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1、.深扒“楼市配资” P2P引起房价上涨是谬论3月7日一条关于房产的重磅消息曝出，彭博消息称，包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。3月8日，XX金融办要求对XX地区的P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查。紧随其后，市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况，通过监测预警平台查控风险。素有“楼市配资”之称的首付贷正处于风口浪尖中前行。楼市配资首付款是购房者进行房屋购买时的第一笔预付款，买卖双方在签订商品房预售合同或出售合同后，应该立刻抵充房价。由于公积金贷款无法支付首
2、付，使得不少人在支付首付款时存在一定的压力，首付贷应运而生。根据2016年2月央行、银监会发布的关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，另外可各地可向下浮动5个百分点，这就表明最低首付款比例能降至20%，对于一般的购房者杠杆比例最高能达到5倍。现在个人支付10%首付款，剩下10%首付款通过首付贷进行支付，则能将购房者杠杆比例升至10倍，因此首付贷被称之为“楼市配资”。同时存在一种可能称之为零首付，即拥有无限高的杠杆实现，不过处于风险控制目前市场一般最多做到一成首付。首付贷的贷款利率相对较低，最低可
3、达到月息0.62%，最高也不过月息1%。业务来源多来自于线下，尤其是与开发商、房产中介的合作。P2P网贷首付贷规模根据不完全统计，有近50多家P2P网贷平台出现过首付贷标（出现过1次符合首付贷类型的标即进行统计），目前有20家P2P网贷平台对接首付贷资产为主要业务，包括搜狐旗下搜易贷、多宝贷、合汇贷。不过这20家P2P网贷平台中，已经有多家平台暂停了首付贷相关业务，包括XXe贷、房天下理财等平台。从图1的P2P网贷首付贷成交量走势可以看出，根据不完全统计的结果，2015年7月P2P网贷首付贷成交量约为2.7亿元，随后数月（除了10月，今年2月因为季节性因素的原因）基本出现了单边上涨，2016年
4、1月单月成交量已经达到了9.2亿元。近8个月的累计成交量达到了43亿元，由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小，因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。与万亿的房地产市场相比，这点资金明显微不足道，所以P2P网贷是引起房价大涨的说法是站不住脚的。P2P网贷首付贷模式由于P2P网贷缺少优质资产，资产荒日趋严峻的背后，各大P2P网贷平台寻求出口来对接更多资产。随着近几年楼市成交价格整体呈现上涨趋势，尤其一线城市由于市场需求旺盛，涨幅更加明显。因此，在这背景下首付贷这一产品模式在P2P网贷行业有了发展的空间。从发展模式看，开展首付贷业务的平台大致可以分为四种类型：1. 房产中介
5、自营平台模式目前有不少房地产中介自营P2P网贷平台，如：房天下理财、链家理财、世联集金等。由于这些房地产中介机构拥有购房者的资料信息，对于购房者的各种情况也会比较了解，在掌握了用户场景的基础上，满足用户的需要包括各类金融服务，来进行多元化的业务开拓，形成了用户购房链条上的闭环，而这种商业模式更在被不断开拓，金融业务占到整体收入的比例也将进一步升高。如图2：2. 平台与开发商合作模式这类P2P网贷平台并没有相关房产开发商与中介，主要通过与房地产开发商、中介进行合作，对接资产来经营的一种模式。典型平台如XXe贷，其曾与多家房产开发商进行合作，包括联手绿地集团。如图3：3. 平台直接放贷模式平台直接
6、放贷模式正如一般P2P网贷平台提供信用贷款，不过房地产类信用贷款金额相比个人普通消费类信贷更大。因此，金融服务对于大数据、个人征信、平台的风控要求会更高。如图4：4. 债权转让模式购房者在支付部分首付款后向转让方申请首付购房贷款，转让方与保理公司签署债权转让协议，由保理公司提供融资、催资服务，并提供担保，然后保理公司对接P2P网贷平台。典型平台如汇理财。如图5：按照首付贷是否进行抵押，又可以将首付贷分为信用贷款、抵押房产贷款两种。不过据了解，大多数P2P网贷平台进行首付贷业务模式时主要以信用贷款为主。1. 信用贷款在信用贷款的首付贷中，对于二手房的上家是否还完所有贷款分为两种情况，因为只有贷款
7、付清，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与下家共同申请转移登记，如果上家没有还完所有贷款，新的购房者（即下家）在首付资金不足的情况下申请首付贷进行“垫资”，这样的话上家的部分未结清房贷实际为下家的首付贷资金。信用贷款主要存在于与开发商进行合作的P2P网贷平台，此时购房者无需进行抵押，同时开发商会提供本息保障。当然，通过信用贷款的方式获得首付贷一般比例不高，少部分平台要求最高上限要求不得超过房款的20%，大多数平台则要求不超过首付款的一半，主要放贷比例还是根据平台审核购房者的资质来进行判定。2. 抵押贷款首付贷的抵押贷款主要是存在于二套房交易，购房者将自己的第一套房进行抵押，以获得足额的资金支付
8、第二套房的首付。由于通过抵押的方式进行贷款风险相对较小，这种方式的首付最高可以获得抵押物评估价值的70%。首付贷的主要风险1. 楼市下跌的违约风险2014年下半年开始股市经历了一波轰轰烈烈的牛市，包括配资资金在内的各路资金涌入，但是随着股市于2015年6月开始下跌出现了极为惨烈的平仓盘导致的暴跌，这一经历仍在我们眼前。由于没有只涨不跌的市场，楼市也同样如此。因此，楼市不断地上涨过程中所有买房者都处于盈利状态，但是楼市下跌风险将被明显暴露出来。2008年次贷危机的导火索就是银行将钱放贷给了次级买房者进行买房，导致房价下跌后无法完全回收放贷资金使得银行出现大量坏账。同样由于首付贷的因素，使得首付这
9、一本可以天然排除部分次级买房者的一道坎瞬间不复存在，有人称之为这是一种“骗贷行为”，当然这种比例较小。对于一成的首付款相比二、三成的首付款所承担的资金压力要小的多。因为首付贷利息高、周期长将让借款人的还款压力非常大，一旦购房者出现违约无法偿还贷款资金，如果是一成首付，即10倍杠杆，楼市下跌10%就会出现资不抵债的情况，而对于已经申请银行按揭贷款的购房者，银行有拍卖获得资金的优先权，而此时风险将转移至于P2P网贷平台及项目标的投资者。2. 抵押房风险上文提到过，首付贷同样存在是否有抵押房的情况。这样抵押房的质量问题同样属于考虑的风险因素，购房者的房产作为抵押物发放贷款，对房屋进行准确评估，需要确保房屋的价值能覆盖借款人的违约金额。当然如果是二抵，银行的优先权将高于平台，平台容易出现资不抵债的情况发生。结论由于房地产与金融的结合是大势所趋，首付贷属于金融的一种创新模式，需要更加的规X，否则对于P2P网贷平台、投资人、银行都存在着风险。首付贷由于贷款利率低使得利润空间本身就不大，若出现违约就会出现坏账。不过我们从P2P网贷首付贷数据来看，成交量相比房价成交规模相比的比例较小，房价大幅度上涨与P2P网贷介入首付贷关系并不大。. v
