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1、XX项目房地产价格评估报告国地不动产咨询中心报告摘要此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径：成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。致委托方函XX项目XX：受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于市XX区
2、XX的XX项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二OO年十二月三十一日的市场价格为人民币：127344.79万元，大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告及估价技术报告。国地不动产咨询中心二OO二年元月二十日估价师声
3、明（同房地产估价规X）估价的假设和限制条件一、根据委托方提供的中华人民XX国国有土地使用证京市XX澳台国用XX号中的记载内容，XX项目位于XX区XX,用地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合（旅游业），土地使用者为XX项目XX。根据委托方提供的国家计划委员会关于在京修建XX项目的复函计资XX号文件中的记载内容，XX项目用地被批准为建造客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。根据委托方提供的土地使用合同中的记载内容，XX项目用地的土地用途为酒店、写字间、公寓、展览厅、商业服务等。XX项目用地的土地实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途，此次评估我们设定土地用途
4、为综合。根据我国有关的法律、法规规定，XX项目XX拥有该土地的使用权，但不能进行转让，只有在与有关土地管理部门签订土地出让合同，补交土地出让金后才能拥有对上述土地的转让的权利。二、根据委托方提供的中华人民XX国房屋所有权证京房权证市XX澳台字第XX号中的记载内容，房屋所有权人为XX项目XX，房屋座落在XX区XX号，地号为XX,产别为港澳台产，XX项目共有房屋1幢（包括主楼、附1、附2和地下室），结构为钢筋混凝土，总层数为17层，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。三、本次评
5、估中，我们将委估宗地的土地用途设定为综合用途（酒店、办公、公寓），根据市人民政府发布市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发199334号规定，综合用途的法定最高使用年期为50年；根据委托方提供的资料，XX项目的建成时间为1991年，根据房地产估价规X钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年，委估房屋剩余经济耐用年限为50年；在此次评估中，估价师假设估价对象所有者可持续经营五十年，土地使用权的估价设定年限为50年，土地使用用途为综合（酒店、办公、公寓），土地剩余使用年限自估价时点起计算，我们确定估价对象的剩余使用年限为综合用途法定最高使用年期50年。四、本次估价的评估值为从完整产权条件下
6、的房地产价格中扣除应向土地管理部门上缴的地价款。地价款应由政府部门核定，本报告中的数据来源于该区域市场情况，仅供参考。五、根据委托方提供的资料，XX项目主要包括酒店、写字楼和公寓三部分，其中酒店部分经国家旅游局评审，定为五星级涉外酒店，写字楼部分的设计标准和实际水平具备顶级写字楼的标准，公寓部分的设计标准及市场定位是按照酒店式高档公寓标准进行设施配置及管理的，本次估价中我们分别按照五星级涉外酒店、顶级写字楼和酒店式高档公寓标准进行评估。六、在本次评估中，我们假设估价对象均没有抵押权、租赁权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。七、在估价对象评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房
7、地产综合还原利率每年不变。利率（r）为安全利率（一年期银行贷款利率）加风险报酬率3%,即房地产综合还原利率为8.85%。八、本次估价中估价师是采用公开市场价格标准,未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格会有一定的影响,在此我们不予考虑。九、我们对估价对象未来收益的预测、未来投资的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行,如因这些资料的真实或估价对象未来利用方向及利用程度的改变,会导致估价对象价格的改变,应重新进行价格评估。十、根据市一级土地市场的资料,政府出让土地收取的地价款（楼面毛地价与地上建筑面积之积）中包含土地出让金和基础设施配套建设费。在此次评估中,我们假设委托方还需向政府补交
8、土地出让金才能取得出让土地使用权,在此取为楼面毛地价的40%。十一、估价对象在2000年和2001年进行大X围装修改造，本次评估中已考虑了这部分成本投入。十二、估价假设一年按365天计算,美元人民币汇率是1：8.28。十三、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。十四、本次估价结果自估价时点起半年内有效。估价结果报告一、委托方委托单位：XX项目XX法人代表：XX联系：XX详细地址：市XX区XX号二、估价方受托单位：国地不动产咨询中心法人代表：XX联系：XX详细地址：市西城区XX号三、估价对象1. 估价对象基本状况XX项目位于X
