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1、目 录 双流县东升片区土地定级及基准地价更新技 术 报 告(送审稿)项目单位:双流县国土资源局编制单位:四川大成房地产土地评估有限公司二一一年六月- 2 -目 录第一篇 概 论1第一章 城镇土地定级估价的土地条件与分析1第一节 双流县概况1第二节 双流县东升片区概况2第三节 城镇土地利用现状及规划4第四节 城镇房地产市场概述5第二章 城镇土地定级与估价技术方案7第一节 城镇土地定级与基准地价更新背景7第二节 城镇土地定级与估价的范围与内容8第三节 城镇土地定级与估价的技术路线9第四节 城镇土地定级与估价的工作依据、原则与方法10第三章 城镇土地定级与估价工作的组织与工作过程15第一节 工作的组
2、织与领导15第二节 工作过程与内容16第二篇 城镇土地定级篇18第一章 城镇土地定级资料的收集及整理18第一节 城镇土地定级资料收集18第二节 城镇土地定级资料整理21第二章城镇土地定级因素选择及权重确定23第一节 定级因素选择的原则23第二节 城镇土地定级因素因子体系选择24第三节 城镇土地定级的主要因素因子25第四节土地定级因素因子选择分析及确定27第五节 城镇土地定级因素因子权重确定29第三章 城镇土地定级因素因子整理及量化34第一节 城镇土地定级因素因子整理及量化的原则与方法34第二节 商服用地定级因素因子整理及量化36第三节 住宅用地定级因素因子整理及量化62第四章 城镇土地定级单元
3、划分和单元分值计算97第一节 城镇土地定级单元划分97第二节 城镇土地定级单元分值计算99第三节 定级单元总分值计算与总分值图编绘106第五章 城镇土地级别评定107第一节 城镇土地级的初步划分107第二节 土地级差收益测算109第三节 土地级别确定与土地级别总图的编制115第三篇 城镇基准地价评估篇118第一章 样点地价资料的调查及整理118第一节 样点资料的调查与整理118第二节 地价评估参数的调查与确定122第三节 土地还原利率的确定128第二章 基准地价评估134第一节 样点地价评估方法简介134第二节 商服住宅用地基准地价评估141第三节 工业用地地价评估164第三章 基准地价修正体
4、系编制168第一节 基准地价系数修正表的编制168第二节 其他修正系数表的编制194第三节基准地价与宗地评估199第四章 基准地价及修正体系验证201第五章 基准地价成果特殊说明206第四篇 基准地价更新成果应用建议208第一章 基准地价更新成果的应用范围与方向208第一节 双流东升片区基准地价主要成果208第二节 基准地价成果应用范围与方向209第二章 基准地价成果的动态管理221第三章 地价管理政策与地价管理制度223第一节 地价管理政策223第二节 地价管理制度226第四章 仓储用地指导价的确定230第一篇 概论第一篇 概 论第一章 城镇土地定级估价的土地条件与分析本次东升片区基准地价更
5、新工作范围为52.51平方公里,包含双流县中心城区东升镇和牧马山旅游新城胜利镇的城镇建成区和城镇规划发展区域。第一节 双流县概况双流县位于四川省成都市西南郊,县人民政府驻东升街道。县域东连成都市龙泉驿区及简阳县,南接仁寿县、彭山县,西邻新津县、崇州市,北靠温江县、武侯区、高新区及锦江区。地跨东经10347511041533,北纬301332304012。双流县幅员面积1032平方公里,户籍人口90.3万,辖21个镇、3个街道办事处,2010年全国百强县排名第27位。一、自然条件双流县地处成都平原东南,龙泉山脉中段环亘于县域东南边界。全县最高峰位于永兴镇金台村龙神埂,海拔967米。最低处是黄龙溪
6、镇陈新村大河滩,海拔435米。西南为牧马山台地,海拔455592米。台面上缓丘起伏,拔地高出平原,地貌景观独特。县域北部、西北部为平原地区,地势西北高、东南低。县境属亚热带湿润季风气候区。全年气候温和,无霜期长,春早秋凉,夏无酷暑,冬无严寒。年平均气温16.2,年际间变化不大。无霜期287天左右。双流县常年云雾多,日照少,年均日照1197.6小时。年均降雨量为921.1毫米,时序分配不均匀,主要集中在七、八、九月份。主导风向为北北东;年平均风速为1.2米/秒。冬季易旱,夏多暴雨,秋多阴雨、低温、冰雹、洪涝等自然灾害天气出现。县境河流属岷江水系,水域面积7215.11公顷。金马河、府河、鹿溪河、
7、江安河、杨柳河、白河、清水河等自然河流七条,总长为186.35公里。二、经济状况2009年实现地区生产总值397.76亿元,比上年增长16%。其中第一产业实现增加值28.78亿元,增长3.9%;第二产业实现增加值196.67亿元,增长19.4%;第三产业实现增加值172.31亿元,增长14.1%。三次产业结构为7.2:49.5:43.3,对地区国民经济增长的贡献率分别为1.8%、53.7%和44.5%。民营经济发展良好。2009年全县民营经济实现增加值236.93亿元,增长17.8%。其中,第一产业增加值7.89亿元,增长19.2;第二产业增加值154.21亿元,增长19.1;第三产业增加值7
8、4.06亿元,增长15.1。民营经济占地区生产总值的比重为59.6。第二节 双流县东升片区概况一、城镇交通状况东升片区具备陆、空交通体系,距成都市区10公里。双流国际机场座落城边,老(四)川(西)藏公路贯穿城区,新川藏路、机场高速路、成(都)乐(山)大件路、成都四环路(绕城路)、双(流)温(江)路、双(流)崇(州)路、双(流)华(阳)路横贯东升镇境,成(都)昆(明)铁路、成(都)雅(安)高速公路、在建成绵乐城际铁路傍镇而过,城区道路网络健全。二、市政基础设施状况(一)城镇供水东升片区城镇居民生活及工业用水主要由岷江水厂供给。岷江水厂的出水由输水干管自流送至东升加压站,加压后供全区生活及工业用水
