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1、经营租赁房屋转租的税收风险及控制经营租赁房屋转租的税收风险及控制实践中，总是存在一些企业或个人转租房屋的行为，这种转租行为涉及到房产税、个人所得税和营业税等税种。对房屋转租行为的税收风险不可忽视，应该正确依法进行税务处理，依法履行有关的涉税义务，规避税收风险，分析如下：（一）税收风险企业和个人发生房屋转租时的税收风险主要是：对个人转租房屋的个人所得税计算不准确而申报个人所得税不准确；对转租收取的租金实行差额征收营业税而没有对转租额实行全额征收营业税；对转租额申报缴纳房产税而出现重复缴纳房产税。（二）税收风险控制1、个人转租房屋必须按照以下规定进行个人所得税处理国家税务总局关于个人转租房屋取得收
2、入征收个人所得税问题的通知（国税函2009639号）对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：（1）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按财产租赁所得项目计算缴纳个人所得税。（2）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。（3）国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复（国税函2002146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：财产租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。2、转租房屋必须依照以下规定进
3、行房产税的处理中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。第九条规定：房产税由房产所在地的税务机关征收。由于中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）规定产权所有人才是房产税的纳税义务人，而转租行为人不是产权所有人，因此，转租行为人对其取得的转租收入不需要缴纳房产税，房产所在地的税务机关也无权要求转租行为人缴纳房产税。但要注意地方的税收法律规定：（1）要差额缴纳房产税的地方规定山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知（鲁地税函1999282号）第三条规定：对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收人扣除转租房产所支付的租金后
4、的余额计算缴纳房产税。吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知（吉地税发200642号）第二条规定：承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。（2）不缴纳房产税的地方规定云南省税务局关于印发的通知（云税四字198714号）第六条规定：凡已缴纳了房产税的房产，租用人又再转租他人所取得的房租收入不再缴纳房产税。广东省地方税务局关于转租房产租金收入不征房产税问题的通知（粤税发1990432号）的规定：根据房产税条例规定房产税由产权所有人缴纳的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征收房产税。浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通
5、知（浙地税函2002257号）第一条第三款的规定：对租入房产再转租的行为，不征房产税。安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法（皖地税2006146号）第三条规定：出租房屋的个人，为房屋租赁业税收的纳税义务人。将承租的房屋转手再出租的，对转租人不征收房产税。海南省地方税务局关于房产转租收入不征收房产税的通知（琼地税函2006299号）规定：中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知（大地税函2006149号）第三条规定：对转手出租
6、房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房产税政策问题的通知（苏地税发2006135号）的规定：经研究，苏地税发1999087号第一条第(四)款对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税的规定停止执行。对转租房产取得的收入，仍按原规定缴纳有关地方税收。江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税的通知（赣地税发200895号）规定：房产税由产权所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知（鄂地税发200897号）的规定：房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规
7、定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：从发文之日（2008年5月6日）起对转租行为不再征收房产税。3、转租房屋必须按照以下规定进行营业税的处理国家税务总局关于营业税若干问题的通知（国税发199576）号文件规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。根据中华人民共和国营业税暂行条例的规定，纳税人提供应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费
8、用，而租赁业目前并未规定计税营业额的扣除项目，因此转租房屋收取的租金，应全额计算缴纳营业税。4、转租房屋的税收筹划减少纳税环节是房屋转租业务纳税筹划的基本方法之一，要使房屋转租的税负降低，最好的办法是把房屋转租的合同变成房屋代租合同，即转租者提供代理原房屋出租者找到新的房屋承租者的中介服务，而提供中介服务是既不影响收入实现，又能减少纳税环节的有效手段。如果是个人发生转租房屋行为，则承租人或转租人必须与出租方签定房屋租赁合同并到房屋所在地的地税局开具租赁发票给承租人或转租人，否则在计算个人所得税时，不得从该项转租收入中扣除支付出租人的租金。案例：某公司发生房屋转租行为的涉税分析（1）案情介绍20
9、14年1月，甲公司与通达公司签订了一份财产租赁合同，通达公司将办公楼的三、四层租赁给甲公司经营酒店，租赁期为5年，甲公司每月支付租赁费20000元（没有开具租赁发票）。到2015年12月底，甲公司感到力不从心，将酒店后3年的经营权转租给乙公司，每月向乙公司收取租金22000元。但是，让甲公司难以接受的事情发生了，2016年2月，税务机关检查过后，要求其补缴以下税费（城建税适用税率为7，教育费附加率为3，不考虑其他费用）：每月应缴服务业租赁业营业税22000x51100（元）每月应缴城建税、教育费附加1100x（73）110（元）。税务机关按规定向甲公司下达了补税并加收滞纳金的处理决定。按上述方
10、法计税，甲公司每月将发生亏损2536.40元，3年下来累计亏损达91310.40元。甲公司的老板对此想不通：甲公司每月的净收益只有2000元，为什么营业税和个人所得税要按照22000元全额计征呢？请进行涉税分析。（2）涉税分析首先，国家税务总局关于营业税若干问题的通知（国税发199576）号文件规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。根据中华人民共和国营业税暂行条例的规定，纳税人提供应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，而租赁业目前并未规定计税营业额的扣除项目，因此甲公司向乙公司收取的租金，应全额计
11、算缴纳营业税。再次，进行以下筹划方案：甲公司先终止与通达公司的房产租赁合同，然后以中介人的身份，让乙公司与通达公司签订租赁期为34个月的房产租赁合同，由乙公司每月向通达公司支付租赁费20000元，同时每月支付甲公司中介费2000元（或适当调低）。按此方案计算，甲公司的税费负担如下：每月应缴服务业代理业营业税2000x5100（元），每月应缴城建税、教育费附加100x（73）10（元）。以上每月应缴税费合计为110元，比筹划前每月节税1210元，而通达公司与乙公司的权利义务基本上没有受到影响。2016年3月，甲公司实施上述方案后，达到了预期的效果。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！
