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1、第一部分 项目背景抚顺市概况与主要指标自然状况抚顺是中国大型城市，地处东北亚经济圈和渤海经济圈交界处，毗邻辽宁省会城市沈阳，辖三县四区和两个省级开发区，地区面积1.1万平方公里，其中城市建设城区120平方公里; 人口225万，其中市区人口140万。抚顺距沈阳15公里，距桃仙国际机场40公里，距最近港口200公里，有两条铁路干线和沈抚高速公路与全国路网相连。图1抚顺区位图经济发展概况全市经济总量不断扩展，经济效益稳定提高，2007年地区生产总值比2002年翻了一番，实现了再造一个抚顺的宏伟目标。 全社会固定资产投资快速增长，五年累计完成815.8亿元，比上五年增长2.5倍。财政收入连年显著增加，
2、由2002年14.6亿元提高到2007年预计的36.7亿元，年均递增20.2%，全社会消费零售总额五年累计达到913.3亿元，年均递增13.5%。工业生产值抚顺市从2005年开始工业生产总值以年平均15%的速度高速增长，其中2007年，工业生产发展突飞猛进，较上年增长近30%。 2007年抚顺市工业生产总值位于辽宁省第5名。2008年继续保持高速发展态势，较之上年增长21%。09年数据尚未公布2005-2008年地区工业生产值固定资产投资抚顺市固定资产投资额度从2005年开始始终保持高速增长， 05-08年每年增长30.6%、46%、87%、36%。其中07年固定资产投资增速最大，较之上年增长
3、87%。 说明社会投资额快速增长，社会总投资供给旺盛。2005-2008年固定资产投资增长09年数据尚未公布消费品零售额抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13.7%，并且持续增长。 07年、08年快速增长，增长率分别为32%和22%，人民生活稳步提升。全社会消费品零售额增长09年数据尚未公布人均可支配收入抚顺城市居民人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。结合抚顺市消费品零售额增长图可以看出，居民可支配收入可以支撑稳步上升的社会消费品零售总额的增长。抚顺市居民人均可支配收入09年数据尚未公布全年城市居民消费价格总指数104.4%实际利用外资完成13386万美元，增长95.4%全年外贸
4、进出口完成12.1亿美元，增长39.1%全年地方财政一般预算支出88.1亿元，比上年增长18.1%2005-2008年各产业增长幅度表产业2005200620072008较上年增幅度较上年增幅度较上年增幅度较上年增幅度第一产业9.90%3.90%10.00%7.60%第二产业16.30%14.80%16.90%18.60%第三产业13.70%13.50%16.10%13.60%09年数据尚未公布1.1.3 抚顺市发展战略城市规划的总体目标把抚顺市建设成为全国重要的石化工业基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市；完成老工业基地调整改造，实现城市转型；成为东北经济区内现代化的特大型城市，人均GD
5、P达到1万美元以上。到2020年，城市人口规模达到170万人，建设用地规模达到178.5平方公里；城市道路交通形成“四横六纵”骨干网络体系；城市绿地系统按照“一河两翼十三支”的总体格局进行整合。“西进、北拓、南治、东优”抚顺市“十一五”规划中对于抚顺未来发展格局有一个非常精炼的描述，就是“西进、北拓、南治、东优”。“西进”及城市新兴产业重心向西发展。积极融入沈阳经济区，实现沈抚经济一体化。重点推进抚顺经济开发区与沈阳经济的融合，形成集粮食产业优势的新兴产业园区，使抚顺西部成为全市新的产业基地和新的经济增长区；“北拓”即城市居住区向北拓展。完成高山路改造工程，搬迁市殡仪馆和抚顺监狱，改造高尔山公
6、园。规划和开发城市新区，完善配套设施的基础设施。 引导城市居民向东新区、葛布北沟、将军北沟、高尔山一线及其北部扩展；“南治“即对城市南部进行综合整治。加大对地质灾害区域的生态恢复和土地整治。加强污染企业治理，大幅度减少空气污染。充分利用棚户区改造和矿区土地整理后的土地资源，建设资源深加工产业园区，使抚顺南部成为全国知名的集石化、冶金、煤炭、页岩及其深加工的工业积聚区；“东优”即优化东部地区产业结构。依托东部地区石化产业基础，围绕百万吨乙烯工程，创建高新技术产业开发区，延长产业链，形成具有国际规模和水平的石化产业基地。进一步加强东部生态保护，提高森林覆盖率，使其成为抚顺城市绿色屏障和水源保护地。
7、1.1.4 主要指标1.2 本项目区域概况与主要指标1.2.1 自然状况沈抚连接带总规划面积605.34平方公里，其中沈阳市335.54平方公里，抚顺市258.8平方公里，其中抚顺市经济技术开发区118平方公里。经流沈抚连接带的浑河水域面积11平方公里。抚顺经济开发区（沈抚新城）位于抚顺西部，毗邻沈阳，区位优势明显。距沈阳桃仙机场40公里，距大连港380公里，距营口港200公里。涵盖高湾及李石两个区域，两区域以浑河为界。项目地处李石地区，位于浑河南岸。1.2.2 主要指标抚顺经济开发区建区以来，经济取得了快速发展，全区累计基本建设投入32亿元，吸引投资5亿美元,GDP实现88亿元，经济发展位列
