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1、成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告目 录第一章项目概论1一、项目概况1二、项目建设目标1三、可行性研究报告的研究范围和编制依据1三、可行性研究报告的主要内容2第二章项目业主简介8一、业主简介8二、股东介绍9第三章项目区概况12一、区域位置12二、地形地貌12三、气候特点12四、行政区划与人口13五、城市综合实力13六、社会经济情况14七、旅游资源14第四章项目的提出和建设的必要性16一、项目的提出16二、项目建设的必要性17第五章第五章 项目建设条件22一、项目区域地理位置及自然条件22二、区域社会经济发展状况26三、区域城市规划27四、区域旅游产业发展规划28五、项目提出的时机29第六章
2、项目市场分析31一、成都市场旅游市场概况31二、成都市旅游业态分析32三、成都市旅游消费分析35四、区域旅游市场预测35五、本项目的市场规模预测36六、市场营销战略分析41第七章第四章 项目内容和规模47一、项目概念规划简介47二、项目建设内容48三、建设规模50第八章项目建设方案52一、总平面规划52二、专项方案分析52三、建设方案编制依据56四、单体建筑建设方案57五、建筑结构62六、基础设施及公用工程62第九章环境保护65一、概况65二、采用的环保标准65三、环境质量现状65四、主要污染源与污染物66五、环境保护措施67六、环境影响评价69第十章项目运营管理方案70第十一章投资估算及资金
3、来源74一、投资估算74二、投资估算方法：74三、估算范围：74四、投资估算说明：74第十二章财务评价76一、财务评价依据76二、基础数据76三、销售收入估算76四、经营成本估算78五、财务指标计算81六、财务评价结论83第十三章建设期资金来源及贷款清偿84一、建设期间资金来源84二、还款期84三、贷款利息84四、贷款偿还资金来源84五、贷款清偿能力分析85第十四章87成都市工程咨询公司 成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告第一章 项目概论一、项目概况（一）项目名称：成都大熊猫生态园项目四期（二）项目业主：成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司（三）项目性质：旅游服务设施建设（四）建设地点：
4、蜀龙大道与熊猫大道交汇处，位于大熊猫繁育基地的东侧二、项目建设目标以活体大熊猫科研、观赏和虚拟大熊猫自然历史文化主题展示相结合的主题乐园；融生态、环保、体验、互动、参与、感受为一体的世界级的大熊猫主题文化旅游目的地；展示和提升成都形象的舞台，熊猫品牌战略的实施平台，中国的大猫名片。三、可行性研究报告的研究范围和编制依据（一）研究范围我公司受本项目业主委托，对成都大熊猫生态园项目四期进行可行性研究，主要研究内容包括建设的必要性、主要建设内容及工程量、投资估算、还贷测算等。（二）可行性研究报告的编制依据1、市国资委关于同意成都文化旅游发展集团公司投资整理1000亩大熊猫生态园旅游配套设施用地的批复
5、（成国资规2008107号）；2、关于对成都市申请解决大熊猫国际生态旅游项目用地请示的办理意见（川国土资函2008284号）；3、研究大熊猫生态园四期项目规划建设工作的会议纪要（成府阅2008177号）；4、成发改审批（2008）989号成都市发展和改革委员会关于成都大熊猫生态园项目(四期)项目建议书的批复；5、成都市城市建设总体规划；6、成都市风景名胜体系规划7、其他相关资料。四、可行性研究报告的主要内容（一）项目建设的背景1、成都市旅游场的现状成都“天府之国”、中国最佳旅游城市、稀世珍宝大熊猫的故乡。通过近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有：旅游业发展迅速，前景广阔、缺乏具有直接吸
6、引力的旅游亮点、旅游产业单一，需要打造旅游复合产业链等特点。2、熊猫基地的现状成都市大熊猫繁育研究基地繁育研究大熊猫的的科研机构，保护拯救和饲养繁育大熊猫，展示、宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。熊猫基地现状有：持续增长，游客消费能力强、客源依赖性强、产品单一、功能单一、缺乏配套设施、留客时间段、缺乏回头客等特点。3、大熊猫无可比拟的文化价值大熊猫是世界上最珍贵的动物之一，是人类与自然和谐相处的标志，也是人类和平友好的使者和吉祥友谊的象征。 大熊猫具有世界级的影响力和极其丰富的精神内涵，拥有无可比拟的文化价值。4、大熊猫品牌和四川省成都市的旅游品牌四川是大熊猫的发现地和最要的栖息
7、地，四川省委、省政府和成都市委、市政府十分重视发展大熊猫文化产业，提出实施“大熊猫品牌战略”，提升“天下四川，熊猫故乡”的旅游品牌形象，集中全力打造国际一流的生态旅游目的地。大熊猫生态园四期项目是根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。（二）项目特色和定位1、项目的必要性（1）本项目的建设是是四川省、成都市旅游市场发展的需要；（2）本项目的建设是将熊猫基地现有资源基础完善和优化的需要；（3）本项目的建设是四川省、成都市缔造熊猫产业、提升熊猫品牌的需要；（4）本项目的建设是四川省、成都市文化旅游形象平台提升的需要；（5）本项目
