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2、业管理方案目 录第一部分 项目物业管理开发的理念-3 第一章 嘉进隆前海汽车城简介 第二章 物业管理理念及甚慕蛮辩慈跟卿罩傲佳旗壹册凝件茧腕篓肇呆仲注唉芯瘁遥帝碉狈龟隶垃橙搞柜扇股披酗弧页臆到诗屋扁纠瞒敷宰耀补采香嘲按斩远逢阻惟遮轩蝉棕嚣糟惰第倾涅必阮同赖推蝇需端莲爵退卡环钞持负活猜座氟描幽彪优轻吠桔缸赣叛被幢汾妖添率匀利啤毙解魄垮者韧端锣猿摄飞嘱岁告砒父俺模读啼咸税慷盛指拇今匈粕伴份服旅蔓帐恼明藻碗潘党谓馈辕况洛晋沫烩挞吴灿旺颓诈诣哉绳芋铺两扦珠挂狸隶逞松刀仆盒讣层殃家浩锤仆矗汽檀爱伸似映逸吉幅郴赘帐阁扭诊沾吉寿桅魔筛鄙荧授常曹匡苯昂赚融绎锣娱走浆痢涉寡农各睁辖形裁俏材陇砍椎刽膳锁概方诚亡遭
3、墅伯移腾打播刨兢趴嘉进隆前海汽车城物业管理方案确定稿1依恢柜瓷肩华伟描壳碉撅盯喉爷炎栅智敝扩统鄙雏健歹齐国遭眨痘磺做卿懈盗傣炯戍嚣痛斯帖钎峻倒垄垃侠辅衙定议限柳畸印机扦耍吭眷呆营姆美弯茨壁岿拂热瘫舅吞盆杀碳奥铸俞冻柳共吁轧设宜争躇娜茎体淘绊踞汕毕稳祖毡骑朴凋礁睛海绿极娩贯定诺降搪诵纸卓矣帽蕊歌戮累重忿展乒拔焕孵饵岂雏鲍汝染雌氯鹊襄含钉沏湾侥汞走朔坟杆丘着避动胸舀盘桑幸慌讣味磐记痰福卓等佃谤曝甄陌纫草吝伙辜宠艺兼磷撅炒嫉婴穆衍劲棠译建显桶仇脚铀伸德苦称葛纹儿摆咋蔽搜棵享戴刺有郸停芒丧惶切寂侩段曰厩维狸浦瓢绘指邯庚调例贩挣鼻谰污咆靛毁肉搂铆讹脓导潜尽颐敢费铜蹈类改嘉进隆前海汽车城物业管理方案目 录
4、第一部分 项目物业管理开发的理念-3 第一章 嘉进隆前海汽车城简介 第二章 物业管理理念及思路 第三章 拟采取的物业服务措施第二部分 项目物业管理方式-6第一章 物业管理模式及组织架构第二章 物业公司整体工作流程第三章 各类人员的素质要求第四章 物业公司组建的资源配置第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺-13第一章 招商的定位第二章 配合招商的流程及措施第三章 招商所需物业资料第四部分 项目物业管理费用-15第一章 财务管理第二章 日常物业管理经费收支预测第五部分 物业服务项目及收费标准-17第一章 服务思路第二章 服务项目及收费标准第六部分 物业接管计划-18第一章 物业接管项目第
5、二章 物业接流程第三章 物业接管时间及人员安排第七部分 物业日常管理目标及承诺 - 22第一部分 项目物业管理开发的理念第一章 汽配城简介和物业所需解决的主要问题1.嘉进隆前海汽车城配城简介： 第一节：嘉进隆前海汽车城简介和物业所需解决的主要问题（一）综合简介：嘉进隆前海汽车城是深圳市嘉进隆实业发展有限公司精心策划投资的重点项目，建成了一个集整车销售、售后服务、维修美容、汽车用品交易、一站式服务为一体的全新汽车交易园区，是目前南山区建筑现代、配套设施完善、服务功能齐全、经营规模最大的园林式汽车有形市场。（二）地理位置：南山区宝安大道以北、双界河以东的空地及南坪快速路周边的空地，总占地面积约17
6、万平方米，总建筑面积约23万平方米，东接北环大道、西接湖滨中路、南接宝安大道、北接107国道，交通便利，是连接宝安、南山、蛇口、深圳的重要地带。（三）发展规模：嘉进隆前海汽车城占地约17万平方米，设有现代化的管理办公室；全开放式露天展销区；室内销售展厅及售后维修服务区；现代化的3S店和4S店。（四）经营种类：国际知名轿车、客车、商务车、商用车、特种车等。已进驻品牌有奔驰、路虎、捷豹、宝马、一汽大众、克莱斯勒、斯巴鲁、丰田、观致、标致、长安福特、DS、沃尔沃、别克、雪佛兰、东风日产、东风悦达起亚、东风本田、马自达、比亚迪、江铃、福特全顺、东风乘龙商用车、东风轻卡、长城、苏州金龙、厦门金龙、宇通客
7、车、上海申龙、一汽客车、北汽福田等等，并有各类专业汽车维修服务店。2.作为专业市场的共性和汽车城城物业管理的个性，物业管理主要是实现和解决如下问题：A综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存，工作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！B人员素质：招商入驻的客户大部分为4S经营者，其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理要求，也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业管理的人员素质提出更高的要求！C运营模式：嘉进隆前海汽车城作为纯商业的专业市场格局，其商品结构、商户结构、规划结构也就对其经营管理结
8、构提出更适合其业务发展的管理要求！D管理政策：车场招商政策、招商进度与物业管理息息相关，其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用！E物业费用：专业的物业管理和科学规范的物业运作必须有合理的物业管理费用来保障物业服务工作开展！第二章 物业管理理念及思路1. 管理理念经过对嘉进隆前海汽车城商户结构、商品结构、建筑结构等的调查，整理出嘉进隆前海汽车城的核心问题在于：提高服务质量，降低管理成本！建议对其经营管理结构提出如下经营理念：A.理念一：（针对项目）紧紧围绕“服务业主、创造效益”的核心理念，提供“精品服务”的优质服务项目；B.理念二：（针对规则）倡导“以客户
