《物业分公司成本控制制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业分公司成本控制制度.docx（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业分公司本钱控制制度物业分公司本钱控制制度1.1 物业分公司本钱管理必须遵循目标本钱、动态控制 的原那么，将本钱目标纳入目标管理责任制，按照分层管理、 权责结合、责任到人的原那么，落实各部门的本钱管理责任。 定期进行本钱动态统计分析，不断提高本钱管理水平和有效 降低各项本钱费用。1.2 为完整、准确地反映物业服务本钱状况，各工程所 在公司、物业分公司应遵循管理公司的规定要求，严格区分 工程开发本钱和物业服务本钱。1.3 为保证对实际发生本钱的有效监督，物业分公司财 务部必须对各项业务的本钱预算和实际支出进行全程监控， 并定期统计分析本钱变化，及时发现、纠正异常本钱情况， 以保证公司总体本钱控
2、制在目标范围之内。2、相关职责界定2.1物业分公司（筹建处）负责目标本钱测算和资金预算 计划的制订，并按批准的目标本钱和资金计划执行。2. 2工程所在公司负责审查确认所属物业分公司的目标 本钱测算结果及资金预算计划，并对执行结果进行备案审 查。2. 3管理公司物业管理部负责指导各物业分公司进行目 标本钱测算工作，并对工程所在公司批准的目标本钱及其执 行情况进行备案审查。3、物业管理本钱分类1.1 按本钱承当主体划分：物业管理日常服务本钱和项 目开发物业启动费（本钱）。1.2 按时间划分：工程分期开发的物业启动费用和会计 年度物业本钱、工程开发总物业管理本钱。1.3 按服务类别划分：清洁本钱、绿
3、化养护本钱、平安 保卫本钱（含人员本钱）等。3. 4按单项划分法：人员本钱、行政本钱、公共能耗等。4、物业管理本钱控制要点4.1人员本钱是物业管理本钱的重要控制节点。必须首 先从服务承诺、组织结构设计、服务流程设计、人员到岗时 间安排、薪酬体系设计等各个方面考虑控制本钱。实现人员 最大管理效益是各个工程公司的必然追求。4. 2公共能耗本钱是物业管理本钱的重要开支，必须从产品设计阶段、设备采购阶段就开始控制，日常物业管理服 务期间应该对公共能耗定期监测、分析并采取有效节能措 施。4. 3编制物业管理方案时要进行物业管理日常服务本钱 的测算，提出物业服务费和停车场服务费收取标准；4. 4编制物业管
4、理方案时要进行物业启动费（本钱）的 测算，物业启动费用是物业管理在工程开发经营期期间开展 商投入地产物业管理工作的总费用。是以工程结算周期为时 间节点。物业启动费应报管理公司经营管理委员会批准，并 成为考核工程所在公司物业本钱的关键指标，应进入开发项 目经营管理责任书。工程所在公司应把其作为与物业分公司 签订工程物业管理责任书的经济指标。4. 5各个物业分公司应该提出每个会计年度的物业管理 收支测算，并转化为年度物业管理责任书的经济指标。年度 物业收支预测应分析各类本钱的关系，并提出控制的关键点 和方法。4. 6物业分公司应定期（至少每季度）进行本钱分析和控 制工作，并形成书面报告。5、物业管
5、理日常服务本钱测算4.1 物业管理日常服务本钱测算是指工程总体规划已经 获得批准，对整体工程在正常管理服务状态下（全部入住、 全面服务）物业管理本钱的测算或概算。5. 2物业管理日常服务本钱测算先要明确物业服务费是 包干制、还是酬金制，本钱测算细目详细见日常运作费用 测算指引，从而推导出物业服务费和停车场服务费的收取 标准，并提出定价方案。6. 物业启动费用测算6.1物业启动费定义：指地产商或开展商在建设开发一 个工程时，从物业管理开始前期服务一直到工程经营期结束 所投入的所有与物业管理相关的费用和本钱。物业启动费用 分为整个工程的物业启动费用和分期开发各个经营期内的 物业启动费用。6. 2物
6、业启动费的主要构成物业开办费用：指为工程物业管理采购的办公设 施设备、各种工具、办公室装修、车辆等，包括入伙前物业 公司（管理处）筹备发生的人员本钱。不包括物业前期服务 咨询费用。详细见开办费用测算指引6.2. 2物业前期咨询服务费用：指物业管理公司为了地 产营销、地产后勤、地产工程、地产其他工作提供的服务， 如：保安、清洁、食堂、物业设计优化等服务。该服务可以 认为是为地产的一个分包服务，工程所在公司和物业分公司 应该通过合同约定有关服务事项、相关服务费用标准和服务 时间。此项费用计入工程所在公司本钱，物业分公司收入。6. 2. 2.1主要服务工程分类有：配合营销服务、地产后 勤管理、设计优
