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1、湘潭县和园小区工程建设项目申请报告目 录1概述41.1项目名称及拟建地点41.2项目申报单位41.3编制依据与研究范围41.4项目概况52相关政策与规划要求72.1房地产业的宏观政策72.2与项目有关的城市规划要求93房地产市场分析103.1房地产产业政策103.2xxx房地产市场概况134项目选址及建设规模174.1项目选址174.2土地获取方式及土地利用的合理性174.3建设内容及规模175建设条件195.1自然条件195.2气候条件195.3工程地质条件215.4交通条件215.5主要公用设施条件216建筑设计方案226.1设计依据226.2总平面设计226.3建筑设计256.4结构设计
2、266.5给排水设计286.6电气设计296.7消防设计336.7.2建筑消防346.8环保设计346.9无障碍设计356.10人防设计357环境保护367.1环境现状367.2污染源及污染物367.3环境保护措施377.4水土保持措施388节能方案398.1用电量估算398.2燃气用量估算398.3节能措施399项目管理与实施419.1项目管理419.2进度计划4310投资估算与资金筹措4410.1投资估算4410.2投资计划与资金筹措4711财务分析4911.1经济评价参数4911.2财务效益基本分析4911.3项目临界点分析5011.4评价与结论5112社会影响分析5212.1项目对社会
3、的影响分析5212.2项目对所在地不同利益群体的影响5312.3社会风险5313结论54附表：1、 建筑安装费用测算表2、 其他工程费用测算表3、 项目投资估算表4、 投资计划与资金筹措表5、销售收入与税金及附加估算表6、项目利润表7、现金流量表附件：1、某某投资有限公司企业法人营业执照2、资质证书3、国有土地使用证5、某某小区总平面图1概述1.1项目名称及拟建地点项目名称：xxx某某小区工程建设项目项目建设地点：本项目建地点位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑。1.2项目申报单位单位名称：某某投资有限公司住所：湖南省湘潭市岳塘区建设路街道麻园山综
4、合楼3楼法定代表人姓名：注册资本：人民币叁仟万元整公司成立于2009年7月，主要开展房地产开发及其投资，城市基础设施建设投资、商业资产运营管理、高科技产业投资、融资咨询与创业顾问；房产经纪服务及商务信息咨询业务。1.3编制依据与研究范围1.3.1编制依据1)关于编制xxx某某小区项目申请报告的咨询服务协议书；2)xxx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；4)项目申请报告通用文本；5)房地产开发项目经济评价方法；6)其他相关专业设计规范；7)项目申报单位提供的相关基础资料。1.3.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、
5、与项目相关的规划、建设条件、建设方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供申报单位和政府审核部门决策参考。1.4项目概况1.4.1建设内容与规模某某小区总规划用地面积19179.86平方米，折合约28.8亩，规划总建筑面积34523.70平方米，容积率1.8，建筑密度29.9%，绿地率35.1%。居住户数291户，总停车位261个。其中商业面积1583.30平方米，住宅面积32428.00平方米，物管用房及计生管理用房211.3平方米，幼儿园建筑面积301.10平方米。项目分一期进行建设，主要经济技术指标详见下表：某某小区主要经济技术指标表序号项目数值单位备注1用地面积19
6、179.86平方米2总建筑面积34523.70平方米其中商业建筑面积1583.30平方米住宅建筑面积32428.00平方米物管及计生用房211.30平方米幼儿园建筑面积301.10平方米4不计容积率建筑面积2673.10平方米计半面积架空层建筑面积2673.10平方米计半面积5建筑占地面积5734.77平方米6建筑密度29.9%7容积率1.808绿地率35.10%9总户数291户10机动车停车位261205个架空层停车位56个地面停车位1.5.2主要建设条件某某小区位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑，场址交通较便利，其配套的水、电、通讯、燃气等公
7、用基础设施配套完善，配套设施条件良好。2相关政策与规划要求2.1房地产业的宏观政策房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。从2005年开始针对房地产的调控不断加强，2007年下半年国家先后出台的一系列抑制房地产行业过热的调控政策，楼市由热转冷。2008年下半年，为应对国际金融危机，国家扩大内需，实行适度宽松的货币政策。从中央到地方，刺激房地产
8、有关的政策陆续出台，一时紧收的房地产政策逐步放松。通过采取减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。在相当长一段时间里，房地产行业仍会是中国的支柱性产业，对拉动内需、促进经济增长有很强的带动力。在当前国际金融危机的大背景下，作为国家经济支柱的房地产业的适当增速，对于“保增长”至关重要。2008年10月份，中央政府推出了救市七政策：将购买第二套房的首付比例降至20；将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年；首次购买90平方米以下住宅可减免契税；降低政府房地产交易环节的税费；降低土地保证金、规划费用及缩短流程；鼓励银行适度放松贷款。统计数据显示，2008年11月份以后，北京、上海、深圳、
9、南京等二线城市的房地产市场交易量呈现不同程度的回暖。2008年11月16日，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅出台了关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见湘办发(2008)18号，明确提出如下意见：强化住房建设规划的调控作用；加大住房保障和棚户区改造力度：进一步开放房地产市场；规范建设项目规费收取行为；开放建设项目服务领域；降低建设项目资金监管比例；规范房地产开发企业税收收取行为；鼓励推行经济适用住房分配货币化；充分发挥住房公积金贷款的作用；积极发展个人住房消费贷款；降低交易门槛；培育房屋租赁市场；鼓励发展节能省地型住宅；加大金融支持服务力度：加强房地产市场监管；建立房地产市场分析和协
10、调决策机制；加强对房地产市场的协调服务；坚持正确的舆论导向。坚持以科学发展观为指导，提升县城房地产业的品牌形象，推动房地产业持续健康快速发展，按照xxx县城住房建设规划（20062010）的总体要求，坚持调整住房结构和引导合理消费，坚持依法规范房地产开发和管理秩序，坚持分类指导和区别对待，促进房地产业又好又快发展，将房地产业培育成为县域经济发展的支柱产业，为推动全县经济社会发展作出积极的贡献。县城易俗河位于长株潭经济一体化核心区，自然条件优越，区位交通优势明显，拥有得天独厚的投资环境。房地产业是我县重点发展的十大基础产业之一，引导和促进县城房地产业持续稳定健康发展，有利于满足广大人民群众的住房
11、消费需求，对提升县城品位、扩大社会就业、促进县域经济快速发展将起到积极的推动作用。2.2与项目有关的城市规划要求项目位于xxx县城易俗河镇，根据xxx城市总体规划(20062020)，xxx城规划用地13.05km2，规划人口13.5万人。以商业、娱乐休闲、食品加工和农副产品加工、生活居住等为主要功能。项目所在地块现已规划为生活居住用地，交通极为方便，生活配套设施齐全，水、电、气等公用基础设施已基本到位，且项目正处于长沙、株洲、湘潭“金三角”一体化的核心区；项目申报单位在该片区内拟建设商品住宅楼，对缓解xxx住房供应紧张状况将起到积极作用，同时也符合xxx城市发展总体规划。3房地产市场分析3.
12、1房地产产业政策在“十二五”开局之年，为保证国民经济平稳运行，降低通胀风险，国务院出台新国八条房地产调控政策等一系列房地产调控措施。 2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的序幕。2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
13、2011年1月26日，国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50改为不低于60。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。2011年1月27日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城
14、市。1月27日，上海市政府印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2011年2月9日，住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个
