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1、关于井田项目户型面积与销售总价的论证一、 对于不同别墅类别的分析根据业界的的普遍观观点将别别墅进行行产品类类别的细细化，可可分为独独栋、双双拼、联联排、叠叠拼等几几种类别别，每种种产品均均有其各各自的特特点。下下面我们们将试图图对不同同的别墅墅类别进进行具体体分析。（一）独栋栋别墅1、 产品特点：关键字：奢奢华、荣荣耀独栋别墅当当之无愧愧是最纯纯粹的别别墅，因因为其他他类别的的别墅可可以说是是独栋别别墅的衍衍生品；同时，它它也是最最奢华的的别墅，因因为它独独自占有有一方天天地的豪豪迈无人人能及。独独栋别墅墅表达的是是富有、尊尊崇、华华贵甚至至于奢靡的的生活方方式，因因此它不不但提供供给居住住者
2、极至至舒适的的生活空空间，更更重要的的是提供供了一种种至上荣荣耀的心心理感受受。2、产品条条件：关键字：环环境、领领地要成就成功功的独栋栋别墅，绝绝佳的自自然环境境是必不不可少的的，因为为回归自自然其实实是每个个人的心心理需求求，而购购买别墅墅的社会会成功人人士对于于回归自自然的渴渴望则更更加迫切切。于是是，几乎乎没有哪哪个独栋栋别墅项项目不是是在宣扬扬自己的的环境。碧碧水庄园园和万万万树这新新老两个个独栋别别墅均可可称为别别墅环境境的典范范：前者者有将近近30万万平米的的湖面，而而后者则则以社区区内众多多成树和和精装庭庭园著称称。除了环境之之外，主主人的领领地感和和归属感感也是独独栋别墅墅项
3、目所所必须的的。独栋栋别墅，要要的就是是独享一一方天地地的尊崇崇，而这这种领地地感也自自然从建建筑本身身延伸到到室外的的土地。于于是，上上千米的的庭园还还不过瘾瘾，干脆脆直接卖卖地（亚亚澜湾），以以满足主主人对于于领地的的归属感感。3、产品变变异：关键字：小小独栋虽然独栋别别墅始终终以鲜明明的特点点吸引着着金字塔塔尖的上上层人物物，但毕毕竟高昂昂的价格格使它的的受众范范围非常常有限。同同时，开开发商还还要为大大面积的的绿化、环环境和庭庭园牺牲牲众多土土地，以以达到非非常低的的容积。此此外，独独栋别墅墅现房销销售的趋趋势使得得开发商商成本回回收速度度放缓，而而绿化等等的维护护费用则则不可小小视，
4、因因此影响响到资金金滚动在种种种原因因的驱使使下，独独栋别墅墅的产品品发生了了“变异”小独独栋横空空出世。亦庄“亲爱的VILLA”、翡翠城的“风景翠园”、依水庄园等都是其中的代表作。小独栋与独独栋的区区别： 面积：顾名名思义，面面积相对对较小，大体在250平米至400平米之间，舒适、实用不求奢华、面积布局合理，能满足三口至五口之家的标准居住。 功能：与大大部分位位于近郊郊或者远远郊做为为第二、三三居所的的独栋别别墅相比比，小独栋栋多数交交通方便便、位置较较好，适适合作为为第一居居所。 客群：相比比较而言言，小独独栋的面面积小、单单价低，因因此总价价与独栋栋别墅有有相当的的差距。于是，小独独栋面
5、对对的是更更为广阔阔的社会会中坚阶阶层高端中中产阶级级。（二）双拼拼别墅双拼是介于于独栋和和联排之之间的一一种产品品。目前前在北京京别墅市市场上，双双拼这种种产品的的热度远远远不及及TOWWNHOOUSEE，甚至至也赶不不上叠拼拼。多数数别墅项项目仅以以双拼为为调剂，在在社区中中所占比比例不多多，目前前只有雪雪梨澳乡乡和顺驰驰林溪雅雅筑是主主打双拼拼的别墅墅项目。从产品的舒舒适度看看，双拼拼的舒适适度仅次次于独栋栋，不仅仅有天有有地，每每户均有有三面采采光，而而且庭园园面积和和面宽均均比联排排要大，容容积率也也比较低低。此外外，双拼拼产品还还打了市市场政策策的擦边边球，其其规划用用途可以以为住
