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1、某某五金、机电产品物流园建设项目可行性研究报告某某某工程咨询有限公司2013年8月目 录第一章总论51.1 项目概况51.2 项目单位简介61.3 编制可行性研究报告的依据和范围71.4 可行性研究结论与建议81.5 主要经济技术指标11第二章项目建设的背景及意义122.1 项目背景122.2 项目建设的必要性及其意义19第三章市场分析223.1 市场容量分析223.2 物流行业市场前景分析23第四章建设地点与建设条件274.1 场址选择274.2 自然条件及气候条件284.3 地形地质条件304.4 施工条件30第五章项目建设内容及技术方案325.1 主要建设内容325.2 功能设计方案33
2、5.3 建筑工程方案365.4 设备方案385.4 总平面布置455.5 储运设施455.6 公用工程45第六章环境保护、劳动安全、消防和节能476.1 环境保护476.2 劳动安全496.3 消防516.4 节能与综合利用52第七章企业组织、劳动定员及人员培训547.1 公司组织机构547.2 劳动定员547.3 职工培训54第八章项目建设工期和进度计划558.1 项目实施进度558.2 项目实施进度安排55第九章招标方案579.1 概述579.2 招标内容579.3 招标要求58第十章投资估算与资金筹措6010.1 投资估算6010.2 资金筹措6410.3 借款还款计划64第十一章财务评
3、价6511.1 财务评价依据6511.2 财务评价的基础数据6511.3 销售收入及税金估算6511.4 总成本估算6711.5 税金及三项基金6711.6 财务评价6811.7 盈亏平衡分析6911.8 敏感性分析6911.9 财务评价结论7111.10风险分析71第十二章可行性研究结论7412.1 结论7412.2 建议76第一章 总论1.1 项目概况项目名称：五金、机电产品物流园建设项目承办单位：物流投资发展有限公司（以下简称“物流公司”）项目拟建地点：承接产业集中区1、新征建设用地450亩（30.07公顷）；2、项目建设内容：新建五金产品交易区建筑面积60000平方米，新建机电产品交易
4、区建筑面积75000平方米，新建汽配产品交易区建筑面积80000平方米，新建电子交易大楼建筑面积15000平方米，新建综合商务服务区建筑面积25000平方米，新建公共信息服务区建筑面积10000平方米，新建室内仓储建筑面积25000平方米，新建加工配送区建筑面积10000平方米，总建筑面积300000平方米；新建道路及露天堆场25000平方米；购置门式起重机、桥式起重机、物流信息化系统等物流及加工设备31台套；配套建设食堂、浴室等生活设施及公用辅助工程1000平方米。项目建设期：2年项目投资规模：本项目总投资估算为12亿元，其中：固定资产投资估算为10.78亿元，流动资金估算为1.22亿元。项
5、目效益：本项目建成后，达产年项目营业收入可达9.0亿元，达产年项目可实现净利润27095.8万元，达产年上缴项目营业税金及附加4950万元，达产年上缴项目所得税9031.9万元。1.2 项目单位简介为促进承接产业示范区建设，全力打造现代化物流基地，加快现代服务业发展，市引进江苏重点物流企业-昆山投资发展有限公司，该公司是一家从事国际、国内货物运输的专业公司，客户群包括松下、宏基、双鹤药业、捷安特等知名企业。该公司在注册成立物流投资发展有限公司，注册资金2亿元，实际到资1.4亿元，在承接产业示范园区（集中区）投资建设现代物流园，占地450亩，总投资12亿元。其中：陈增清出资比例60%、孙晋松出资
6、比例40%。物流公司自主招商引进1200至1300家企业进驻园区，建成后总货量将达到500万吨，物资存放量将达到800万吨，采用标准化、规范化、系列化的物流服务装备及技术，实现物流业与制造业、商贸流通业、金融服务业、信息服务业、电子商务等多业融合，实现现代物流理念与网络信息技术、物联网技术的嫁接，形成物流、商流、资金流、信息流的有序流动，充分发挥“信息、金融、物流”三大平台的综合优势和整体效能，建成中国顶级的有形市场和无形市场相结合的现代物流商贸平台，创建华东地区龙头型、领军型、示范型物流企业。1.3 编制可行性研究报告的依据和范围1.3.1 编制可行性研究报告的主要依据（1） 可行性研究报告
7、编制委托协议（合同）；（2） 物流业调整和振兴规划；（3） 省现代物流业发展规划；（4） “6653”现代产业体系和“1255”城市发展战略（市委7届12次会议）；（5） 企业提供的有关本项目的各项基础数据、资料等；（6） 国家和省、市有关部门颁发的政策、法规及定额等。1.3.2 可行性研究工作范围本可行性研究报告对物流公司建设承接产业集中区物流园建设项目的必要性和可行性进行研究，对项目建设内容等进行分析和描述；简要概述物流园建设项目的建设方案；并对项目建设的基础设施条件及环境保护、安全卫生、消防、节能等作简要论述，在此基础上对项目总投资进行分析估算，对技术经济指标进行分析和评价。1.4 可行
