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1、郑州商业调研报告 旅游项目调研报告 红莲湖度假村 红XX县区位优势明显且有丰富的水产品资源 红莲湖度假村位于江夏和鄂州交界处的美丽的红莲湖境内,交通十分便利，红莲湖水质纯净,地下水源丰富,度假区无任何大气污染和噪声，气候温和，是一个一年四季都适合商务会议,旅游度假的好地方; 红莲湖在金秋盛产红莲湖大闸蟹，近两年随着螃蟹产业的迅速推广，红莲湖大闸蟹和洪湖大闸蟹一样被更多内行人所熟知。成为个人解馋和馈赠亲友的佳品。 红莲湖运营情况一般，主要针对中高端商务休闲人群红莲湖高尔夫国际社区旅游产品高尔夫酒店【座】 亩会议接待中心【2座】 0000平方米高尔夫练习场【1座】 0亩1洞高尔夫标准球场【座】 1
2、0亩项目定位 运动休闲商务会议客群定位中高端商务人群项目优势：价格区间较为合理，高尔夫练习场单球5角,可租球具和球鞋 【球具150元/套,球鞋50元/套,教练00元/小时,9洞高尔夫总体估算价格在600元/全程,8洞高尔夫总体估算价格在1200-150元/全程】 。项目管理良好，球场内部可见大量员工进行修缮及整治工程;项目调研当天正在举行武汉金融生态建设研讨会议，大量政府牌照车辆，项目走政府上层路线。 红莲湖高尔夫俱乐部景区内部景观 红莲湖高尔夫球俱乐部对周边房地产开发带动不明显期项目第二期项目第三期项目 红莲湖高尔夫国际社区是中国宝安集团于20X年开始开发，共分3期开发。经过8年的开发，项目
3、建设近00栋别墅及1洞高尔夫球场一个。 1期，期,全部空置，没有物业进行维护及修缮。房屋及院落破败不堪杂草丛生。2期内部有业主居住，有物业进行维护及修缮,打造紧凑的西班牙风格的别墅社区。 红莲湖高尔夫球国际社区开发节奏 第一期第二期第三期开发时间2X2X22X物业类型独栋别墅联排，双拼 花园洋房独栋别墅占地面积50亩250亩-300亩00亩单套面积0-60090-300300-600别墅项目多数闲置，无物业管理，杂乱不堪红莲湖高尔夫俱乐部周边房地产项目,除二期项目内部有人居住以外,其他两期项目均无人居住。部分别墅外立面破损严重,荒草丛生。 红莲湖水上运动训练基地对项目的提升价值不大红莲湖高尔夫
4、球俱乐部吸引了X省国际水上 运动训练竞赛基地作为邻居,目的是为提升整个项目地块的人气与知名度。 据实地调研了解，水上运动训练基地的知名度与品牌效益联系很强,现阶段其赋予红莲湖项目地块的附加价值还没有体现出来。红莲湖高尔夫球俱乐部调研项目启示 仅仅依靠自然景观或个别高端体验项目并不足以支撑大盘项目开发所需的人气。对当今追求更高生活标准的高端消费人群来讲，缺乏商业配套及其他配套的高端别墅住宅社区并不受捧。 木兰天池景区 木兰天池距离中心XX县区比较远,为半人工打造景区 木兰天池是国家a级景区，也是国家森林公园。景区面积13平方公里,主要由“浪漫山水”、“高峡人家”和“森林公园”三大主题园景组成。主
5、景区占地面积400亩，分为风景游览区和休闲度假区。景区年平均气温介于1-22之间,七月份平均气温58，年降水量平均202X毫米左右；通往景区最后的6公里路段正在进行维护，只有绕村路才能通行,路况非常不好,勉强容纳两辆车通行。据 了解,景区旺季约有近万人参观与游览。 木兰天池运营情况良好，主要针对郊游踏青的大众游客木兰天池旅游度假景区 旅游产品休闲度假酒店【1座】 126间餐饮配套餐厅【座】 100平方米度假别墅【7座】 3间休闲木屋【座】 6间项目定位休闲度假+郊游踏青客群定位大众观光消费者 调研当天景区内游客可达到3000人左右,景区整体运营情况良好;相关配套：山顶有二十余家农家乐在经营,生
6、意红火。山下有40家兼具餐饮和住宿的农家乐,生意却萧条。景区内住宿房间共171间。其他旅游项目项目收费标准间数备注 棋牌室48元/小时1间赠送茶水 网球场白天元,晚上0元1个赠送矿泉水1瓶舞厅包场1800大包88小包883间-木兰天池景区优劣势分析 项目优势:整个景区依山而建，从项目启动到项目完成仅仅耗时90天【据当地居民介绍】 。完全依靠自然景观资源，只对个别景观进行人工修饰。外来引进植被使用面积较小,只对部分人造景观和观景面较差的区域进行移栽，充分做到了低成本运作。整体项目观景路线设计比较合理,根据游客的心理变化情况设计了诸多消费点。 项目劣势。体验设施比较单调和简单,没有大型的体验互动项
