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1、精选优质文档-倾情为你奉上商业综合体成功要素解析2014年7月专心-专注-专业目录1.2.3.挑战与机遇并存的市场经典案例借鉴世邦魏理仕经验挑战与机遇并存的市场挑战大幅增长的供应总量p 国内优质商业2013年全球在建购物中心面积（万平方米）2013全球新建成购物中心面积排名（万平方米）3,9003002,180200100全球中国世邦魏理仕白皮书全球购物中心最活跃城市nn目前，中国在建购物中心规模位居全球之首，占总量一半在未来三年中，中国将有10个城市每年购物中心完工面积超过100万平米，其中包括沈阳。n商业数量的激增推进了中国零售品牌全球化进程，也同时造成了市场同质化的压力CBRE | Pa
2、ge 4 资料来源：世邦魏理仕分析挑战大幅增长的供应总量p 国内优质办公2013 2016 中国14个主要城市写字楼总存量*（万平方米）2016年中国14个主要城市写字楼增量变化（万平方米）* 为CBRE开设分公司的14个城市的统计数据世邦魏理仕白皮书 中国办公楼实情调查n根据数据统计，4年内，中国主要城市写字楼存量将增长80%nn写字楼的增长来自经济需求拉动及新兴商务区规划的政策拉动包括沈阳在内的二线城市，政策拉动性强，写字楼消化压力较大CBRE | Page 5 资料来源：世邦魏理仕分析挑战区域供需矛盾p 沈阳商业现状2009 2014.Q1 全市商业经营情况（元/平方米/月）17.1%2
3、2.118.7%16.7%22.018.1%21.9%20.0%21.621.019.119.12009201020112012空置率20132014.Q1首层营业面积租金n至2014年第一季度，全市优质商业存量达到496.7万平米，近5年年均增幅达到22.5%，年均新增量约75.9万平米nn近5年全市优质商业租金、空置率表现较为平稳，受新入市项目影响，租金略有下降目前全市商业市场的新增供应量持续走高，使得商业项目经营表现发展平缓CBRE | Page 6 资料来源：世邦魏理仕分析挑战区域供需矛盾p 沈阳商业未来趋势2013 2018 沈阳商业供应预期（万平方米）2018 沈阳各商圈商业规模分
4、布 预期80060022.1%40.8%金廊沿线太原街中街40020026.9%10.2%其他020092010201120122013 2014e 2015e 2016e 2017e 2018enn预期至2018年，全市优质商业存量将达到790.1万平米，是目前市场存量的1.6倍未来金廊沿线的商业存量规模占比达到全市最高，约40.8%，形成为新的全市商业核心商圈n未来新增项目多数集中在金廊沿线，促使金廊沿线的商业氛围快速成熟CBRE | Page 7 资料来源：世邦魏理仕分析挑战区域供需矛盾p 沈阳办公现状2013 Q4 沈阳各商务区优质办公楼存量（万平方米）2013 Q4 沈阳各商务区优质
5、办公楼租赁情况（元/平方米/月）90.080.070.060.050.040.030.020.010.0 0.083.148%10%11324.312.850%7%847920.976金廊沿线太原街中街其他金廊沿线太原街中街其他* 包含全市优质写字楼项目，不含销售型项目建筑面积租金空置率n全市的办公租赁成交两极分化明显，除金廊沿线的核心商务区外，其他区域的租金较低、空置率较高，商务氛围较弱n目前金廊沿线为全市供应量最大、租金最高、空置率较低的区域，金廊沿线的办公项目代表了全市最高水平CBRE | Page 8 资料来源：世邦魏理仕分析挑战区域供需矛盾p 沈阳办公未来趋势2013 2018 沈阳
6、写字楼供应预期（万平方米）2018 沈阳各商务区办公规模分布 预期60013.2%400金廊沿线太原街8.6%9.9%20068.2%中街其他020092010201120122013 2014e 2015e 2016e 2017e 2018ennn预期至2018年，全市优质办公存量达到496.2万平米，是目前市场存量的3.5倍未来金廊沿线的优质办公存量规模占比依然为全市最高，约68.2%金廊沿线将逐渐取代城市原有的商务区域划分，成为全市唯一的核心商务区CBRE | Page 9 资料来源：世邦魏理仕分析机遇提升空间巨大的消费率空间p 国内优质商业2009 2013 沈阳居民消费水平分析（元）
