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1、综合体租金测算方案三篇篇一：综合体租金测算方案购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与 本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为 基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、 服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金（元/平米/月）1层街
2、铺租金水平（元/世/月）1层内铺租金水平（元/世/月）8060-15012080-2001601202803025-40180150-250120-1805040-8020-408070-13030-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括:1、供求关系价格的决定因素2、销售业绩一一价格的支撑因素3、综合成本价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1.商 圈 地 位201）城市核心商圈:202）城市主要商圈：153）正待形成商圈：5-1010152055205152.交通状 况
3、51）交通便捷，停车便利：52）交通停车条件一般: 33）交通拥挤，停车不便：1311551513.客流 数 量101）客流较大：102）客流量一般：63）客流量小：266102210264.消 费 层 次51）消费能力强：52）消费能力一般：33）消费能力较低：1355135335.铺位供求201）供不应求：202）表现一般：153）需求较弱：52020201552015156.硬件 设 施51）硬件完备，动线舒适：52）硬件一般，动线一般: 3333353533）硬件较差，动线较差：17.品 牌 实 力51）实力品牌商参与运营：52）实力、影响力一 般: 33）实力、影响力较弱：13351
4、55538.定 位 规 划101）定位清晰、规划特色鲜明：102）定位规划特色比较清晰：63）缺之统一定位规 划：2661021010669.招商 推 广101）品牌商家纷纷进驻：102）品牌商家部分进驻：63）品牌商家意向进驻：21061026106610.管理101）统专业管理和服务：10222210662服务2）统管理：63）无统一管理或管理较差：2总计：1006667863856905860修正率本项目得分/其余项目得分* 100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元8012016030/月 /mJ修正价格（元/月 /m）修正率*各商圈一层街铺平均租金
5、77100104581503050本项目一租金（元/月/m）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格:凯达（修正率62%）金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%）本项目楼层平均价修正价平均价修正价平均价修正价格租金格格格格格（元/月/（元/（元/月/mJ（元/月/m）（元/月/m）（元/月/m）（元/月/m）m2）月/m）一层 租金（内铺）150933029504756.3结论:采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（兀/月/m?套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%,三楼为一
6、楼的50%,四楼为三楼的75%,负一楼为一楼的40%, 根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为:（以实际面积计、单位：元隘/月）楼层纯租金均价（元/月/m?套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二） 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/m?左右，厘定各楼层区间的租金价格带。（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下:（以实际面积计、单位：元/m/月）楼层租金均价（元/m/月）A类商铺（中庭及
7、主通道边店铺）B类商铺（其他位置店铺）租金均价+10元租金均价+20元租金均价-10元租金均价-20兀地下1层22.5超市1层街铺84.894.8104.874.81层室内56.366.346.32层街铺55.165.145.12层室内36.646.628.63层街铺42.452.432.43层室内28.238.218.24层室内21.2平均43.4 在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。 根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招 商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）（四）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对
8、租金的承 受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、 服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70%。餐饮、娱乐、服务类 的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70%厘定价 格；（五）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不 同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调 整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参 考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。（六）对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优 质商家进驻，实现既定定位和规划，
9、并在保持商家稳定经营的基础上，与商家 一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高 消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承 受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走” 的策略。篇二：综合体租金测算方案1租赁面积构成租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部 分构成1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成：a, 各区域的套内建筑面积。b, 地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用 房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。c, 地下公摊面积（包括
10、楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力 店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间 不在此列）。1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应 包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。2租赁面积计算原则2.1套内建筑面积外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构 时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以 最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积 计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。对要求
11、单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单 独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面 积）。其他部分按照国家相关规范要求计算。2.2地上公摊面积1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态 时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道 面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个 业
12、态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积， 不计入租赁面积。疏散楼梯间及塔楼核心筒问题：疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。塔楼核心筒不计入租赁面积。5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主 力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力 店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中， 需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益 最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。2.3地下公摊面积非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不 计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中, 非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对 整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街） 与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。2.4次主力店要求对于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具体要求后，应将次主力店租赁区 域分解为净使用面积、套内建筑面积和建筑面积三部分（快时尚店需提供净使 用面积），并在图纸上用不同的阴影