6、宅宅，而非非必须是是别墅。但但它始终终不是市市场主流流产品，主主要原因因如下：1、从消费费者心态态看：双拼比不上上独栋的的奢华，也也比不上上联排的的经济，因因此，如如果在独独栋社区区中加入入部分双双拼，可可满足一一些经济济实力不不十分雄雄厚客群群住在高高尚社区区的心理理需求；而在联联排社区区中加入入一些双双拼，不不仅可以以提升社社区的品品质感，也也会使双双拼客群群产生荣荣耀感和和优越感感。以上上两种产产品搭配配都是风风险相对对较低而而且相对对合理的的。由于双拼客客群始终终是在不不同产品品类别的的舒适度度和自身身价格承承受能力力之间权权衡，其其比较和和选择的的心理非非常明显显，这就就给客群群的整
7、体体把握带带来了一一定的困困难。如如果主打打双拼，不不但需要要出色的的产品，更更需要对对于客群群需求的的精密分分析和掌掌控，操操作难度度相对较较大。2、 从开开发利益益看：独栋虽然容容积率低低，但是是有高昂昂的售价价做保证证；联排排虽然单单价低，但但是出面面积。而而双拼的的价格和和容积均均处于二二者之间间，很难难说为了了价格舍舍弃容积积或是为为了出面面积而舍舍弃价格格，始终终是在权权衡之中中。由于于有了独独栋这个个上限和和联排这这个下限限，双拼拼无论在在产品还还是在价价格等方方面均会会受到诸诸多限制制，很难难做到极极至。3、从市场场竞争角角度看：小独栋的出出现是独独栋在降降低门槛槛，而TTOW
8、NNHOSSE产品品的全面面升级则则是联排排在以高高性价比比吸引众众人，两两者都会会挤压双双拼的客客群空间间，这将将使竞争争的程度度更为激激烈，竞竞争的形形式也更更为直接接。（三）联排排别墅 1、TTOWNNHOSSE火之之有理2001年年，TOOWNHHOSEE涌现京京城，并并且似乎乎在一夜夜之间就就迅速占占领了市市场，TTOWNNHOSSE缘何何如此火火爆呢？（1） 契合中产阶阶级心理理：联排别墅以以其低密密度、有有天有地地、带田田园色彩彩的新颖颖生活方方式及低低总价的的突出特特点吸引引了社会会的支柱柱支柱人人群，他他们生活活压力大大、需要要个性空空间来放放松，而而目前11001500万之
9、间间的的TOWWNHOOUSEE，无疑疑是最能能满足他他们需求求的性价价比最好好的住宅宅形态。（2） 高高利润的的产品形形态： 由由于联排排别墅多多处于城城市近郊郊，地价价相对便便宜，建建筑产品品也相对对低廉；而其容容积率又又比独栋栋、双拼拼等别墅墅形态高高，可以以多出面面积；此此外，TTOWNNHOUUSE的的单价在在其所处处区域也也算比较较高的。这这样看来来，TOOWNHHOUSSE的利利润是比比较可观观的，因因此对于于开发商商来说，开开发TOOWNHHOUSSE是很很可取的的。（3） 符符合城市市发展进进程：随着北京城城市发展展向郊区区化和卫卫星城转转移战略略方针的的实施，郊郊区城市市化
10、及低低密度住住宅建设设将被积积极推进进。在郊区区这样的的边缘地地区，地地段较好好，地形形开阔，为TOWNHOUSE的存在创造了良好的条件。结合小城镇建设进行，既利于创建良好的城市居住环境，也利于营建更自然、更人性化的生活居住空间。2、TOWWNHOOSE转转型升级级 可以以说，TTOWNNHOUUSE早早期火爆爆京城是是由于市市场的空空缺，但但随着诸诸如一栋栋洋房、康康城等第第一批TTOWNNHOUUSE的的入住，也也暴露了了其产品品方面的的诸多缺缺陷，如如：兵营营式的整整体布局局过于呆呆板、进进深过大大造成采采光不佳佳、花园园面积小小不够田田园、单单体层数数高生活活动线不不流畅等等等。经过2
