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1、目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、项目建设规模与内容2三、主要技术经济指标2四、项目业主简介3五、主要结论与建议5第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景6二、项目建设必要性9第三章 项目选址及建设条件13一、项目选址13二、项目建设条件13三、社会经济条件17第四章 工程方案20一、设计依据20二、规划设计原则20三、设计指导思想20四、总图设计21五、建筑设计22六、结构设计24第五章 施工组织与工程管理27一、工程材料供应与质量控制27二、工程施工与管理27第六章 公用工程方案29一、电气设计29二、给水排水30三、弱电设计33第七章 节能节水措施35一、总图布置35二、建筑
2、节能35三、给排水节能38四、电气节能38第八章 环境保护、卫生、消防40一、环境保护标准40二、 污染因素分析40三、施工期间环境污染防治措施41三、消防工程44第九章 项目进度计划及招投标45一、项目进度计划45二、项目招投标45第十章 项目投资估算与资金筹措47一、投资估算范围47二、投资估算依据47三、项目投资47四、资金筹措49第十一章 社会评价50一、项目对社会的影响分析50二、项目与所在地区互适性分析52三、社会风险分析53四、社会评价结论53柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况(一)项目名称:柏星碧水星城安置房工程项目(二)承办单位:安徽省柏星置业
3、有限公司(三)项目地点:311国道虎山段东侧(四)项目性质:新建(五)项目法人代表:马小军(六)项目可研报告编制单位:萧县工程咨询研究所(七)项目可研报告编制依据 1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版)、投资项目可行性研究指南;2、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准;3、业主提供的相关基础资料;4、业主对项目建设的主要意见及预期目标;5、国家和安徽省其它相关规定和要求。(八)编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论
4、,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下阶段工作的基础。二、项目建设规模与内容(一)项目建设规模本项目拟占地12630m2,总建筑面积为22480m2,建筑占地面积为3764m2,项目总投资4000万元人民币。可安置城市拆迁216户。(二)项目建设内容本项目建设内容分为6层安置房住宅建筑面积为22480m2。安置房住宅共计216户;地面停车位38个。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。三、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。序号指标名称单 位指 标备 注1总占地面积m2126302总建筑面积m2224803建构筑物占地面积m237644容积率1:1.7
5、85建筑密度%29.86绿地率%247项目总投资万元4000四、项目业主简介安徽省柏星置业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政工程建设为主的民营企业;也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。公司成立于2007年12月,注册资金5088万元,具有房地产开发二级资质,年开发能力为10多万平方米。公司现有职工35人,专业技术人员20人,大专以上学历占95%。公司建立了现代化企业管理模式,采取直线职能机构管理方式,构筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍,保证了公司的专业水准和创新能力。虽然成立时间不长,但已开始致力于企业文化建设,强调以物
6、质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。建筑有其独特的语言,但意义不在建筑本身,更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围,它给业主提供的不仅是一个容身的居所,更是一种生活方式,甚至能体现业主自身的一种价值取向。该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神,与时俱进是时代提出的要求,没有最好只有更好,没有停顿只有前进。超越自我是企业精神的核心与灵魂,超越意味着永不满足,只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人,才能谋求明天的发展。这是企业长远发展所需的实践精神,是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向
7、和实践哲学,是实现企业根本目标的动力。公司将秉承“与时俱进 超越自我”的企业精神,高瞻远瞩,紧抓市场脉搏,规划企业发展蓝图。该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代,企业要发展,决不能因循守旧,固步自封,在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法制经济,是信誉经济,必须遵纪守法,遵守社会公德,遵守职业道德,重合同、守信用。企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉,诚信是企业巨大的重要无形资产。因此,该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提,发扬团结、奉献、求实、创新的精神,实现规划高标准,全力为城市人民营造绿色生态家
8、园;坚持建设高质量,全力为客户建造满意放心房;贯彻服务高效益,全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。公司依托雄厚的经济实力,所有项目均为自有资金开发,凭借着良好的市场意识和浙商特有的质朴和诚信,安徽省柏星置业有限公司赢得了众多客户的认可。目前正在开发的“柏星碧水星城”项目占地面积约750亩,总开发面积将达到65万平方米。公司坚持高起点、高标准的原则,走差异化、精品化发展之路。因公司开发项目技术的前瞻性、工程的高品质以及良好的口碑,使得公司项目荣获国家建设部中国建筑文化中心授予的 “中国规划设计十大创新楼盘”,同时总经理马小军先生荣获“中国房地产最具推动力
