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1、目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位情况及财务状况31.3 主要的技术经济指标41.4 编制依据41.5 研究的范围31.6 结论及建议32 项目建设背景分析42.1 项目建设背景42.2 项目建设的必要性分析63 项目市场分析93.l 苹果市场需求量分析93.2 物流市场规模分析113.3 项目SWOT分析及内外部分析134 建设内容及用地指标174.1 设计依据174.2设计基本原则174.3 建设规模及内容174.4 建设用地控制指标185 场址选择及建设条件205.1 选址原则205.2 地理位置及周边环境205.3 气象条件205.4 交通条件205.5 基础设施条件
2、205.6 施工条件206 建设方案216.1 工艺方案216.2 土建方案247 环境影响评价317.1 设计依据317.2 评价应坚持的原则317.3 项目建设施工对环境的影响317.4 项目生产过程产生的污染物对环境的影响317.5 环保措施317.6 清洁生产分析328 节能方案338.1 节能依据338.2 能耗现状338.3 节能措施339 公司组织机构及劳动定员359.1 施工管理359.2 生产运行管理359.3 人员培训369.4 经营管理措施3610 项目实施进度计划3710.1 建设工期3710.2 工程实施进度安排3710.3 工程实施进度表3711 投资估算和资金筹措
3、3811.1 投资估算3811.2 资金筹措4012 财务分析4112.1 评价依据及方法4112.2 基础数据与参数选取4112.3 销售收入及总成本费用估算41白水县合兴果业有限责任公司新建库容2万吨冷库建设项目12.4 利润估算4212.5 盈亏平衡分析4212.6 财务赢利能力分析4312.7 敏感性分析4312.8 财务评价4413 风险分析4513.1 引言4513.2 风险因素识别4513.3 风险防范及规避措施4613.4 结语4814 社会评价与经济效益分析4914.1 社会评价基本结论4914.2 农业产业化经营4914.3 经济效益评价4915 招标投标管理5015.1
4、编制依据5015.2 招标原则5015.3 招标方案5015.4 评标要点5016 结论与建议5216.1 结论5216.2 问题与建议531 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：新建库容2万吨冷库建设项目1.1.2 建设单位：白水县合兴果业有限责任公司1.1.3 法人代表：问晓林1.1.4 建设性质：新 建1.1.5 拟建地址：陕西省白水县城关镇张坡村1.1.6 拟建规模及内容1.1.6.1 建设及库容规模该项目规划用地面积18700m2（约合28亩），其中：建筑物基底占地面积11992 m2，绿地面积2600m2，场地及道路硬化面积4108m2（含露天停车场）。总建筑面积12242
5、m2，其中：冷藏加工及辅助生产区建筑面积11272m2，行政办公及生活服务设施区建筑面积660m2，附属配套设施区建筑面积310m2。主要技术指标：容积率：1.0，绿地率13.9%，建筑密度64.7%，行政办公及生活设施用地比例2.2%。该项目果品库容规模拟定为2万吨/年。1.1.6.2 建设内容项目共建设13座建筑物，其中：冷藏加工区6座，分别为2座分选车间、1座分级包装间、1座预冷库、1座冷库及1座果品质量安全检测室；行政办公及生活服务设施区2座，分别为1栋综合办公楼、1座食堂；配套附属设施区5座，分别为1座锅炉房、1座门房、1座配电室、1座机修车间及1座车棚。2座分选车间，建筑面积均为1
6、000 m2，一层轻钢屋架结构，钢筋混凝土现浇屋顶；1座分级包装车间，建筑面积1000 m2，一层轻钢屋架结构，钢筋混凝土现浇屋顶；1座预冷库，建筑面积1400 m2，一层全钢架结构；1座冷库，建筑面积6552m2，一层轻钢结构，聚氨酯泡沫塑料保温板；1座果品质量安全检测站，建筑面积320 m2，一层砖混结构；1栋综合办公楼，建筑面积500 m2，二层框架结构；1座食堂，建筑面积160m2，一层砖混结构；1座锅炉房，建筑筑面积30m2，一层砖混结构；1座门房，建筑筑面积25m2，一层砖混结构；1座配电室，建筑筑面积25m2，一层砖混结构；1座机修车间，建筑筑面积30m2，一层砖混结构；1座车棚
7、，建筑面积200 m2，钢架阳光板结构。项目共需配套191台（套）设备。1.1.7 主要建设条件（1）交通状况西延、蒲白铁路横贯白水，渭清公路、白洛公路、白宜公路、白澄公路、白铜公路纵横交错，使白水与外界的连接畅通无阻，8条县乡公路直通各乡镇，交通便利。（2）基础设施A、给水工程项目水源主要是当地自来水管网提供的自来水。厂区内用水管网可直接与当地自来水管网联接，即可满足生产、生活用水需要。B、排水工程项目采用雨污分流制，污水经处理后排入厂区污水管网，再由厂区污水管网排入当地污水管网。C、供电工程厂区附近有高压电网，只需架线引入厂区配电室，配电室配备1000KVA变压器2台，经变配电后，即可满足
