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1、农村房屋买卖合同效力的认定时间：2012-10-17 10:22我要评论(0)找法网农村房屋买卖容摘要：在现行的法律法规中，由于农村房屋法律定位模糊，农民对其自有房屋是否有处分权在立法上存在矛盾，导致在实践中带来很多社会问题。司法机关只能援引实际上不能作为判决依据的行政规章来作出判决，因此应通过修改土地管理法对农村房屋能否买卖、如何买卖等问题予以明确。本文认为，因宅基地的特殊性，可以通过一些特殊的方式如法定租赁权等，让农村房屋在市场上自由流通，从根本上保障农民的利益，使农民真正享有物权。关键词：农村房屋买卖合同效力财产权土地管理法农村房屋买卖案例分析2002年7月1日，女士以4.5万元的价格购
2、买了通州区宋庄镇辛店村村民马先生的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，女士还拿到房屋买卖协议和土地使用证。不过，宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明“房屋出售给女士使用”。2006年12月，原房主马先生要求原价收回住房遭到拒绝后，马先生夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。2007年7月10日，市通州区法院宋庄法庭作出判决，认为女士的房屋买卖协议无效，判令马先生向女士支付93808元房屋补偿，限女士90天“退房”。但判决后，女士不服提出上诉。2007年12月17日，市第二中级人民法院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，原告向被告返还房屋，被告
3、向原告支付原房与添附部分的折价补偿为人民币93808元。这起案件也是农村房屋买卖纠纷的一个缩影。目前，很多农村房屋买卖纠纷都与此相类似，而法院的判决也与上述判决雷同。本文认为，从长远的社会效果看，类似判决带来的不良效果要比判决本身不公平对社会的负面影响严重。首先，从法理上讲，类似于上述的判决结果与法律价值趋向追求的是公平和正义相悖。作为农村房屋买卖合同的当事人之一，农民在出卖自己房屋时，其目的是为了获得经济利益，而且在签定房屋买卖合同时买卖双方都是自愿的，而在涉案的房屋市场价上升以后，作为原告的卖方此时认为有利可图，因此提起诉讼，利用民事诉讼作为自己谋取更多利益的手段，所以法院以农村房屋买卖合
4、同无效判决将升值的房屋返还给原告，这实质上认可了原告这种不诚信的行为，而原告当初的行为却因此而获得了更多的利益，因此该类判决与诉讼法所提倡的正义和公平原则是不相符的。其次，从法律的效果来看，类似上述的判决并没有达到稳定社会秩序的目的，作为原告的农村居民将自己的房屋卖掉时，说明他确实已经没有使用该房屋的需要了，才将房屋卖给作为被告的城市居民，而法院判决被告作为购房人将房屋返还给原告，该判决本身就蕴含了潜在的纠纷，因为原告有可能再次将房屋出售给另外的居民，再次获利，而当房屋再次升值时候，又会以同样的手段将房屋收回，因此，类似上述的判决实际上是让原告利用法律对此问题没有明确规定的漏洞，达到了不合法的
5、目的。农村房屋买卖相关法律规定目前，我国法律体系中没有一部专门法律来规农民的房屋所有权，只是在一些行政规章中对农村房屋问题作了规定。如国务院办公厅1999年发布的关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知(以下称通知)第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。还如2004年11月国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(以下称意见)规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证”，从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是的。但是在一些全国人民代表大会颁布的
6、基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖，如根据土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，物权法第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应与时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看，物权法和土地管理法是基本法，属于上位法，上述的通知和意见是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不与基本法的效力，因此可以认
7、为法律是允许农村房屋买卖。在司法实践中，法官对于农村房屋买卖合同认定无效的原因，在于我国现行的相关法律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。目前，涉与到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在宪法、民法通则、物权法和土地管理法中，而我国现有的用来规房地产行业的法律如城市房地产管理法、城市规划法、建筑法等都是用来系统的阐述城市房屋所有权的问题。与此同时，散落在上述几部法中关于农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突，例如根据土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依
8、法发生转移的除外”。根据该条款，只有“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况下，农民集体所有的土地的使用权才可以转让，因此可以认定农村村民不能处分自己的房屋。而土地管理法第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，依据该条款规定，法律又允许农民买卖自己的房屋。因此这种互相矛盾的法条导致了在处理同类案件时候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，也会作出截然不同的判决结果。农村房屋买卖法律完善建议综上所述，本文认为，对于农村房屋买卖已经成为较为普遍的现象，应该本着“宜疏而不宜堵”的原则，通
