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1、运城项目营销策划报告 市 场 篇 第一章 运城市城市发展背景研究一、运城市概况1、地理位置优越运城市因“盐运之城”而得名。是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于山西省南端，与陕西、河南两省隔黄河而相望，北与临汾市毗连，东与晋城接壤。西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。地理坐标在东经11015-11204和北纬34 35-3549之间，东西长201.87公里，南北宽127.47公里，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。 2、行政区划 人口 运城市现辖1区2市10县（盐湖区、永济市、河津市、临猗、芮城、万荣、稷山、新绛、闻喜、夏县、绛县、平陆、垣曲、）133个乡镇，3338个村
2、民委员会。全市总面积13968平方公里，占山西省总面积的9，其中平原面积8136平方公里，占总面积58.2。全市总人口504.6万，其中城镇人口171.0万人，乡村人口333.6万。 盐湖区 面积1237平方千米，人口62万。区人民政府驻府东街。永济市 面积1221平方千米，人口43万。市人民政府驻城东街道。 河津市 面积593平方千米，人口36万。市人民政府驻城区街道。 芮城县 面积1161平方千米，人口38万。县人民政府驻古魏镇。 临猗县 面积1350平方千米，人口53万。县人民政府驻猗氏镇。 万荣县 面积1037平方千米，人口42万。县人民政府驻解店镇。 新绛县 面积600平方千米，人口
3、32万。县人民政府驻龙兴镇。 稷山县 面积680平方千米，人口33万。县人民政府驻稷峰镇。 闻喜县 面积1160平方千米，人口38万。县人民政府驻桐城镇。 夏县 面积1328平方千米，人口35万。县人民政府驻瑶峰镇。 绛县 面积968平方千米，人口27万。县人民政府驻古绛镇。 平陆县 面积1151平方千米，人口25万。县人民政府驻圣人涧镇。 垣曲县 面积1620平方千米，人口22万。县人民政府驻新城镇。3、十一五时期经济发展概况市地区生产总值由2005年的471.3亿元，连续跨过500亿、600亿、700亿、800亿，提高到2010年的827亿元，年均增长11.3%，完成了“十一五”规划任务。
4、五年净增355.7亿元，增量创历史新高。投资规模超出预期，五年来投资总量连续迈上300亿元、400亿元和500亿元台阶，由2005年的160.5亿元，提高到2010年的596.6亿元，累计完成投资1916.3亿元，年均增长30%。社会消费品零售总额由2005年的158.2亿元，提高到2010年的354.7亿元，年均增长17.5%，规模以上工业增加值由2005年的183.1亿元，提高到2010年的294.1亿元，年均增长17.8%。全市财政总收入由2005年的55.6亿元增长到2008年的92.5亿元后，2009年急剧下降到63.7亿元，2010年恢复到80.3亿元，全市进出口总额累计实现50.
5、9亿美元，是“十五”时期的2.7倍。2010年达到10.4亿美元，比2005年增加3.9亿美元。4、自然及旅游资源 运城一直是山西省乃至全国的麦棉基地。13个县(市、区)中有11个曾被列为山西省商品粮基地县，其中六个被确定为全国商品粮基地县，两个被列为国家商品棉基地县，一度被称为“山西的乌克兰”。 全市最负盛名的十大农产品是：小麦、棉花、苹果、稷山板枣、王过酥梨、绛县山楂、蒲州柿子、临晋酱玉瓜、万荣大黄牛、黄河鲤鱼，一批优质农产品已经打入首都和国际市场。 2006年5月，运城入围中国十大魅力城市，运城市是华夏文明重要发祥地之一。自然风光与人文景观十分丰富。现存古迹200余处，文物景点1600余
6、个，其中国家级文物保护单位22处，省级文物保护单位65处，国家级风景名胜区1处，国家级森林公园2处，元代壁画宝库芮城永乐宫、西厢记故事发生地永济普救寺、中华四大名楼之一鹳雀楼、唐开元蒲津渡大铁牛、华北保存最完整、规模最大的历山原始森林及中华宰相第一村等。5、交通1、公路方面，高速公路四通八达。全市高速公路覆盖达到发达国家水平，居全省第一。大（同）运（城）、运（城）风（陵渡）、运（城）三（门峡）、东（镇）济（源）等几条高速公路连华北、接中原、达西北。通车总里程达到14063.5公里，公路网密度达到每百平方公里99.2公里；全市高速公路达到315公里，占全省的四分之一。北上太原、南下西安、东去郑州
7、都有高速公路直达，运城中心城市到各县市一小时经济圈已经形成。 2、铁路方面，南(大)同蒲(州)铁路北接太原，西南方向与陇海铁路大动脉连接；侯(马)西(安)铁路是晋煤外运的大通道，目前正在进行扩能和电气化改造；大西客专运城段已进入实质性建设阶段，预计将在2014年完成建设；运城至河南三门峡铁路已经列入“十一五”规划。 3、航空方面，截止到2008年12月28日，运城关公机场（简称“运城机场”）年客流量达到301070人次，首次突破30万人次大关。运城机场2005年2月7日通航以来，客流量增长迅速，由最初的5.4万人次增长到2007年的近21万人次，在全国民用机场排位由94名上升至2007年的77
8、名，在山西排名第二。经过扩建后，飞行区等级达到4D，跑道长3000米、宽60米，站坪面积4.4万平方米。一个多层次、立体化的交通网络已经形成。 运城机场充分发挥运城市黄河金三角地区得天独厚的地理位置优势，运城机场一班人发扬“求实、创新、发展”的企业精神，坚持“安全第一、优质服务”的经营理念，大胆探索适合运城机场特有的运营模式，积极开拓市场。目前，运城机场现开通运城至北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、沈阳、昆明、三亚、武汉、太原等13条航线，其中北京每天3班。总结：运城近几年国内生产总值平均达到11%，种种迹象显示运城经济还将以更高的速度发展。由于国内生产总值与房地产市场的发展呈正相关关系，因