9、100职业经理人”称号 。五、主要结论与建议(一)主要结论本项目系安置房建设项目,虽不直接产生经济效益,但是项目的社会效益比较明显,维护了萧县的社会稳定,为经济发展提供空间,改善了城市面貌,提高中低收入居民的生活环境和生活质量。同时,该项目还会衍生一定的经济效益,进一步加快投资的步伐,推动了城市基础设施建设,促进房地产行业发展。因此,项目建设的综合效益显著。(二)建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制,更有效地控制项目的投资、工期、质量,使投资的效益最大化,以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标,并加强过程管理,明确权责。第二章 项目建设背景及必要性一
10、、项目建设背景萧县位于安徽省最北部,苏、鲁、豫、皖四省交界处,总面积1871平方公里。人口140万,辖18镇5乡708个行政村。项目建设地点萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市,县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里,素有“徐州的西大门”之称。近年来,萧县在新一轮跨越式发展中突飞猛进,国民经济保持稳定增长,综合实力进一步增强,中国书画之乡、中国葡萄之乡、中国防腐第一县、中国辣椒制种第一县、中国面粉生产第一县等美誉,名扬海内外。工业经济提速增效,运行质量得到改善,以技术改造和新产品开发为抓手,建材、粮食加工等传统产业得到改造,机械电子、生物医药、合成革等新兴产业快速
11、崛起,技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快;萧县实施了大力发展高效农业,走农业产业化经营的农业经济振兴战略,着力调整粮经比例,大力推进效益农业发展,壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽畜、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模,形成规模化的农产品生产基地,同时农业产业化经营初具成效;萧县还以区位和交通条件为依托,积极拓展第三产业发展领域,第三产业发展加快,旅游、房地产、社区服务业发展势头良好,金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展,以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。萧县投资环境宽松优越,发展潜力基大,发展氛围浓厚。特别是近年来全县上下深入贯彻落实科学发展观,转变发展方式,创新发展
12、思路,破解发展难题,着力推动工业强县、城市建设、新农村建设,着力构建和谐萧县。2010年全县生产总值完成110亿元,比2005年翻一番,年均增长13.5%;财政收入达4.6亿元,五年累计完成投资182.1亿元,五年增长两倍,年均增长26.8%;社会消费品零售总额36.2亿元,年均增长16%;在岗职工平均工资24934元,增长13.2%;农民人均纯收入5170元,增长20.7%,保持了经济社会又好又快发展的良好势头。可见, 萧县以科学发展为主题,结构调整为主线,扩大开放为主调,坚持发展为第一要务,已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。萧县经济及财政的快速增长,加快了城市化进程,县城城区作为向外拓
13、展空间的第一着力点,更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针,经过多年的建设发展,城市的基础设施基本齐全,城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来,城市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本,提出了创建园林化城市的目标,使城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制,引入经营城市理念,突破了城建资金瓶颈束缚,加大基础设施建设力度,有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时,房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果,园林化城市初具规范。长兴县居民普遍感到城市天空蓝了,马路宽了,环境美了,生活更舒适
14、了。为进一步完善城市住宅供应体系,满足中低收入家庭需要,改善中低收入家庭的住房条件,促进房地产市场健康发展,加快实施安置房建设工程势在必行。二、项目建设必要性(一)本项目建设对于加快萧县城区建设,推进萧县跨越式发展意义重大。推进萧县大建设、打造现代化城市,是县委、县政府顺应经济发展规律,推进萧县崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”,经济适用房无疑是最大的前提,谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位,谁将率先抢得建设先机,赢得发展主动。可见,安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显,一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施,使城区的建成面积不断扩大;二是为住房困难
15、的低收入家庭提供社会保障性质的住宅,使其能安居乐业,促进社会和谐稳定;三是促进了房地产开发业的健康发展。本项目是萧县现代化城市建设的重要组成部分,也是萧县向城西扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好安置房工作,必将错失加快建设发展的良机,丧失新一轮区域竞争的主动权。而且,安置房工作宜快不宜慢,时间拖得越长,风险就越大,付出的成本就越高。从这个意义上说,抓好安置房工作,就是抓机遇、抓发展、抓融入,因此,在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠,一定要以快速推进的工作成效,把机遇转化为现实。 (二)本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。萧县的经济是新兴城市经济,而城市的发展往往取决于良好的城市环境,环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。萧县近几年的快速发展,无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设经济适用房,使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”