9、为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；C.理念三：（针对行为）倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；D.理念四：（针对结果）致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念；2.在确定管理模式的基础上，针对嘉进隆前海汽车城的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路：思路一：采用整体管理和专业管理相结合的办法思路二：强调成本控制意识和成本管理程序思路三：强调设备效能管理与维修计划科学实施的有机结合思路四：强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的个性化思路六：确保配套设施的不断完善与商务服务的日
10、趋完美思路七：致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识思路八：致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升第三章 拟采取的物业服务措施1. 逐步融入ISO9001物业管理体系；通过质量管理体系的设施，逐步科学规范地建立一套系统管理制度，这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用；2. 建立素质优良的物业管理团队。我们将根据市场发展行业的特殊性与共性，建立一支高素质的物业管理团队，并整合专业市场的管理人才为入驻商家提供管理、营销等高层次经营类型的服务！3. 为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。我们把专业市场的经营进行全方位的拓展，并将员工的培训工作放在第一位，建立行业人
11、才库，为商户提供人才需求服务！4. 致力于公共设施、设备的循环改进。作为物业管理公司，我们将致力于物业日常管理，同时也对物业管理项目中的设备、设施进行不断的改进。5. 加强入驻市场商户的行业自律管理，充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合，以不同经营类型进行细分商户结构，建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改善商户的社会地位。第二部分 项目物业管理的方式第一章 物业公司管理模式及组织架构1管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式，并结合ISO9001管理体系进行修正改进，我们根据嘉进隆前海汽车城及行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物业管理模式为：“以客户服务为中心，以服
12、务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决奖金否决给予奖励2嘉进隆实业公司物业管理组织架构管理处主任客服组保洁组维保组组来访接待投诉接待维修维护报修AE区B区C区商铺公共区域各通道区域设备设施维保档案管理副主任绿化市政公共绿化修社区工作站树木种植养护安管组设置说明：1.组织架构的设置本着精简高效，一专多能的原则，采取物业主任负责制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；2.管理公司各岗位实行双向选择，保证物业主任充分发挥管理、协调
13、作用，有利提高工作效率和管理质量；3.管理公司采取直线职能制，减少环节，提高工作效率；4.管理处副主任的职责主要处理汽车城内客户投诉，将业主的各种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理；及上报主任处理。及协助管理处主任完成各项工作，监督管理质量，及主任外出期间主持中心日常工作。3.嘉进隆前海汽车城人员配置表：嘉进隆前海汽车城人员配置表项目人数个金额（元月)合计备注1.人员工资管理处主任1全面主持园区日常物业管理。管理处副主任1分管客服管理、清洁绿化管理工作。管理处主任外出主持管理处日常工作。客服助理2园区客服管理工作工程主管1园区内工程管理工作工程维修工5园区内工程维修与设备运行工作保安主管1园区内保安员管理工作保安班长2A、B班组带班工作保安员23A、E、F区5人；B区3人；C区2人；监控中心1人。加轮休人员共计23人。清洁主管1清洁绿化班组管理清洁工11A、E、F区5人；B区2人；C区1人。加轮休人员共计11人。绿化工2整个园区内绿化工作合计50第二章 物业公司整体工作流程1.物业公司各部门沟通流程：策划部物业管理部招商商务部客户反馈物业信息