9、此运城经济稳步快速的发展为房地产市场的发展奠定了坚实的基础，同时随着经济的快速增长，住房市场有效需求增加，给房地产市场注入了源源不断的“能量”，因此房地产市场在一定时期内还将保持稳步快速的发展。房地产经过初步发展阶段后，2003年以来增长迅速，运城住宅产业将在2030年之前保持较快发展速度，直到2030年，当人均国民收入达到9524美元附近时，运城市住宅产业将出现第一个拐点，即进入下降阶段。因此，运城住宅产业在未来20多年将有广阔的发展空间。由于国家政策调控以及房屋空置面积进一步加大，房地产投资开发的风险在逐步加大。二、运城市城市总体规划运城市城市总体规划系运城撤地设市后于2000年10月正式
10、编制，2003年4月21日经省人民政府批准。城市规划区范围包括市区8个办事处和永济市蒲州境内40平方公里，总面积约为600平方公里。总体规划期限：20012020年。城市性质是：晋南和晋、陕、豫黄河金三角地区重要的中心城市。具有河东文化特色的工贸旅游城市。城市市区远期用地规模50平方公里，人口规模52万人。城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。 1、运城市城市总体布局形成“一主两副”三个城市中心和三个工业片区的城市组团。“一主”指以市委、市政府为中心的老城区；“两副”指高专东路以东以安邑、
11、八一水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。三大工业片区：东北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。 2、道路系统布局结构为“两环九横九纵”。“两环”：内环为国粮街高专东路红旗街圣惠路；“外环”为西外环南二环东外环北外环；“九横”由北向南分别为：岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、禹都街、河东街、红旗街、银湖街。“九纵”由西至东分别为：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建设路（中银大道）、槐东路、高专东路、安中路、邑东路。3、规划有四个特点： 、城市性质的定位，发展方向和城市规模有明显突破； 、绿地系统作为一个重点来考虑，体现园林城市特色； 、按照高起点、远目标、重实际、可操作的指导思想，把规
12、划的长远性和现实 性相结合，考虑到了区域观念、生态保护和社会历史人文特色及人居要求； 、整体协调，全面发展。不仅考虑到提升运城的区域优势地位、竞争能力和区域资源合理配置，还全面考虑到了城市交通、产业发展、自然条件、城市基础设施的建设和保护；总结：党指向哪里我们就向哪里发展，这点很重要。城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区。三、运城市中心城市住房建设规划1、运城市规划期内住房需求。依据运城市近期建设规划2006-2010和运城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，2010年中心城区人口达到50万，人均住房建筑面积不低于35平
13、方米的要求，规划期内住房总需求约为746万平方米。根据“十五”期末中心城区不同收入家庭结构现状，规划期内，应建设商品住房693万平方米，建设经济适用住房50万平方米，建设廉租住房3万平方米。2、运城市住房建设规划目标住房规划建设的指导思想。规划期内，进一步完善以市场为主导，形成普通商品住房、经济适用住房、廉租住房等多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。住房规划建设的总体目标。满足中心城市高收入、中低收入、特困等不同收入阶层家庭日益增长的住房需求；规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决双困家庭的住房问题。按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结
14、合中心城市土地资源特征和人口增长特点：将城东新区、北部新区、禹都开发区作为新增住房建设重点。规划期内，应继续对这些区域在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为中心城市其他产业的发展提供居住配套。注重挖掘中银大道以西、工农街以南、圣惠路以东范围内的旧城改造项目潜力，重点搞好二廊庙、阜巷、高家垣片区以及以轧钢厂为中心的铁北区旧城改造项目。住房规划建设总量目标。规划期内建设各类住房约7.6万套，总建筑面积746万平方米。 规划期内，建设商品住房7万套，建筑面积693万平方米。 规划期内，建设经济适用住房5500套，建筑面积50万平方米； 规划期内，建设廉租住房500套，建筑面积
15、3万平方米。3、住房建设结构规划u 廉租住房保障中心城市最低收入家庭住房需求；经济适用住房保障中心城市中低收入家庭需求；商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。u 规划期内，年度单套建筑面积90平方米以下的商品住房（含经济适用住房）及廉租住房总建筑面积必须达到新建住房总建筑面积70%以上；保障性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，其中经济适用住房控制在90平方米以内，廉租住房控制在60平方米以内。4、住房建设年度规划u 规划期内，住房建设年度目标为： 2006年，住房建设面积计划总量9400套，建筑面积90万平方米，其中，商品住房8000套，建筑面积77万平方米；经济适用住房1400套，建筑面积13万平方米。 2007年，住房建设面积计划总量1.2万套，建筑面积120万平方米，其中，商品住房10250套，建筑面积103万平方米；经济适用住房1700套，建筑面积16.7万平方米；廉租住房50套，建筑面积3000平方米。 2008年，住房建设面积计划总量1.52万套，建筑面积150万平方米，其中，商品住房1.4万套，建筑面积140万平方米；经济适用住房1100套，建筑面积9.4万平方米；廉租住房100套，建筑面积6000平方米。 20092010年