8、性研究结论与建议1.4.1 结论（1）本项目的建设符合国务院关于承接产业示范区规划的批复、中共省委、省人民政府关于推进承接产业示范区建设的决定和中共市委、市人民政府关于加快承接产业示范区建设的实施意见的战略定位，由芜湖市、市和巢湖市的无为、和县组成“芜马巢产业组团”，重点承接发展汽车、钢铁、化工、新材料、家电、机械设备、电子信息、现代服务等产业，以及大物流、大用水的现代化大工业，是新一轮大发展所面临的千载难逢的机遇。（2）随着国家物流业调整和振兴规划、省现代物流业发展规划提出的发展皖江外向型现代物流产业带，主要依托和服务于，包括等7市。建立与长三角和中西部地区相连接的区域性物流集散和分拨、配送
9、中心，发展五金、机电产品等物流，形成公路、铁路、水运联运一体化的物流体系。市作为承接长三角产业最便利的城市，其南京都市圈物流次中心，泛长三角物流体系中的重要节点地位将会得到逐步确立。本项目在承接产业集中区建设，具备建立与长三角和中西部地区相连接的区域性物流集散和分拨、配送中心的区位条件。因此，建设物流园，发展现代物流业，无疑成为最佳选择。（3）随着五金、机电产品加工配送作为一种新型的物流服务方式，能对社会和下游企业提供高效率、低成本、节约化、多功能的社会化、现代化的服务，项目单位也必将成为本区域最重要的加工配送中心之一。因此物流园的建成运营必将对周边地区以及相关产业产生较强的集聚、辐射、带动作
10、用。（4）本项目的建成可以实现物流园货物吞吐量500万吨、物资存放量800万吨的能力，五金、机电产品贸易金额达到100亿元，将会提供一个金融服务商与物流产业各个终端协作对接的平台，它可以在整个物流供应链过程中，利用该平台的核心企业信用或商品本身价值，作为物流金融风险控制指标，从而有效地组织和调剂五金、机电产品物流领域中货币资金的运动，实现商品流、实物流、资金流和信息流的有机统一，提高供应链运作效率的融资经营活动。必将会带动五金、机电产品物流产业链的配套服务的聚集，推动物流业与金融业融合化发展。（5）该项目财务分析表明，达产年项目营业收入可达9.0亿元，达产年项目可实现净利润27095.8万元，
11、达产年上缴项目营业税金及附加4950万元，达产年上缴所得税9031.9万元，税后全部投资内部收益率19.4%，银行长期借款偿还期（含建设期）4.13年，经济效益显著，财务评价可行。（6）项目不仅在经济效益、工程技术、环保节能方面可行，而且本项目建成后，有助于推动五金、机电产品、物流及相关产业的发展，并可为当地及周边地区提供500名劳动力就业的机会，具有一定的社会效益。因此，本项目的建设是可行的，有利于市实现全面建设小康社会宏伟目标，走新型工业化道路，推进城镇化，促进就业和再就业。1.4.2 建议（1）建议物流公司高度重视该项目，专人负责并取得上级主管部门的充分授权，确保项目顺利按时进行。（2）
12、建议物流公司按国家工业项目建设程序的要求完善项目前期工作，与相关部门协商尽快办理环评、安全等相关事宜。（3）物流公司在前期工作中应充分进行市场调研，做好设备选购工作，确保设备的先进性和适用性。（4）项目的建设资金若不能及时到位，将直接影响项目的建设进度，建议物流公司充分考虑资金来源可靠性及稳定性，在建设资金落实的基础上，方可开工建设。1.5 主要经济技术指标主要技术经济指标见下表：序号项 目 名 称单 位数 量备 注1总投资亿元12.02固定资产投资亿元10.78其中：建设期利息万元4608.03流动资金亿元1.224资金筹措亿元12.0其中：自筹资金亿元8.0银行贷款亿元4.05达产年项目销
13、售收入亿元9.06达产年项目销售税金及附加万元49507达产年项目总成本费用万元48922.28达产年项目利润总额万元36127.89达产年项目所得税万元9031.910达产年项目税后利润万元27095.811总投资收益率%15.612项目资本金净利润率%33.8713项目内部收益率%19.4税后14项目投资回收期年6.61含建设期15银行长期借款偿还期年4.13含建设期16项目财务净现值万元36016税后17盈亏平衡点%41.77达产年第二章 项目建设的背景及意义2.1 项目背景2.1.1 2012年我国物流产业总体现状经过20 年的改革开放,中国经济在由计划经济体制向市场经济体制转轨过程中
14、取得了前所未有的发展,国家经济实力大为提高,社会主义市场经济模式正在形成，国民经济发展过程中曾长期存在的短缺状态已经结束。随着经济一体化和计算机与通信技术的不断发展，极大地促进了物流业的发展，使物流业迅速成为在全球具有巨大潜力和发展空间的新兴服务产业。 2012年是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年。党中央、国务院审时度势，果断决策，连续推出并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划和相关政策，较快扭转了经济增速下滑的局面,实现了国民经济总体回升向好。据国家统计局昨天发布的最新数据，我国GDP全年增长8.7%，全社会固定资产投资增长30.1%，社会消费品零售总额增长15.5%。据中国物流与采购联合会统计，全年生产资料销售总额增长13.8%。反映宏观经济发展的先行性指标制造业采购经理指数（PMI）已连续12个月回升，10个月保持在50%以上，12月份达到56.6%。回顾2012年我国物流业发展，有以下一些新的特点：（1）国家逐步加大物流产业的投入力度，推动我国物流业发展
