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1、【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】谁来修建厂房-个人投资者的筹划案例前不久，我了解到一个生产民用产品的客户，拟投资建厂扩大生产，在佛山市南海区某工业园购置15亩（10000平方米）土地（使用期限50年）用于兴建5000平方米厂房。按现行价格计算，土地购置成本（10万元/亩）需要150万元，厂房造价要400万元。工厂建成投产后，预计年营业收入5000万元，年利润总额500万元（不考虑固定资产折旧、无形资产摊销及租金支出）。该客户想在新厂设立有限责任公司，自己占有90%的股份，另一股东占有10%的股份。该客户目前可动用的资金为1000万元。 我提出了两种方案供他参
2、考，方案一：注册一个资本金为1000万元的有限责任公司，以公司的名义购置土地，建造厂房，该客户出资900万元；方案二：以其个人名义购置土地，兴建厂房，另成立一家注册资本金为500万元的有限责任公司，该客户出资450万元。厂房建成以后出租给新成立的有限责任公司。该方案需资金1000万元。我给他作了如下收益测算。 方案一： 1.固定资产（厂房）折旧年限20年，残值率5%，按税法规定年允许计提折旧额：400（15%）20=19（万元）。 2.无形资产（土地使用权）年摊销额：15050=3（万元）。 3.年应纳房产税：（400 150）（130%）1.2%=4.62（万元）。 4.土地使用税：1000
3、01.5=1.5（万元）。 以上支出合计28.12万元，利润总额为：50028.12=471.88（万元），按适用税率33%计算，应纳企业所得税155.72万元。预计净利润：471.88-155.72=316.16（万元）。按其出资比例90%，扣除20%的“股利红利所得”应纳个人所得税，年利润分配后收益为：316.1690%（120%）=227.64（万元）。 方案二：以个人名义建房，出租给公司。按同一地段租金价格300元/?O年计算，年租金5000300=150（万元），公司无折旧、摊销、税金支出。预计支付租金后利润总额为350万元。按适用税率33%计算，应纳企业所得税115.5万元，预计净
4、利润234.5万元。按其出资比例，扣除应纳的个人所得税后，年利润分配后收益为168.84万元。 假定其他条件不变，方案二较方案一少缴企业所得税40.22万元，股东少缴“股息、红利”个人所得税（316.16234.5）20%=16.33（万元）。 该客户向公司收取租金时，应开具房产租赁专用发票，按当地税率计算，应纳房产税15012%=18（万元），应纳营业税1505%=7.5（万元），应纳城建税7.57%=0.525（万元），应纳教育费附加7.53%=0.225（万元），应纳个人所得税150（120%）10%=12（万元），应纳土地使用税100001.5=1.5（万元），合计应纳税金39.75万
5、元。租金净收益15039.75=110.25（万元）。 按方案二计算，其个人年收益为168.84 110.25=279.09（万元），较方案一增收51.45万元。 随着佛山经济的发展，用地资源日趋紧张，工业用地价格及厂房出租租金不断上涨。假定成立后的公司销售收入及利润水平能达到预期并保持稳定，适当提高租金价格，可加大成本及费用，将抵减更多的企业所得税及个人所得税，为该客户带来更大收益。从另一方面讲，以个人名义建房，房屋未参与到公司经营，无需承担经营风险，即使公司业绩不佳终止经营，将厂房对外出租，也可保证其以后稳定的租金收益。财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
