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1、武汉市房地产市场报告（3月）第4页共6页武汉市房地产市场月度报告(2011年3月)*地产机构市场研究中心2011-4-10目录数字楼市（2011.3）3第一章宏观环境4第二章 市场资讯51.1 经济与政策51.2 规划城建9第三章 土地市场112.1 挂牌土地拍卖情况112.2 土地出让情况122.3 土地出让分析142.4重点地块介绍15第四章 房产市场213.1 德盛指数213.1.1武汉市房地产吸纳指数213.1.2指数应用213.2 月度成交分析223.3不同价格区间商品住宅销售情况233.4 不同面积商品住宅销售情况233.5 区域成交分析243.6 开盘情况253.7 供应分析26
2、3.7.1供应情况263.7.2供应分析293.8 商业地产概况31第五章 区域市场分析334.1 武汉经济开发区区域概况334.2区域房地产市场综述354.2.1区域房地产市场发展概况354.2.2区域土地出让情况364.2.3区域房地产市场成交分析374.3 区域房地产市场在售项目情况384.3.1 区域在售楼盘布局384.3.2 区域在售楼盘情况384.3.3 区域典型个案分析39数字楼市（2011.3）土地市场（3月）成交宗数：16宗成交面积：126.35万方成交金额：82亿元成交可建面积：404.76万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：78.11点 商品房新增供应面积（3月）：
3、123.45万方商品住宅新增供应面积（3月）：111.90万方（约11190套）成交套数（3月）8554套 成交均价（3月）7078元/ 第一章 宏观环境“两会”的声音自住房商品化之日起，房地产已成为我国住房供给的主渠道，并很快完成了由新兴产业到城市重要的基础产业、进而到我国重要的支柱产业的华丽转身。这一转身，带来了无穷的话题，房价被越炒越高？土地财政依赖问题似乎积重难返？也正因如此，房地产业、楼市几乎年年成为地方和全国“两会”的标靶。从1月份开始，地方两会陆续拉开序幕，房价、楼市是关注的焦点问题之一，限购、房产税和保障房建设是话题的中心。3月，全国“两会”如期拉开帷幕，高房价和房地产市场调控
4、问题仍然是最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产问题上。 3月14日，国务院总理温家宝在会见中外记者时表示，控制房价，我们要三管齐下。第一，要控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任。在房地产政策调控方面，温家宝表示，要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。2011年将开工建设1000万套保障房，比去年增加了70%，保障性住房首次超过商品住房，投资高达1.3万亿元。这1000万套保障类住房包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，二是经济适用房和两限房近200万套，三是廉租房160多万套、公共租赁住房近220万套
5、。2010年，旺盛的需求、吝啬的供给、疯狂的地价共同为武汉房价的上涨给力，房地产调控密集，房价却一路高歌猛进，“地王“不断涌现，土地单价、土地总价频频刷新。如果2011年继续延续房价疯狂上涨的势头，金融风险将会增加。控制制房价过快上涨的势头，并不是让房价大幅度下降，根据政府工作报告中对保障性住房投入预算和政策趋势来看，2011年房价大幅度下降是不可能的，只能是遏制房价的疯涨。如今“两会”已经闭幕了一段时间，但是对于房地产市场，传达的声音却很强烈。遏制房价快速上涨，整顿和规范市场秩序，促进市场平稳健康发展，将是政府进行下一步工作的任务和方向。第二章 市场资讯1.1 经济与政策楼市“汉九条”出炉
6、武汉二套房首付六成3月9日，楼市调控汉版“国八条”（关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知）细则“汉九条”出台，与“国八条”相比，“汉九条”更精细。“汉九条”细则如下：建立市房地产市场调控部门联席会议制度，由市人民政府分管副秘书长任召集人，市人民政府研究室、市住房保障房管、监察、国土规划、国税、地税、物价、统计局、武汉住房公积金管理中心、湖北银监局、人行武汉分行营管部等部门和单位为成员单位，加强市场调控组织领导。 合理确定新建住房价格控制目标，报市人民政府同意后在今年一季度内向社会公布。 坚决确保完成我市今年11.17万套（万户）保障性安居工程建设目标任务，其中
7、：新增廉租住房租金补贴0.4万户；新建廉租住房0.55万套；建设经济适用住房1.5万套；筹集公共租赁住房3万套；建设限价商品住房2万套；完成各类棚户区改造3.72万户。 严格执行房地产市场调控的相关税收政策。按照国家有关规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。配合银监部门加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。 暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建
