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1、2014年物业管理师考试物业管理实务真题及答案解析一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。备选项至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）【案例一】 甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是
2、（ A ）2、上述各项工作中，应经业主大会同意的是（ C ）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（ B ）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（ C ）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（ A ）答案解析：A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。D中通信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。【案例二】 某住宅小区总占地面积12万，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万，其中保障性住房建筑面积
3、10万，地下停车库与地下设备用房3万，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：物业销售前确定物业服务企业。以邀请招标的方式选聘物业服务企业。由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。合同期拟定5年。该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算公式为（ ）A、6*4.5-10=17万平方米 B、6*4.5-10-3=14万
4、平方米C、12*4.5-10-19=25万平方米 D、12*4.5-10-3=22万平方米 【正确答案】C答案解析：建筑容积率是规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。题中所给容积率为整个小区的容积率，应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积得出。注：建筑面积不含地下部分。7、建设单位一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的是（ ）A、 B、 C、 D、 【正确答案】C答案解析：建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。8、管理该项目的物业服务企业资质为（ ）A、一级 B 、二级 C 、三级 D、暂定三级【正确答案】A答案
5、解析：项目总建筑面积：12*4.5=54万平方米，一期项目的总建筑面积为：25+10=35万平方米，根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目；二级物业服务企业可承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目。可知，是有一级资质的符合。9、下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（ ）A、关闭公共区域照明，降低能耗。B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本。C、充分利用空间，在设备转换层、架空层、和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本。D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度。【正确答案】BD答案解析：A、C的做法都不妥，会影响业主的日常生活，
6、给业主带来不便。B是否要选也值得商榷，因为题中要求的是“短期内”，B的做法可能需要一定的时间。10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是（ ）A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理。B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质C、建设单位的做法影响物业服务企业的收益。D、新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业【正确答案】AD 答案解析：B的说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米。C的说法没错，从实践来看，甲反对是出于维护自
7、己利益的考虑，因为管理的面积越大，单位成本就越小，从而能够降低成本，增加收益。但是从考试的角度来说，还是不选的好。A、D都是物业管理条例中的标准表述。 二、案例分析题（第11至22题，共80分）【案例三】某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200000 ，有120 和80 大、小两户型各1000套，该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务合同，合同期限3年，2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不
8、满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区，该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。请回答下列问题：11、业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）12、业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）13、根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？ （列出计算过程）（ （16分）14、根据2012年
9、10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）【参考答案】11、业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？答：（1）业主大会能提前解聘甲公司。因为：根据有关规定，前期物业服务合同期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。（2）根据相关制度，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会要提前解聘甲公司需召开业主大会进行表决。12、业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？答：（1）业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。因为：业主委员会不具有直接解聘物业服务企
10、业的权利。（2）物业服务企业的解聘需通过业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。13、根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）答：根据表决结果，不能作出解聘乙公司的决议。理由如下：（1）根据相关制度，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。（2）业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：（482+501）/1982=49.60%50%（3）根据2中的计算结果可知，同意选聘乙物业公司的人数比例没达到所要求的过半数标准，所以，根据表决结果，不能作出解聘乙公
11、司的决议。14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？答：业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：（1）把表决结果进行公示，并记录本次表决过程与结果。（2）进一步关注与了解业主意见，做好业主的解释工作。（3）继续支持甲物业服务企业工作，与现有物业服务企业进行沟通，督促其完善服务质量。【案例四】A建设单位选聘了B物业服务企业，（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期为3年，合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会，因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同
12、，但在C公司进场时，B公司以合同未到期，部分业主欠物业费为由，拒绝退出。请回答下列问题：15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）16、本案例物业移交的主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你会怎么做？（6分）18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业服务费？（4分）【参考答案】15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？答：B公司拒绝退出的理由不成立。理由如下：（1）根据有关规定，前期物业服务合同期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。（2）材料中，业
13、主委员会选聘了C物业服务企业并与之签订了物业服务合同，因此，前期物业服务合同已经终止。16、本案例物业移交的主体有哪些？正确的程序是什么？答：（1）根据材料信息，本案例的物业移交属于机构更迭时的物业移交。移交的主体包括：原有的物业服务企业（B物业企业）、新选聘的物业服务企业（C物业企业）、业主委员会。（2）正确的程序是：B物业服务企业先把物业移交给业主委员会，业主委员会再移交给C物业服务企业。17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你会怎么做？答：（1）做好与B公司的沟通、协调工作，协助解决遗留问题，争取B公司的理解和配合。（2）加强与业委会、政府主管部门、街道办事处
14、、社区居委会的沟通工作，争取各方的支持。（3）C公司应在业主委员会的配合下，完成承接查验，并做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业服务费？答：对于部分业主拖欠的物业服务费，B公司可通过如下方式收回：（1）委托收取。委托C物业公司或业主委员会代为收取，双方可签订协议。（2）自行收取。通过前期物业服务合同中对违约责任的处理约定进行追缴，例如通过协调、仲裁、诉讼等方式。【案例五】某物业项目经营的住宅小区实行物业服务包干制，该项目在年底向上级公司汇报了一年来的收入如下：物业服务费收入5000000元。
15、电梯轿厢中设立广告收入50000元。为业主进行入户维修收入66800元公共场地租赁收入120000元代理业主房屋租赁收入67500元。设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元代收代发快递获得服务费收入38000元请回答下列问题：19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？（8分）20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额多少？（6分）21、上述收入中，哪些收益属于业主？总额不高于多少？（5分）22、属于业主的收入应如何使用？（6分）参考答案：19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？答：上述属于项目部开展多种经营的收入的是：为业主进行入户维修收入66800元；代理业主房屋租赁收入