8、的建设是四川省、成都市国际形象提升的需要；（6）本项目的建设是四川省、成都市扩大内需，促进区域经济持续发展的需要。 2、项目特色具有不可替代性（1）本项目是以大熊猫为资源载体，根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。（2）本项目以生态环保为基础，并力争成为西南乃至国内第一个CDM项目的生态旅游主题公园。（三）项目市场分析大熊猫生态园四期工程和前三期有不同的规划思路，在旅游业态上有新的拓展。大熊猫生态园四期定位于虚拟大熊猫的自然和文化主题展示，并建成为生态、环保、体验、互动、参与、感受大熊猫主题文化旅游目的地。与前期（大熊猫繁
9、育研究基地）以大熊猫保护、科研以及观光、科普旅游为主的园区功能和旅游业态互为补充，因此，大熊猫生态园四期具有更为广阔的市场空间。1、本项目旅游环境容量分析本项目合理的空间容量为11.2万人/日。旅游设施容量1万人次/日左右，旅游设施合理容量为60007000人次/日。2、游客数量预测本项目旅游环境容量合理值为6000人，最大容量为1万人/日，按照全不均匀系数为0.5，全年平均5000人/日（小于合理容量），预测全年游客数量为180万人左右。（四）项目内容和规模1、规划分区大熊猫生态园四期在平面上按功能分为六个区，即：免费开放区、儿童游乐区、主题游乐区、大剧院、配套设施区、二期建设区。2、分区内
10、的建设内容（1）、免费开放区-熊猫小镇免费开放区规划位于项目用地南侧，大部分沿熊猫大道布置，主要建筑和景点有：大型入口广场、熊猫大道与蜀龙大道交汇处的停车场、公交站等交通设施；分别通往儿童游乐区、大剧院、主题游乐区的入口；用地西南侧沿人工湖布置的多个主题餐厅、主题购物区和湖滨景观等。（2）、儿童游乐区欢乐岛欢乐岛位于项目用地东南侧面濒临人工湖的半岛内，与大熊猫繁育研究基地相邻。欢乐岛主要针对儿童及亲子游客，提供生动活波，富有童趣，与自然、科技亲密接触游乐节目。（3）、主题游乐区梦幻庄园主题游乐区是大小熊猫生态园的核心部分，位于项目用地中部，占地约为整个四期占地的1/2。区内主要提供新奇、激情、
11、体验式样的游乐节目，适于青年及家庭游玩。（4）、大剧院大剧院是大熊猫生态园四期的又一标志性建筑之一，也是全园最大体量建筑。大剧院以上演大型歌舞剧、马戏及各类演出为主，为现代化多功能剧院。（5）、配套服务区主要位于项目用地北侧的坡地上，包括一个三星级旅店、哈哈营地（户外营地）、管理中心以及储藏室等管理用房。（6）、二期建设区建设内容包括用地东北角山坡预留地上的一个五星级酒店，主题游乐区内预留地内的大屏幕影院、动物表演场；分布在建设用地外围的是户外餐饮区和艺术长廊等。除上述建设内容外，还将建设绿化、道路、管网、供配电等基础设施。3、建设规模大熊猫生态园项目四期主要经济技术指标指 标建设面积比例总用
12、地面积（ m2）558695100%总建筑基底面积（m2）（包括二期）6000010.74%地上建筑面积（m2）7925014.18%其他建筑面积（m2 ）（不计入容积率）2000地下停车场和设备用房4500硬地及铺装广场面积（m2）280005.01%水面面积（m2）143202.56%道路及停车场面积（m2）6940012.42%容积率14.18%建筑密度10.74%绿地率69%（五）环境保护本项目紧邻大熊猫繁殖研究基地，并与其相互呼应，是大熊猫生态园的“动”区，项目致力于建设国际级的生态文化旅游区，将执行最严格的国家环保标准，尽可能减少对周边环境特别是对熊猫繁育和栖息环境的影响，创造于自
13、然和谐共生的绿色、环保经营理念，实现园区的可持续发展。（六）建设进度计划本项目建设期4.5年，从2009年7月至2014年12月。2009年7月前完成前期立项、可研、环评、融资和招投标等工作，2009年7月，项目动工。其中一期实施部分为欢乐岛、熊猫小镇和梦幻庄园，在2011年7月前完成土建安装并试运行。2013年12月前完成二期主要建筑的土建安装，并试运行。2014年12月前，完成所有建设内容，并通过竣工验收，全部正式开放。（七）投资估算本项目估算总投资89161.29万元。包括：1、第一部分工程建设费用（工程直接费用）56922.05万元；2、第二部分工程建设其他费用13002.84万元；3
14、、本项目只估算基本预备费，基本预备费按第一部分工程建设费用的10估算，计5692.21万元。4、建设期利息项目拟申请银行贷款58000万元。还款期不超过10年，宽限期3.5年，按现行利率计算，建设期利息为13544.19万元。（八）财务评价1、本项目主要财务评价指标为：所得税前投资利税率14.99，所得税后投资净利率11.24；全部投资所得税后财务内部收益率15.88，所得税后静态投资回收期8.54年，项目在财务上可行，根据敏感性分析，项目具有较强的抗风险能力。根据项目拟定的融资方式和资金偿还渠道，项目建设资金贷款本息偿还有足够的保证。序号项 目财务内部收益率（）财务净现值（万元）静态投资回收期（年）1所得税前19.69475347.532所得税后15.88274148.54（Ic=10）回收期含建设期。2、不确定性分析1、敏感性分析：销售收入的提高和降低是最为敏感的因素，如果销售收入降低10，则所得税后内部收益率为12.55。2、盈亏平衡分析：说明项目销售收入达到19593.8万元以上，即相当于预测的43.4，在相同消费水平