8、项目用电需要。D、通信设施通信由中国电信、中国移动和中国联通提供电话和移动通讯服务，设置服务器，完成项目管理的通信及信息管理工作。1.1.8 投资估算及资金筹措1.1.8.1 投资估算本项目建设总投资5801.0万元，其中：工程直接费2499.2万元，其他费用354.6万元，基本预备费228.3万元，流动资金2718.9万元。1.1.8.2 资金筹措该项目估算总投资为5801.0万元，全部为企业自筹。本次申请省级专项补助350万元。 1.1.9 项目实施进度建议根据项目建设规模，预计建设工期为17个月，即从2010年5月1日开工建设，至2011年9月底竣工。1.2 建设单位情况及财务状况白水县
9、合兴果业有限责任公司，主要从事果品收购、贮藏、销售业务，现有职工20人。公司于2008年7月31日在白水县工商行政管理局注册成立，公司注册时注册资本金200万元。经过两年的精心经营管理，公司积累迅速壮大，经股东决定申请变更增加资本金300万元，经过审计事务所验资，公司资本金已增至500万元。2009年公司实现销售收入2000万元，年末资产总额871万元，所有者权益227万元。2010年7月20日，公司资产已达1171万元，所有者权益合计527万元。1.3 主要的技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1。.表1-1 主要技术经济指表序号项目名称单位数量备注1项目总用地m18700约28亩1.1建
10、筑物基底占地面积m119921.2绿地面积m26601.3场地及道路硬化面积m41082总建筑面积m122422.1冷藏加工及辅助生产区m112722.2行政办公及生活服务设施区m6602.3附属配套设施区m3103购置设备台（套）1914技术指标4.1容积率1.04.2建筑密度%64.74.3绿地率%13.95建设工期月172010.5 -2011.96估算总投资万元58016.1直接费用万元2499.26.2其他费用万元354.66.3基本预备费万元228.36.4流动资金万元2718.97财务分析指标7.1税后财务内部收益率%18.297.2税后财务净现值%882.427.3净利润万元7
11、92.557.4税后投资回收期年6.661.4 编制依据（1）国家及陕西省国民经济与社会发展“十二五”建设规划。（2）国务院关于搞活流通扩大消费的意见。（3）陕西省委省政府关于加快以苹果为主的果业产业化的决定。（4）陕西省发改委关于申报2011年省级服务业发展专项资金项目的通知（陕发改经贸【2011】631号）。（5）渭南市发改委关于申报2011年省级服务业发展专项资金项目的通知（渭发改发【2011】192号）。（6）渭南市国民经济与社会发展 “十二五”发展规划。（7）白水县国民经济与社会发展 “十二五”发展规划。（8）项目建设单位提供的有关资料。1.5 研究的范围（1）对项目的建设背景进行分
12、析论证；（2）对项目建设的必要性进行分析论证；（3）对项目市场销售、原材料供应、生产规模、产品方案以及工艺设备等进行分析、研究和论证；（4）对建厂地点及供水、供电、供气等情况进行研究；（5）对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；（6）根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；（7）根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。1.6 结论及建议1.6.1 研究结论该项目符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景良好，建设内容和规模切合实际，技术方案科学可行，投资估算合理，运行模式可行，符合环保要求和规定。1
13、.6.2 建议在项目实施过程中，建议项目单位进一步做好产品市场开拓、健全产品质量保障体系，不断提高加强公司经营管理水平和项目运营能力，增强项目的抗风险能力。加强对项目原料基地农户开展多种形式的关于苹果标准化技术培训和技术指导。充分发挥项目单位在发展和壮大陕西苹果产业中的龙头带动和辐射作用，建议有关部门在项目贷款、财政、税收、技术创新等方面给予支持和优惠政策。2 项目建设背景分析2.1 项目建设背景2.1.1 区域情况陕西的渭北高原是世界上最适合苹果生长的地方，陕西是我国苹果生产面积第一大省、总产量第一大省、平均质量第一大省，种植面积462.15千公顷，年苹果产量700万吨，占全国苹果总产量的3
14、0%，占世界苹果总产量的12%以上，果业年收入已达130亿元。2009年，全省苹果出口25.94万吨，出口四大洲78个国家和地区，创汇3.08亿美元。陕西省还是浓缩果汁加工大省，总产量占全球市场的1/3。果业覆盖全省三分之一的农业人口，为全省农民人均提供收入近1000元，占到全年农民人均纯收入的20%。苹果产业已成为全省经济的支柱产业。白水是陕西省乃至全国的果业大县，被誉为“中国苹果之乡”。果园面积50万亩，已经通过国家绿色食品基地中心认证的有30万亩，是全省最大的绿色食品苹果生产基地。苹果年产量50万吨，总产值6.5亿元，年出口量5万吨，创汇2000多万美元。由于苹果储藏设施和能力不足，大量苹果只能在采收期倾销，不能实现优质优价，一定程度影响我县苹果产业的健康发展。2.1
