物业承接查验和移交工作指引

《物业承接查验和移交工作指引》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业承接查验和移交工作指引（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1 目的 明确物业承接查验的具体方法、要求，确保物业的承接、查验得到有效控制。2 范围适用于区域/分公司、前期物业管理服务中心新项目或接管项目的物业承接查验工作。3 职责部门职责备注职能业务主管部门配合开发建设单位完成相关配套建设和问题的整改工作前期物业管理服务中心负责按要求和标准进行验收，并建立书面验收档案负责 对建筑建设相关图纸、资料等进行接管4 定义4.1物业承接查验：是指承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和 前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 4.2质量缺陷：共用部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的

2、不合格项。5 内容与要求5.1查验原则5.1.1新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交；5.1.2开发建设单位与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于 品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完 工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付；5.1.3由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，在制 定承接查验工作计划时应预留合理时间，至少在集中交付15个工作日前完成承接查验工作， 在物业正式交

3、付前完成整改和移交工作；5.1.4开发建设单位与物业公司根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质 量缺陷的整改完成时间。重大安全隐患的质量缺陷，必须在移交给物业公司前完成整改，对经 开发建设单位和物业公司共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中约定整改 完成时间；5.1.5 如果出现以下情况之一的，物业公司有权拒绝接管，并书面上报物业集团：5.1.5.1交付使用前不进行物业承接查验工作；5.1.5.2工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；5.1.5.3存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验工作；5.1.5.4在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的

4、质量缺陷。5.2承接查验内容5.2.1 物业资料：包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等规划资料； 土地使用权出让证明、房屋产权清册等产权资料；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工 图，配套设施、地下管网工程竣工图，工程竣工验收备案证明等竣工验收资料；共用设施设备 清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准 许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件等；5.2.2共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯 间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；5.2.3共用设备：包括电梯、水泵、

5、水箱、避雷设施、消防系统、智能化系统、楼道灯、电视 天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；5.2.4共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、 渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱 乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理用房等。5.3承接查验准备工作5.3.1成立承接查验小组（小组成员由开发建设单位、施工单位和物业公司相关人员组成）；5.3.2查验工具及文本资料的准备；5.3.3掌握验收规范及标准；5.3.4查验人员的培训；5.3.5组织模拟验收；5.3.6提前介入竣工验收。5.4承接

6、查验程序5.4.1查验小组制定承接查验计划，明确查验时间、查验人员、人员培训、查验工作程序、相 关注意事项等；5.4.2编制物业资料移交明细，在现场查验前与开发建设单位进行移交，对欠缺资料应承 诺补交时间，资料移交齐全后双方签字并盖章；5.4.3根据承接查验标准进行现场查验，填写物业承接查验记录表，对存在的问题明确整 改完成时间，双方签字确认；5.4.4查验小组负责跟进质量缺陷的整改，确保在约定的时限内整改完毕并复验合格；5.4.5根据物业共用部位及设施设备移交清单、物业移交确认表进行核查，核查无误 后三方签字并盖章；5.4.6分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度分期承接查验，在最后一期物

7、业承接查验 后填写物业移交确认表，核查无误后三方签字并盖章；5.4.7自物业交接后30日内，持相关文件资料向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手 续，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。5.5移交标准5.5.1资料清单分类资料名称移交时间竣工验收 资料1）建筑工程规划验收合格证明；2）防火审核意见书、消防验收合格证明；3）排水许可证、排水设施验收合格证明；4）环保达标验收合格证明；5）电梯（扶梯）合格证明和准用文件；6）民防工程竣工验收合格证明；7）燃气工程竣工验收合格证明；8）隐蔽工程等竣工验收合格证明。入住前规划及施 工管理资料1）建设用地规划许可证；2）建设工程规划许可证；3）施工许

8、可证；4）建筑物命名、更名审批资料；5）用水、用电、用气指标批文。入住后30 天内产权资料1）土地使用权出让证明；2）地界界桩放点报告；3）物业服务用房、业委会用房、会所等配套设施产权清册。入住后30 天内技术图纸 资料1）小区规划图、小区竣工总平面图；2）单体建筑、结构、设备、附属配套设施竣工图；3）电气、给排水竣工图；4）室外地下管网竣工图；5）道路、停车场竣工图； 绿化平面图、竣工图；7）单体工程竣工验收备案证明；8）弱电系统图、平面图、竣工图；9）消防系统图、平面图、竣工图入住后30 天内10）各户型平面图、水电线路图。技术记录 资料1）设备订货合同、合格证、使用说明书、检验报告；2）