8、商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其售房。 在中心城区大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 散布虚假信息者将被追责。 （来源于长江商报）【点评】本次出台的“汉九条”细则主要涉及房地产调控的组织领导、合理确定新建住房价格控制目标、加大保障性安居工程建设力度、严格执行房地产市场调控的相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房消费需求、落实住房保障
9、和稳定房价工作的约谈问责机制、加大宣传及舆论引导力度等九个方面的内容。在税收政策方面，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，加大交易成本，在一定程度上抑制房地产投机炒作力度。在差别化住房信贷政策方面，二套房首付比例上调至60%，房贷进一步收紧，无疑会增加购房成本，对市场需求产生一定的抑制作用。部分购房者可能因无力承担首付而放弃购房，市场观望气氛变浓。在合理引导住房需求方面，限购令由N+I模式变为1+1模式，限购范围进一步扩大，意味着大量外地需求被“禁止”，同时，本地买第三套、第四套的投资客也被抑制，剩下部分刚需和改善性需求，楼市“蛋糕”或将切掉一半。在保障房建设上，细则提出
10、2011年保障性安居工程建设目标为11.17万套（万户），若政策执行到位，这将有利于平衡市场供需结构，满足城市低收入者的住房需求，对抑制房价过快上涨，稳定市场起到利好。在稳定房价和住房保障方面，各区人民政府落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，有利于增强地方政府在房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政影响出现不作为现象。发改委发布商品房销售明码标价规定3月16日，国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照国务院关于坚决遏制部
11、分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该规定自2011年5月1日起施行。国家发展改革委要求各级价格主管部门要抓好商品房销售明码标价规定的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。（来源于中国广播网）【点评】商品房明码标价规定的出台，一方面有利于落实楼市调控，给市场
12、增加供应带来良性影响，避免部分开发商利用均价、或者起价等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象；另一方面，要求房地产项目在规定时间内一次性公开全部销售房源，禁止开发商捂盘，能够有效抑制房地产违规行为。央行25日上调金融机构人民币存款准备金率0.5%中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（来源于中国人民银行）【点评】国家统计局公布的物价数据显示，2月份CPI同比增长4.9%，PPI同比增长7.2%，都依然处于较高水平。央行此次上调存款准备金率的主要目的在于回收流动性，以防通胀。此次调整是2011年以来央行第三次上调存款准备金率，符合市场预期。上
13、调后，大型金融机构的存款准备金率提高至20%，将冻结银行体系资金3600亿元左右。就房地产来说，此次存款准备金率的上调对房地产业定是利空，或将促进房地产企业降价促销，但是影响较为有限。国土部：正在研究土地招拍挂新规则3月26日，国土资源部党组成员、总规划师胡存智在上海参加论坛时表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究。 胡存智称，不一定要“价高者得”，企业的设计思想、无形资产、设计理念都将成为评标的依据，具体怎么完善招拍挂制度，需要设置多种条件。胡存智还认为，目前土地城镇化速度大于人口城镇化速度，这是非常危险的。应加快人口定居，剪断和户籍联系在一起的城市的准入条件。应把本不该联系却附加在户籍
14、上的一系列条件一一消除。为了打击异地炒房现象，各地纷纷出台的对外地购房者有一定排斥作用的限购令，从长远来看不应该。（来源于新华网）【点评】自2004年以来，我国的土地出让开始采取市场主导的方式，“招、拍、挂”成为主流，尤以“价高者得”的拍卖方式采用最多，各地的土地出让收入猛增，地方财政对土地的依赖逐步加大。研究土地招拍挂新规则，不一定要“价高者得”，将企业的设计思想、无形资产、设计理念都作为评标的依据，有利于进一步完善土地出让制度，或将有效抑制房价推动低价，地价影响房价的恶性循环模式出现。武汉房价控制目标：涨幅在12%以下武汉市3月29日公布2011年度新建住房价格控制目标：新房价格增幅低于全
15、市年度生产总值（GDP）和居民人均可支配收入的增长水平。根据2011年武汉市政府工作报告，2011年武汉市生产总值增长12%以上，城市居民人均可支配收入年均增长与经济发展同步。 （来源于长江日报）【点评】确定新建住房价格控制目标，一方面是贯彻落实“新国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”体现了政府进一步加强房地产市场调控的决心和信心，对抑制投机投资性购房，引导购房者理性消费，促进商品住房价格保持合理水平起到一定积极作用；另一方面，以经济社会发展目标作为房价控制的参考依据，有助于建立房价与经济增长和人均可支配收入的联动机制，进一步解决居民住房问题。但就今年武汉市政府工作报告要求来看，武汉市生产总值增长12%以上，若不规定房价控制的具体目标，这可能成为开发商“自由涨价”的又一借口。1.2 规划城建江夏致力打造生物医药总部经济3月18日上午，中国医药集团武汉生物所与江夏区政府签订了合作协议