7、化、工程现场优化、商业招商、会所服务、 代收租金服务等。6. 2. 2. 2各个工程主要包括如下本钱：人工费用、物料 费用、其他费用、服务酬金。6.2. 3工程经营期物业管理本钱：指的是开发的工程第 一期入伙到工程（分期）经营期结束，再到整个工程经营期 结束期间的物业亏损情况，亏损分为两个阶段测算。经营期 内物业服务费收支应该做到收支平衡，工程物业收支平衡时 间最晚不超过工程入伙一年半。测算应充分考虑：收费率等 因素对结果的影响。分期开发的应该分期测算。6. 2. 3.1物业管理公司下设置多个独立核算物业管理处的，经济测算应把物业分公司和管理处收支进行区分。6. 2. 3. 2测算要充分考虑空
8、置房管理费、房屋维修基金和工程所在公司应该交纳的其他费用。6. 2. 3. 3会所的经营本钱和收支情况应该单独测算列 帐，收益和亏损都归于产权人。6. 2. 3. 4有专业停车场的，停车场应该单独计算服务成 本，测算停车位物业管理收费标准，收取停车位物业服务费。 停车位租金收入归属产权人（开展商或其他业主），空置车 位应交纳物业管理费。利用道路或其他公共区域停车的，租 金收入应归属全体业主，停车位物业服务费用作为物业管理 费的补充。6. 2. 3. 4在以上充分计算收入和支出的基础上，如果有 亏损要说明亏损的原因，地产补贴亏损的应该明确补贴的形 式和数额。7、物.业分公司会计年度本钱控制流程7
9、.1物业分公司财务部编制下年度收支预算计划，经总 经理办公会议讨论通过，工程所在公司审核后，每年十二月 十五日前报管理公司审批。审批后的年度收支预算方可作为 物业分公司年度工作计划的组成局部。年度收支预算制订依 据是年度工作计划。7. 2经过批准后的年度支出预算作为物业管理目标总成 本分解到各部门，并作为目标管理责任制的责任目标，落实 到各有关责任人。7. 3在年度支出预算总额范围内，各项支出可作适当调 配。7. 4物业分公司应严格控制计划外支出，本钱支出不得 超过计划所列范围。7. 5物业分公司财务部必须参与和控制所有影响物业管 理本钱的业务活动，包括，但不限于：业务分包（招标）；7. 5.
10、 2材料设备采购；7. 5. 3合同签订;7. 5.4合同付款等。7. 6物业分公司财务部负责审核实际发生本钱是否在目 标本钱规定范围内。每季度进行物业管理本钱分析，对目标 本钱的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析本钱发生的增减动态和趋势，并通过分析成 本细项超支发生的原因，及时采取控制本钱的措施。编制季 度本钱统计分析报告，报工程所在公司审批。8本钱控制的方法各物业分公司应通过以下方面的措施，加强本钱控制工 作。7.1 实行定编定岗，控制工资总额，通过管理创新，改 变服务模式，简化服务流程实现人力资源本钱的最小化；7.2 建立合格供方体系；7.3 严格执行招投标相关规定；7.4 严格执行合
11、同审批的制度8. 5严格执行采购制度8.6建立超支预警系统；8. 7采用新技术、新材料、新科学，提高能源利用率， 减少能源消耗。例如：采用节能开关、采用新型制冷剂，提 高制冷效率、采用太阳能节能草坪灯等。8.8及时了解当地政府对涉及物业管理的有关收费政 策，用足用活各项政策资源，努力寻求降低本钱的途径。成 本动态措施9、本钱超支处理及调整9.1物业分公司总经理、财务部负责监督资金预算的执 行，严格控制各项费用支出，所有超出规定额度的预算外支 出均必须报关工程所在公司审批，并在季度的本钱统计分析 报告中逐项列明。9. 2当发现或预计实际支出超出目标本钱，或因其它客 观因素需要调整目标本钱时，物业分公司财务部负责提出 物业本钱超支报警表、目标本钱调整审批表，送经本 公司总经理签署后，按下述规定逐级呈报备案或审批。10. .1突破物业启动费本钱按照地产经营管理制度 的有关本钱超支规定处理。9. 2. 2需突破年度目标本钱时，报工程所在公司经营管 理委员会审核、管理公司批准。10、相关文件与记录10. 1WDWY-WI-MM6101开办费用测算指引10. 2WDWY-WI-MM6102日常运作费用测算指引10. 3WDWY-WI-MM6103工程常用工具与备品清单10. 4WDWY-FR-MM6101本钱超支报警表10. 5WDWY-FR-MM6102物业目标本钱调整审批表