9、所有设施设备安装、测试、验收记录；3）地质勘探报告，沉降观察记录；4）图纸会审记录；5）线路及电力电缆试验记录、电缆铺设记录；6）发电机、电动机检查试运转记录；7）电气设备试验调整记录；8）电气设备绝缘检查；9）电气设备送电验收记录；10）防雷接地电阻检测记录；11）防雷引下线焊接记录；12）水、卫生器具检验合格证；13）通风机风量测量调整记录；14）空调器性能测定调整记录；15）房屋测绘验收资料；16）房屋验收记录；17）土壤及水质化验报告。入住后30 天内设备技术 资料1）电梯电梯厂家提供的资料：装箱单、产品出厂合格证、机房井 道布置图、安装说明书、使用维护说明书（含润滑汇总表、 电梯功能

10、表和符号及代号说明）、动力电路和安全电路的 电气原理图、紧急救援和紧急电动运行（如果有）说明、安 全部件：门锁装置、限速器、安全钳、及缓冲器型式试验 报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证 书副本安装单位提供的资料：电梯安装工程施工技术资料、安装 过程中事故记录与处理报告（如有）、变更设计的证明文 件（如有）、自检记录、检验报告及（电梯合格后）检验 合格证、电梯锁梯钥匙、轿内小门钥匙、厅门、三角钥匙、 控制柜钥匙每梯至少各2把2）变压器维护使用说明书出厂技术参数检测试验记录3）环网柜维护使用说明书专用操作工具4）低压配电柜断路器维修、使用、安装说明书电容控制器使用、维护说明书A高、

11、低压配柜系统图 进线柜、联络柜、市发电切换原理图 低压配电柜电气竣工图入住后30 天内 低压配电线路竣工图A电缆铺设记录 线路及电力电缆试验记录专用操作工具5）发电机组发电机、电动机检查试运转记录维修使用说明书柴油机（中文版本）技术参数说明书发电机技术参数说明书发电机试车验收合格证专用操作工具环保验收合格证6）给排水系统 生活泵控制原理图、PLC、变频器、显示屏维护使用说明书 各类泵出厂合格证各类阀门维修使用说明书生活饮用水检测报告、合格证或二次供水卫生许可证明7）消防系统消防主机、联动柜、气体灭火控制器使用说明书（包括主 机操作、修正密码）消防报警地址码清单湿式报警阀维护使用说明书消防泵、喷

12、淋泵控制柜电气原理图消防报警系统图8）安防系统门口机、门禁、倒闸、监控中心各设备维护9）使用说明书居家安防编程使用说明书弱电防雷测试报告安防系统图A 产品质量检验合格证书 安防子系统的重要监控设备需具备国家CCC认证弱电系统施工10）防雷系统 防雷接地电阻检测记录防雷引下线焊接记录11）中央空调系统设计方案竣工图纸资料使用说明书各项试验数据进场验收报告和隐蔽工程验收报告等书面文档资料其它资料1）所有设施设备产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告）、 随机专用工具及清单、随机钥匙及设备房钥匙；2）所有设施设备安装、测试、验收记录；3）所有设施设备质保期内作业计划、质保期限及内容和其它服务 承

13、诺；4）所有设施设备供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。入住后30 天内业主档案资料入住前5.5.2共用部位、设施名称标准屋面1）屋面地坪找坡准确，屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝，屋面 细石混凝土保护层无起砂现象；2）天沟部位及排水口周边防水卷材铺贴密实，天沟排水通畅，整个屋面24小 时畜水无渗漏，无明显积水；3）瓦屋面瓦片粘结牢固、排列应整齐、平直，搭接合理，接缝严密，无残缺；4）屋面排水口有排水篦子；5）屋面突出物安装牢固，有避雷防护；6）上人屋面临空处的栏标杆净高，六层及六层以下不低于1.05m,七层及七层 以上不应低于1.10m，栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应

14、留空；7）上人屋面的排气道口离屋面冋度不低丁 2.0m。外立面1）表面干净无污染，无明显射影和波纹，面砖铺贴平整、横平竖直无空鼓，面 砖间隙均匀、勾缝密实；2）外墙涂料粉刷无漏刷、无色差，外墙不渗水。墙面平整无空鼓开裂，大墙角、 阴角顺直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角顺直；涂 料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。内墙面墙面平整，斜板表面平整。首层大堂、 各楼层、电梯厅地砖、墙砖铺贴平整无空鼓、破裂，拼花图案清晰，色泽致，无缺棱掉角，砖 缝均匀顺直。电梯口地砖应有一定坡度坡向走道，防止电梯厅进水。人行楼梯、 走道、栏杆1）地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽 致，无缺棱掉角，砖缝均匀顺直；2）楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线；3）楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整；4）栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，栏杆 高度、间隙符合设计规范。有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造；5）铁质栏杆接口焊接严密，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。公共阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，不漏水。信报箱1）信报箱格口门和箱内格口单兀上应标有醒目、整齐，与楼室门号相对应的编 号，编号应有规律；2）安装于室外无防雨设施的场所的开口信报箱应