9、过完善的法律进行疏导，修改土地管理法的相关规定，让农村房屋在市场上自由流通，从根本上保障农民的利益，使农民真正享有物权。由于我国土地所有权分为国家所有和集体所有，宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利，往往是与该成员的资格联系在一起，因此就使得宅基地使用权不是一般的财产权利，而是一种与一定的身份相联系，且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利，所以不适合自由转让。宅基地上建造的农村房屋，也与一般的建筑物有不同的性质。因此应当摒弃过去房地一体化“房随地走”或“地随房走”的观念，将房和地作为两个不同的物权加以评价。借鉴我国地区关于法定租赁权理论，我国地区的民法债权编第425条规定：“土地与其他
10、土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地与房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限，有租赁关系”。在这种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系。这种“法定租赁权”为我国解决农村房屋问题提供了参考。同时，可以参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的
11、问题，且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。也可以借鉴我国一些地区的成功经验，如市郊区已进行试点，补缴40%的土地出让金后，农村房屋可上市的办法，通过补缴部分土地出让金，将宅基地性质变为国有土地，买受人取得房屋所有权与国有土地使用权。参考文献：1.符启林，罗晋京.试论农村房屋所有权和农益保护J.学术研究，2008(7)2.高巧丽，欣.农村房屋买卖法律问题探究J.合作经济与研究，2008(5)3.旭.农村房屋买卖存在的法律问题与法律对策J.时代法学，2007(4)农村房屋买卖合同效力雨强时间:2012-04-19浏览量1925评论 031农村房屋买卖合同效力 容提要：近年来，我国
12、农村居民与本集体经济组织外人员（包括城市市民和外村农民）之间的房屋买卖行为日益活跃，随着城市化进程的加快与民房拆迁补偿的农村房屋买卖合同效力容提要：近年来，我国农村居民与本集体经济组织外人员（包括城市市民和外村农民）之间的房屋买卖行为日益活跃，随着城市化进程的加快与民房拆迁补偿的剧增，由此而产生的纠纷也呈井喷状态。在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点。从介绍、评价司法实践中的观点出发，结合具体法律条文和民法债权、物权原理，对农村土地集体所有权制度下宅基地使用权变动的原因、规则与农村私房买卖中各方当事人的真实意思表示进行分析，应将农
13、村集体土地所有权变动过程中的农村私房买卖作为效力待定的民事法律行为处理。 关键词：宅基地使用权转让 农村房屋买卖合同 合同效力 一、问题的提起 随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋；而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。在这种供需的双重刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多。但是，我国法律目前对于农村房屋的规尚比较杂乱，尤其是涉与农村房屋买卖合同效力的规政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别。尽管部分高院以会议纪要的形式作出了相应的规定，均认为，农
14、村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效12，但实践中执行效果不理想。 由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重要的社会意义。首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障，土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的盾升级，将会害与农村社会的稳定。其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量，于法律理论、实践都是一种考验。 我国
15、城市郊区的农民集体在户籍制度上通常分为农业户口和非农业户口。就前者而言，该集体土地为集体所有当属无疑，而就后者而言，该集体土地根据中华人民国土地管理法实施条例（以下简称条例）第二条第五项即转化为国家所有。基于上述土地所有权制度，对于农村私房买卖纠纷，有主合同容反法律强制规定而无效者（以下简称合同无效说），有主合同有效权利发生转移者（以下简称合同有效说），有主合同房屋买卖部分有效而宅基地使用权买卖部分无效者（以下简称部分有效说）。上述三种主的持有者，主要是以合同债权为基础，采我国合同法债权形式主义物权变动模式，从合同文字表面判断债权是否成立出发来推断农村私房所有权是否移转给买受人。这种静止地思考问题的方法，其缺陷在于在现行农村农民集体所有土地特定主体的条件下，缺乏探询当事人真实意思表示以与与集体土地所有权变动过程相结合，在动态中确定权利变动、归属的思考，因而在逻辑上难以自圆其说。 本文将从法解释论的角度出发，结合有关现行法律规和农村的实际情况进行分析，重点解决以下问题：宅基地上房屋买卖合同是否因反土地管理法的规定而归于无效？如果合同无效法律效果又是什？认为合同有效说的理论依据何在？有无可能在现行法律的框架作出一种合理的裁判，既平衡买卖双方的利益，又不产生法律逻辑上的盾？ 二、关于农民宅