11、0002年的的盘整期期之后，有有不少项项目在产产品方面面开始大大举改进进，以提提升自身身竞争力力，有人人称之为为二代TTOWNNHOUUSE，如如：（1）翡翠翠城ROOLLHHOUSSE，将一字字排开的的TOWWNHOOUSEE向内绕绕，形成成一个UU字形组组团，房房子与房子独独立，院院落与院院落相连连，即“联院院住宅”。（2）卡尔尔生活馆馆独创“T”字型和和“十”字型联联排别墅墅，将建建筑形态态由“11”变为为“一”。其“十”字型联联排别墅墅有4个个花园和和8个采采光面。此外，卡卡尔生活活馆在庭庭园处理理上不仅仅有前庭庭后院，还还包含了了丰富的的内庭景景观。（3）宽HHOUSSE将进进深压缩
12、缩到了米，面面宽增加加到.米至至.米，使使主卧、客客厅、厨厨房、餐餐厅、主主卫甚至至是楼梯梯间都是是朝阳采采光。（4）珠江江国际城城的叠拼拼别墅，突突破了“上有露露台下有有庭园”的传统统模式，不不但通过过外挂楼楼梯使两两户有各各自的出出入口，更更使上面面一户也也有自家家的庭园园。二代TOWWNHOOUSEE的出现现，不但但重又掀掀起了TTOWNNHOUUSE市市场的热热浪，更更得到了了不少消消费者的的认可。但但我们看看到，二二代TOWNNHOUUSE仍仍存在着着一些问问题，相相信随着着市场的的发展和和需求的的变化，必必然还会会出现三三代或级级别更高高的TOOWNHHOUSSE。（四）叠拼拼别墅
13、1、叠拼别别墅是准准别墅叠拼是介于于公寓与与别墅之之间的一一种产品品，也可可将其看看作TOOWNHHOUSSE产品品的转型型和延续续，因此此我们可可将其称称为准别别墅。叠叠拼的容容积率在在别墅产产品中相相对较高高，虽然然不能达达到TOOWNHHOUSSE“有天有有地”的要求求，但总总能实现现“有天或或有地”的梦想想。它不不仅仅是是低密度度住宅的的典范，也也倡导了了一种自自然的生生活方式式。2、叠拼别别墅是非非主流产产品继倚林家园园之后，市市场上出出现了不不少叠拼拼产品，如如珠江国国际城、风风格与林林、京城城雅居、香山艺墅、溮城百丽、境界等等都有叠拼。但多数叠拼产品只是TOWNHOUSE社区中的
14、一部分，像倚林家园和珠江国际城这样以CITYHOUSE为主打产品的项目并不多。因此我们可以说，叠拼别墅并非市场主流产品。这就需要我们精确的找准市场空缺，以差异化的产品满足市场细分之后的客户需求。3、叠拼别别墅产品品出新目前，绝大大多数叠叠拼项目目都采取取上层送送露台、下下层送花花园的方方式，使使上下两两户都有有各自的的优势，而而珠江国国际城则则独创上上下两户户都有庭庭园的设设计。此此外，叠叠拼户型型在室内内空间的的灵活性性上应有有一定的的体现，如如京城雅雅居的错错层、夹夹层、顶顶光中庭庭等等都都很值得得借鉴。二、周边主主要竞争争个案户户型面积积及户型型比例分分析根据区域竞竞争关系系、产品品类别
15、、入入市时间间等竞争争因素，我我们将顺顺驰林溪溪雅筑、三三水青清清列为本本案的主主要竞争争对手，进进行详细细分析；对其他他项目（如如：流星星花园、宽宽houuse、美美树假日日等）进进行简要要分析。（一）顺驰驰林溪雅雅筑一期户型统统计户型面积户数比例独栋3866125.263616双拼35136174 76.311346682523425036联排200-22044218.422总计228户100注：独栋和和双拼户户型赠送送50-70平平米地下下室 户型面积特特点：1、以双拼拼为主：本案是目前前北京市市少有的的主打双双拼的项项目之一一，双拼拼比例达达到766，顺顺驰集团团的魄力力和独到到的市场场见解力力可见一一斑。其其集中了了下沉式式花园、双双内庭园园、二层层设计、双双主卧、双双厨房、大大面宽等等诸多优优秀的设设计因素素于一体体，打造造出在居居住舒适适度和产产品气势势上均不不输于独独栋别墅墅的绝妙妙产品。2、面积范范围广： 本本案产品品涉及独独栋、双双拼、联联排等三三种形式式，一期期的面积积范围从从2000到3886平米米，仅双双拼的面面积就综综跨1000平方方米。虽虽然面积积的范围围很广，但但我们可可以看到到本案的的双拼非非