9、。(二)城镇排水东升片区现状排水体制为合流制。区域内有江安河、白河、杨柳河及一些支渠通过。(三)城镇供电现状变容量为210MVA ,110kV黄水板桥变电站主变容量为231.5MVA,110kV黄水板桥变电站除供东升镇及其它乡镇外,还供35kV双流变电站。(四)供气现状东升片区现有天然气储配站一座,日供气能力40万立方米日。天然气气源由华阳门站提供,现状用气日为每天1.2万立方米。三、商服中心概况双流县东升镇是县域经济发展的中心城区,是传统的商贸、居住集中发展区。随着东升片区市场基础设施建设得到进一步发展,现代物流全面引入,流通规模不断扩大,流通领域日益拓展。现东升片区商业形态以单中心城镇结构
10、呈现,在棠湖西路、淳化街、南昌路沿线集中分布金融设施、大型商业设施、服务设施等,积聚效益发挥,档次提高。第三节 城镇土地利用现状及规划一、土地利用现状概况双流城区地处平原,地势由北向南略有倾斜,白河由北向南从城区西侧穿过,三支渠由西向东再向南从城区北部和东部流过。双流城区近年新区建设和旧城改造幅度较大,小区建设、园林绿化和环境综合治理都有明显改善。城区用地为集中紧凑型结构,居住用地均匀分布在城区四周。县政府及其他政府职能部门、商业和文化娱乐设施主要集中在广场路、棠湖北路、棠湖南路、藏卫路、淳化路和南昌路两侧。随着城镇新区的建设,在东升片区的双流新城分布众多的二类居住用地以及行政办公场所;在牧马
11、山旅游新城分布有较多别墅项目。(一)居住用地东升片区现状居住用地623.3公顷,占现状城镇建设用地31.2%。存在的问题主要有:住宅建设缺乏统一规划指导,配套设施未能跟上开发建设速度,单位办公与住宅混建,影响了土地经济效益的发挥,人均居住用地指标偏高,配套设施不全。(二)仓储物流用地现状东升片区仓储物流用地主要集中在商都路以东的东北片区,毗邻成都绕城高速。(三)公共设施用地现状公共设施用地集中在旧镇区,镇政府的办公用地位置较偏,用地太小,难以形成未来的中心。商业区与居住区混杂,相互影响;商业规模较小,缺少档次高、规模大、功能全的商业设施;生产资料、生产要素市场偏少;缺少档次高环境好的宾馆酒店。
12、东升片区现有县人民医院、县中医院,东升镇医院、县妇幼保健院、县防疫站等医疗卫生机构,总用地4.8公顷。大型医院及专业医院比较欠缺,有待进一步建设完善。东升片区现有党校、老年大学、科研所等教育科研用地5.2公顷。二、城镇规划(一)东升片区性质根据双流县城镇总体规划(2003-2020年)确定东升片区的城镇性质为:东升片区是成都市的重要功能区,以发展高新技术产业、物流配送、科研教育、交通枢纽为主的园林式城区。(二)城镇用地发展方向近期建设重点包括:启动东升综合新区的建设。城区发展趋势为:自东升老城区向西、向北发展。第四节 城镇房地产市场概述双流县房地产市场在城镇化进程中得到培育、发展,形成了一个健
13、康、稳定、成熟的市场。近年以来,双流县经济实现了持续快速增长,促进了县域经济实力不断增强,连续多年位居全省县级综合经济势力“十强县”榜首,跻身全国“百强县”,县域经济竞争力名列全国前列,是名副其实的中国西部第一县。特别是新一轮成都市总体规划对城镇发展方向及市域城镇体系构架的确定,成都市向南发展战略的实施,使得双流县房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势,各项指标大幅增长,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入了快速增长期。东升、华阳、牧马山、航空港四大板块构成了独具特色的双流房地产新貌,开发水平已经日益成熟,众多大盘的进入,为双流房地产的进一步发展带来了契机,呈现出极大的置业良
14、机。双流东升片区在“中国西部航都,成都南部新城”的总体定位下,城区所在东升板块作为双流房地产核心片区的地位与作用愈加明显。据调查显示,2010年东升片区房价约5200元/平方米左右,伴随着棠湖泊林镇、御苑风景及牧马山旅游新城别墅区等一系列大盘的相继亮相,双流的商品房整体品质与房价正在进行一场变革,逐渐展现出双流新城及牧马山旅游新城的优质居住环境,为成都向南发展铺开新的篇章。 第二章 城镇土地定级与估价技术方案第一节 城镇土地定级与基准地价更新背景城镇土地定级与基准地价更新既是国家相关法律法规的规定,也是城镇经济发展的客观需要。主要体现在以下几个方面:一、法律、法规、政策及规程的规定根据中华人民
15、共和国城市房地产管理法、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(国土资发201034号)、关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知(川国土资发201079号)、关于做好城镇基准地价更新、调整和城市地价动态监测工作的通知(川国土资发2007101号)、城镇土地分等定级规程(GB/T18507- 2001)、城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)等法律、法规、政策及规程的规定,城镇基准地价使用三年以上,应对其成果进行全面更新;因城镇局部条件变化,引起土地质量发生较大变化的,应结合市场资料、土地收益等进行修正和评定,一年进行一次。东升片区上轮基准地价基准期日为2003年1月1日,距今已近8