行 法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其 所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书

6、以及依法应由法院执行的其他法律文 书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。 提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人 是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序。1.3.7 财产保全 是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到 执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的 强制措施。1.3.8 查封 是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人 处分的一种财产保全措施。1.3.9 仲裁 仲裁是指纠纷

7、当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由 第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。 仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；但强制执行还需要向人民法院提出申请。1.4 合同1.4.1 规定什么情形下当事人可以解除合同？（1）因不可抗力致使不能实现合同目的（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（5）法律规定的其他情形1.4.

8、2 合同变更有哪些方面的规定？ 合同变更应取得签署合同的人全部同意 合同变更的方式必须是书面的，口头的不行！ 可以另行签署一个协议（补充协议）对原合同条款进行变更 若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字1.4.3 合同生效应具有哪些条件？（1）当事人具有相应的民事行为能力（2）意思表示真实（3）不违反法律和社会公共利益（4）法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。1.5 违约1.5.1 什么是“违约” 违约是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为发生的前提是当事人之间存在合同 关系。根据民法通则第一百一十六条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不

9、符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。1.5.2 违约的具体情形有哪些？ 在履行期限内，明确表示不履约或延迟履行 不完全履约1.5.3 什么是根本违约？又称重大违约，是指一方当事人违约而使另一当事人的主要利益不能得到满足，受损害 方可以主张解除合同，并可要求损害赔偿。1.5.4 根本违约的情形一方明确表示不履行合同 一方迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行1.5.5 根本违约的后果 守约方有权单方、以书面通知的方式解除合同 守约方可以要求违约方支付违约金1.5.6 违约责任有哪些？ 继续履行：在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同。其构成要件下：

10、（1）存在违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为；（3）必须是 违约方能够继续履行合同。赔偿损失：违约方赔偿守约方所受的损失（差价损失）。其构成要件如下：（1）违约行 为；（2）损失；（3）违约行为与损失之间有因果关系；（4）违约一方没有免责事由。 违约金责任：由当事人约定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时向另一方支付一 定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。采取补救措施 定金罚则：给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同 义务的，双倍返还定金。1.5.7 买卖双方有一方违约或双方违约，我们应该怎么办？第一步：协商 应将买卖双方约到店面协商，

11、问明违约原因，找到解决办法。第二步：催告 如违约方拒绝协商或找不到人，则我们应该按合同签署的地址向违约方发 出催告函，在催告函中写清其应履行的事项和时间，以及不履约的后果。第三步：解约（需根据合同约定）【解约是合同方的权利，中介机构不能主动解约】经 催告后，违约方仍未履行，则可根据补充协议的约定，请守约方向违约方发出解除合同的 书面通知，避免久拖不决。第四步：诉讼 如违约行为给守约方造成损失的，守约方可以诉讼方式解决。1.5.8 三方解约或双方和解时应做到哪几点？ 三方在解除合同时，必须签署解约协议并按照解约协议约定履行相应义务； 解约/和解之后慎防买卖双方恶意跳单，应在解约协议中注明违约责任

12、条款；经买卖双方约定并同意合同解除时，公司应在解约当天或约定期限内，积极配合买卖双 方办理网签注销手续；若公司作为当事人与其中一方达成和解时必须签署和解协议，并就和解后续事务的处理 要有明确约定。1.6 代理1.6.1 代理的种类有哪些？（1）委托代理：是指基于被代理人的委托而产生的代理。（2）法定代理：是指依照法律规定直接产生的代理（3）指定代理：是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理1.6.2 无代理权、超越代理权或者代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何 承担？（1）无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代 理人才承担民事责任。

13、未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名 义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意（2）代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。（3）代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。（4）第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事 行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。1.6.3 以下哪些情形会导致委托代理事项终止？（1）代理期间届满或者代理事务完成（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托（3）代理人死亡（4）代理人丧失民事行为能力（5）作为被代理人或者代理人的法人终止1.7 房地产抵押和转让1

14、.7.1 同一财产向两个以上债权人抵押的，实现抵押权时的优先顺序如何？（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿1.7.2 不得设定抵押的房地产包括哪些？（1）权属有争议的房地产（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产（6）依法不得抵押的其他房地产（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可 以抵押的除外1

15、.7.3 房地产转让可分为有偿和无偿两种，分别包括哪些方式？ 有偿转让主要包括房地产买卖，房地产抵债，房地产入股等方式 无偿转让主要包括房地产赠与，房地产继承等行为1.7.4 不得转让的房地产包括哪些？（1）以出让方式取得土地使用权但不符合以下规定的按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之 二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、 供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地 或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的（3）依法收回土地使用权的（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（5）权属有争议的（6）未依法登记领取权属证书的（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（8）已完成开发投资总额35%的高档公寓项目（9）已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地1.8 出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？