9、X区XX,是集商业、娱乐、办公、酒店和高档公寓于一体的综合性公共建筑项目。XX项目用地土地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合（旅游业），土地使用者为XX项目XX,土地的实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途。XX项目的房屋所有权人为XX项目XX,共有房屋1幢（包括主楼、附1、附2和地下室），现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，总层数为17层，建筑檐高67.3米，总建筑面积为69671.62平方米，其中地上建筑面积为54903.06平方米，地下建筑面积为14768.56平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了
10、大X围的装修更新改造，总容积率为4.96，地上容积率为3.91。XX项目包括酒店、写字楼和公寓三个部分，其中，酒店部分建筑面积54871.62平方米，地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层），地上13层为公共裙楼，416层为标准客房，第17层设有豪华客房，第18层为设备及水箱间；共有客房504间，另设有中西餐厅、酒吧、多功能厅、健身房、车库等。办公楼部分建筑面积7390平方米，共13层，位于4-16层，公寓部分建筑面积7410平方米，共13层，位于4-16层，设有74套房间，并配有门厅及相应的管理设备。2. 估价对象的产权状况根据委托方提供的中华人民XX国国有土地使用证京市XX澳台国用（XX
11、）字第XX号,XX项目XX取得了位于XX区XX号的划拨土地使用权。根据委托方提供的中华人民XX国房屋所有权证京房权证市XX澳台字第XX号,XX项目XX取得了位于XX区XX号的房屋所有权。3. 估价对象区位及周围环境状况XX项目位于市XX区XX,西临XX环路XX北大街，东邻XX街，南接XX大厦，北临XX路。XX项目座落在XX街和XX路交叉路口XX立交桥的XX角。XX项目位于市区中心的东侧，四周交通十分发达，紧临XX环路，距天安门直线距离5公里，距火车站4公里，距使馆区仅2公里，距首都机场高速路三元桥入口处仅3公里。附近有地铁、42路、44路、113路、117路、415路、701路、800路、82
12、3路公共汽车和115路、118路公共电车等众多公交线路从此经过，四周道路畅通，十分方便。对外交通，由于估价对象紧邻二环路，故去京开公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都机场高速路都极为方便。因此估价对象交通十分便利。XX项目配套设施较为完善，达到宗地“七通一平”（即宗地外通上水、通下水、通路、通电、通暖、通讯、通气及宗地内场地平整）。XX项目毗邻东四商业街、王府井大街等主要街区，是市区东部的国际性办公、文化、商贸区的中心区域，区内顶级商务建筑林立，为京都政治、外交、金融、商务、娱乐的繁盛之地。周边已形成目前最成熟的高档商业区，也是京城高档的生活区，周围有外交部、文化部、司法部、农业部
13、等国家部委机关大院和外国使馆区，有富华大厦、XX万泰大厦、保利大厦、东环广场等著名商务、办公标志性建筑，还有工人体育场、工人体育馆、全国农业展览馆、XX公园、团结湖公园和东岳庙等文化体育旅游设施，该地区道路宽敞，交通便利，地理位置极为优越4. 建筑物结构和装修情况根据委托方提供的有关资料，估价对象XX项目共有房屋1幢（包括主楼、附1、附2和地下室），地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层），建筑檐高67.3米，总建筑面积为69671.62平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大X围的装修更新改造。结构形式：按8度抗震设防，现浇钢筋混
14、凝土框架剪力墙结构，其中：地上1-3层为现浇钢筋混凝土框架结构，4层以上饭店部分为剪力墙体系，写字楼和公寓部分为框架剪力墙结构，高层主体下为箱式基础，低层裙楼下为独立基础。装修情况：外装修四面外墙镶贴进口西班牙粉红麻XX石和进口外墙砖，局部为铝合金暗框玻璃幕墙配进口比利时中空玻璃和高级外墙涂料。楼地面首层、大厅、公共区域地面铺贴进口XX石，客房、写字楼和公寓房间为水泥地面上铺高级纯羊毛地毯。内墙面大厅及公共区域为进口XX石，客房、写字楼和公寓内墙面贴高级纸基壁纸，局部为雕花贴金箔造型，樱桃木墙裙墙面，大厅柱子为高级金箔装饰造型。天棚轻钢龙骨石膏板吊顶，大厅等局部有造井造型，外涂高级乳胶漆。电梯
15、及电梯间共设有19部日本进口原装客用电梯。电梯间墙面为高级进口XX石，樱桃木墙裙，镶XX石门套。卫生间地面及四壁均为高级XX石，并配有高级进口科勒牌卫生器具。楼梯间楼梯踏步采用高级地砖，墙面为高级乳胶漆，楼梯扶手为木扶手。门窗窗为镀膜铝合金中空玻璃窗，并配通长豪华窗帘，门为高级装饰硬木门和高级防火门，大门采用不锈钢自动旋转门。屋面水泥方砖上人地面，配有卫星天线、擦窗机轨道和霓红灯。供水系统设有三套独立供水、热水、中水系统，其中热水管道为铜管，24小时供水。(11) 空调系统设有集中热力供暖系统：可调温风机盘管、温控开关、喷塑风口；中央集中空调系统：开利产品、自动调节、新风系统、排风系统。(12) 消防设施设有日本日探报警主机NF1,中央控制烟感防火报警系统、自动喷淋灭火系统和正压送风防排烟系统。(19供电系统采用双回路供电系统，确保24小时供电。配有法国梅兰日立高压柜、低压柜，五台德国变压器共6250KVA，两台康明斯发电机共600KVA。(通讯系统设有加拿大北方电讯程控自动交换系统，独立机房。(15) 卫星电视设公共天线，卫星天线和电视双向传输系统，闭路电视监控系统。(16) 其它还设有内部电脑管理网络系统，宽带网络系统：超五类综合布线、每个房间3个点，楼宇自控系统：控制空调、热交换、监控锅炉、冷库、水位和室外照明等，摩托罗拉寻呼系统等。5. 基础设施状况
