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1、房地产企业成本、费用的会计核算（一）主讲老师 王越第一节 房地产企业的生产经营特点一、经营模式（一）销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。（二）自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。二、房地产企业经营活动的主要业务（一）土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。（二）房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业
2、可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。（四）代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。三、房地产项目的运作流程（一）前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运
3、作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。（二）建设施工阶段在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。（三）销售或自持阶段对于销售物业模式，房地产企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。四、房地产企业的经营特点（一）房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。（二）开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建
4、委、土地管理等行政部门的监控。（三）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。（四）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。（五）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。五、房地产企业的财务特点（一）房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要进行融资。（二）由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。（三）不动产的可变现能力
5、较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。第二节 房地产企业成本核算对象及分类一、成本项目（一）土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。（二）土地征用及拆迁安置补偿费1土地征用费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。2市政配套费指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。3征收土地闲置费国发20083号文件第二条第六项规定，土地闲置2年依法应当
6、无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处理、充分利用。土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号文件）规定，土地闲置费计入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”。房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的
7、契税，计入“无形资产”账户。（三）前期工程费前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。1项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。2规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。3勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试
8、费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。4“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。5临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。6预算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。7其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 房地产企
9、业成本、费用的会计核算（二）（四）建安工程费建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。1土建工程费：包括基础工程费、主体工程费。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。2安装工程费：包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。3装修工程费：内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁
10、具、电梯间、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。4项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。5其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计人上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。（五）基础设施费基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用。1道路工程费：小区内道路铺设费。2供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。3给排水
11、工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。4煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。5供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。6通信工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。7电视工程费：小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。8照明工程费：小区内路灯照明设施支出。9绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。10环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。11其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏
12、支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。（六）公共配套设施费公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。具体核算内容可区别以下情况：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑成本）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有
13、偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。（七）开发间接费开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。1现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职
14、工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通信费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。2利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。3物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。4质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。5其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担，补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及
15、其他应计入开发间接费的费用。二、成本核算的基本程序为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：1确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。3确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。4在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。5计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。三、确定成本核