7、目，完全依靠自然景观取胜。景区内交通极不方便,只能爬山到达天池景观【耗时近个小时】 。 木兰湖景区 木兰湖距离武汉中心X县区较远，有文化历史传承木兰湖位于武汉XX县区塔耳岗乡,距木兰山风景区东部公里,因传说木兰将军幼时在此饮马而得名。 木兰湖旅游度假区1992年开发建设，湖区面积40平方公里，其中水面0平方公里。湖岸线长5公里，有132个湖汊,3个岛屿，1个泉眼。木兰湖景区破败严重，木兰乡一片萧条的景象 明显看出整个城镇由于木兰湖景区兴盛到败落的痕迹，木兰湖景观大道沿街都是商铺，但是开门的寥寥无几景区内有两座仿古酒店，但其中之一只做外立面，没有进行内部装修 停车场内无一辆车辆，两边商业配套均已
8、荒废，景区码头已经破败多时 项目烂尾在建项目 木兰湖自由半岛大酒店武汉木兰阳光谷度假酒店武汉地方税务局干部学校木兰湖七星岛大酒店木兰水天别墅社区 在建项目正在营业项目荒废项目 万绿湖景区 万绿湖路网发达,湖面宽广，水质极佳 万绿湖是华南最大的人工湖，是华南最大的生态旅游名胜,因四季皆绿,处处皆绿而得名。水域面积30平方公里，拥有60多个岛，总计面积约580平方公里，动植物种类资源丰富，生态环境优美。9年被国家林业部规划为国家森林公园,202X年被授予X省环境教育基地，202X年7月被国家旅游局评为aaa级旅游区万绿湖项目开发较早，并引入客家集团投资 景区内交通以游船为主,目前开辟了条游览路线，
9、一条游览路线包含4个景点(龙凤岛、镜花领、水月岛、镜花缘,费用为180元/位，另外一条线路包括3个景点（龙凤岛、镜花领、水月岛,费用为145元位 万绿湖旅游风景区 旅游产品龙凤岛【95年开发，XX县区政府投资】 水月湾【9年开发，客家旅游集团投资】 镜花岭【98年开发，客家旅游集团投资】 项目定位 休闲度假郊游踏青客群定位大众观光消费者万绿湖旅游产品以观光为主,体验性项目较少 景区体验性项目较少。体验性项目主要为水上运动类项目，如游泳、水上高尔夫、水上自行车等，还有部分拓展类项目,但开发层次都较低，缺乏特色。不过依靠开发较早有一定品牌积累,旺季周末能到到300-5000人,考察当日有700人左
10、右。租船费为70元/艘（快艇。目前景区拥有多艘游船,多艘快艇 万绿湖景区商业配套开发相对较弱 景区主要的商业配套为景区门口的一条商业街,目前有19家商铺处于营业状态,剩余商铺尚未出租出去。商铺中有4个餐馆，主打客家菜，2家旅馆,其余商铺则销售一些特产、纪念品以及一些衣帽服饰等。 另有一部分商业配套位于水月岛，包括餐饮设施与住宿设施。水月岛能够同时容纳18人就餐，0人住宿。餐饮以客家特色菜为主，住宿分为标间和套房两种类型。其中标间报价为80元间,套房报价在80-880之间 万绿湖周边只有1个在售项目，以投资型酒店公寓为主 项目定位:养生、度假 客群定位:粤港地区少有的董事级奢华度假别墅建筑规模:
11、占地约60亩,建筑面积578万平米楼盘数量:共36栋独栋户型面积：878平米。 主要配套:五星级酒店、体育公园、水疗中心、游艇会、停机坪 项目定位:养生、度假、投资 客群定位:珠三角两小时度假圈内的度假客和投资客物业类型：小高层，地下三层,地上七层建筑规模:建筑面积约5万平米,共53套主力户型:建筑面积58平米 主要配套：体育公园、国际会议中心、水疗中心、夜总会沿街大量配套商业待租;万绿湖品牌营销有一定内容，但效果不佳 项目宣传：依靠清华总裁班、广州、深圳大型企业支持建林做宣传，提高知名度。调研期间看到万科、招商地产等均有在水月湾有石牌;项目文化：主打客家文化与水文化的融合。有客家 文化介绍及
12、客家餐饮。水文化介绍较少，只有一条步行路介绍。有宣传特色文化提升项目知名度的意识,只是投入不够;项目宣传与项目文化推广范围有限，周边项目带动效果一般。尽管环境优美，但缺乏人气，万绿湖公馆的酒店公寓面向珠三角区域的投资客,别墅面向惠州、东莞附近的改善需求,但销售均不畅。 博志成研究院出品 内容总结(1)郑州商业调研报告 旅游项目调研报告 红莲湖度假村 红X县区位优势明显且有丰富的水产品资源 红莲湖度假村位于江夏和鄂州交界处的美丽的红莲湖境内,交通十分便利,红莲湖水质纯净,地下水源丰富，度假区无任何大气污染和噪声,气候温和,是一个一年四季都适合商务会议,旅游度假的好地方(2）期,3期,全部空置，没有物业进行维护及修缮