7、2013 世界居民消费率对比27%28%29,07430%25%20%40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002009201018,47427%城市美国居民消费率*71.6%25%24%26,43123,32620,541英国15%65.8%60.5%57.7%57.6%35.7%10%5%0%20112012居民消费率2013人均可支配收入日本法国德国中国世邦魏理仕白皮书 演变中的零售格局 - 快时尚* 居民消费率：居民消费总额占GDP比重n中国零售市场的消费潜力将逐步释放；同时也面临市场供给带来的巨大压力CBRE | Page 10
8、资料来源：世邦魏理仕分析机遇高品质的蓝筹写字楼p 国内优质办公蓝筹写字楼与整体写字楼比较分析一线城市51%42%24%二线城市31%租金增长总体蓝筹总体17.5%蓝筹10%9.2%5.3%空置率总体蓝筹总体蓝筹世邦魏理仕白皮书 中国办公楼实情调查n根据GDP与写字楼增长率的回归分析，中国二线城市年GDP增长率要达到28%才可以满足吸纳需求，而根据目前经济增长，其供需平衡将需要15年以上的时间n在供应充分的市场（以二线城市为主），蓝筹写字楼具有突出的市场表现CBRE | Page 11 资料来源：世邦魏理仕分析小结近5年，中国商业综合体供应大幅增长包括沈阳在内的二线城市面临长期市场压力商业地产由
9、粗放发展进入专业运营阶段紧扣市场需求的高品质物业是主要的竞争优势CBRE | Page 12经典案例借鉴案例选择2纽约 洛克菲勒中心1北京 - 华贸中心CBRE | Page 14北京 华贸中心p 项目简介nn北京核心商务区中最具代表性的大型高端综合项目项目定位充分考虑核心商务区的未来发展，在规模、档次、品牌选择上极具前瞻性位置华贸中心CBD北京CBD东35万平米约77.5万平米（扣除车位面积）写字楼商业200,000245,000130,00025.8%31.6%16.8%25.8%占地面积建筑面积物业构成酒店住宅竣工时间开发商建筑设计项目定位200,0002008年北京国华置业美国KPF建
10、筑设计事务所CBD规模最大、功能最完善的地标级综合体项目CBRE | Page 15北京 华贸中心p 物业构成及布局商业（5部分）1. 新光天地2. 华贸广场3. 华贸购物中心4. 华贸商业街5. 华贸19号 核心商业规模近20万平米，主出入口及主 展示面均临西大望路并与地铁相连，有效 聚集人气；写字楼（3栋）1. A楼5-28层2. B楼5-32层3. C楼5-36层 临城市主干道长安街布局，具极佳的展示 作用；酒店（2座）1. 丽思卡尔顿 305间2. JW万豪 590间 2间5星级豪华酒店公寓1. 高档公寓 150,000平米2. 商务公寓 50,000平米 占比25.8%的散售类物业C
11、BRE | Page 16北京 华贸中心p 经营状况nn商业新光三越百货汇聚1200个知名品牌，是中国百货营业额单店第一名其营业额逐年大幅上涨： 2008：25亿元 2009：33亿元，涨幅32% 2010：48亿元，涨幅45% 2012：65亿元，涨幅35% 2013：73亿元，涨幅12%租金水平引领CBD商务市场拥有大量主力租户： 德意志银行：8,000平米 强生医药：12,000平米 SAP软件：2,300平米 松下电器：2,300平米两栋整售给基金，一栋持有，兼顾短期和长期收益项目引入万豪酒店集团旗下2家5星级酒店，酒店的冠名在开发初期即为项目赢得高端口碑酒店品牌确定之后，将酒店多数股
12、权出售给投资者，减轻资金压力nn写字楼nn酒店n公寓CBRE | Page 17n销售类物业，获取短期回报，减轻资金压力北京 华贸中心p 项目启示n定位极具前瞻性，与国贸中心呈差异化发展，国贸强调高端商务办公属性，而华贸大幅增加商业、酒店等配套服务设施的占比，形成了功能丰富、配套设施完善的城市活力中心n引入新光三越、JW万豪等战略合作伙伴，通过品牌效应，迅速奠定项目高端影响力编号1项目国贸中心1期京广中心中服大厦汉威大厦落成时间19901990199719972东大桥路朝阳路东三环32344561长安街西大望路75嘉里中心国贸中心2期SOHO现代城招商局大厦赢嘉中心京汇大厦艾维克大厦艾米克大厦
13、19991999199920002001200120022002华贸中心8 109 11 12 通惠河华贸中心定位规划时的周边区域格局：nnn东四环6789101112北京CBD初具规模，共落成10余个商务项目，提供60余万平米办公面积物业集中于以国贸中心为旗舰物业的国贸桥区域，华贸中心距国贸桥1.5公里商务配套设施主要包括国贸商城、嘉里中心商业，未形成辐射性强的商业中心氛围CBRE | Page 18北京 华贸中心p 对建设商业综合体的借鉴n针对规划发展区进行商业定位，应充分考虑未来需求增长，在规模、档次、业态、布局等各层面，具有前瞻性n引入知名商业、酒店运营者等战略合作伙伴，可以大幅提升项目影响力，并降低市场运营风险n进入稳定运营期后，通过商用物业整售交易实现回款，