8、全省省级开发区前茅。2009年，抚顺经济开发区以先进装备制造基地为载体，完成投资200亿元，是以往三年综合的1.4倍。其发展势头迅猛。 全年落地项目165个，投资10亿元以上项目14个，主要经济指标增长70%。本项目区域的发展前景发展目标未来核心区人口密度每平方公里1-2万人为宜。生态新城总人不突破30万人。浑河以南可利用空间68平方公里。可开发面积60平方公里。按省级开发区标准测算；建成后，可形成投资1000亿元，形成工业产值1350亿元，形成税收90亿元，一般财政收入20亿元。区域整体规划沈抚同城化是2007年5月，时任省长的李克强同志在工作期间正式提出的。要通过沈抚同城化完成沈阳城市未来
9、发展总体布局的调整，扩大中心城市的带动力，为抚顺城市转型找到一条根本出路，推进两市区域间合作，走出一条新型城市话道路。交通同网同城话后8条通道贯穿沈抚两市，目前，沈吉高速、沈抚北线、沈抚大道、高望路全线通车，4号路。友棋路、浑河南北路正在建设中。城际轨道交通实现运营。资源共享同城化后，沈抚两市将实现无障碍沟通，共享024区号；新城企业可自由向沈抚两市金融机构中请贷款；新城企业已经可以自主选择两城市冠名权环境同治治理浑河环境，建设浑河景观带，建设污水治理系统，建设浑河景观带，严格控制污染企业进入，沈抚两市浑河实现通航。旅游同线进行统一规划。共同开发、形成观光、游乐为一体的精品旅游线路，达到旅游同
10、线。优势互补抚顺是传统的资源型城市，面临转型的困境，沈抚同城化使抚顺得以借助沈阳的产业、人才、科技等基础优势发展持续产业、扩大就业空间、实现经济转型。抚顺经济开发区，将按照“一环、三轴、五区、七组团”的模式发展。“一环“是指沈棋路、高望路和浑河水路三条主要交通线路形成的贯穿区域的环状路线；“三轴”是指沈棋路休闲商务度假轴，高望路休闲旅游度假假轴和浑河滨谁游蹊周;“五区”是指生态保护空间、商务休闲空间、休闲农业示范空间、文化创意生态科技空间、水景居住空间; “七组团即生态休闲组团。乡村休闲组团、滨湖商务组团、休闲农业组团、生态科技组团、文化创意组团、滨水景观地产组团。1.3.3结论抚顺市城市总体
11、经济发展呈良性发展势态，产业机构调整进一步带动抚顺经济总量的提升。城市规划布局中的“西进”，重点指李石及高湾地区已成为抚顺市购房的新焦点区域。本项目位于李石开发区，处于经济开发区内部规划中的“水景居住空间”。随着沈抚同城规划的逐步实施，本区域成为沈抚新城的居住热点。1.4抚顺市房地产市场分析1.4.1抚顺市房地产市场的发展历程1995年，抚顺注册房地产市场开发的企业多大100多家。当时开发的地块主要集中在将军地区，商品房每平米的起步为400元/平米。14996年，政府通过市场化运作改造北台地区，多家开发公司争夺这里的开发权。当时没有经过招标、投标的规范操作，造成多家开发企业集体开发。为了赚钱，
12、导致当时开发的所有居住楼楼间距过密，最小举例只有一根竹竿长短。1998年，抚顺实行房改。1999年，抚顺市政府决定开发城东区。2000年2004年平稳发展2005年抚顺房地产进入迅猛发展阶段，土地成交量猛增。2005年土地成交量2004年的一倍，达108.8ha.2008年大批新项目陆续开盘上市，主要集中在高湾区，望花区，顺城区，抚顺市迎来了房地产市场的小高潮。2006年抚顺市施工面积、竣工面积达历年最低。2008年下半年，受国际金融危机的影响，国内消费信心指数下降。房地产市场也受到影响，购买者观望情绪增加，持币待购。2008年冬，抚顺市政府在省政府的支持下，陆续推出在土地成交优惠措施。金融信
13、贷政策，房地产成交服务等方面的一系列大幅度举措，并结合政府宣传媒体协助等方式推进房地产市场的发展。2009年上半年3月及5月连续两次举办全市规模的房交会，两届展会共成交商品房716套，成交面积69131.43平方米，成交金额近2.3亿元，极大的带动了抚顺市内的购房情绪，使抚顺房购房者逐渐走出2008年下半年国际金融环境带来的阴影，商品房成交量节节递增。投资204年以来，抚顺房地产开发投资一直呈现快速上涨态势，2006年涨幅最大，2008年辽宁省房地产投资金额为1536.32亿元，其中抚顺房地产投资为40亿元，同比增长41.2%，占全省房地产投资总额的2.6%开发建设2005年，施工面积为近几年
14、的最高点。2008年抚顺施工面积为254.5万平方米，新开工i面积为155.5万平方米，施工面积为59.1万平方米，房地产上升空间较大。成交情况销售面积都在2004年出现大幅度的增长，成为近几年销售的高峰期，2005年以后开始进去稳步增长阶段，2008年商品房销售面积为98.6万平米。09年前4个月的销售面积31.46万平方米，销售额9.71亿元，预计09年房地产销售面积将超过100万平米近年来，销售面积增长平稳，销售额增幅较大，间接导致商品房售价一直在频频走高。2008年销售额为28亿元，商品房销售均价在2842.8元/平，较上年增长7.2%。沈阳08年商品房销售均价为4127.5元/平。供
15、需关系：从施工量和销售量的静态角度来看，当地市场供过于求的多余供应量数值在2000年迅速减少，显现供小于求的趋势。1.4.2 目前抚顺房地产市场的发展状况今年抚顺房地产市场运行基本平稳。2008年房地产开发完成投资40.0亿元，每年增长41.2%，全年商品房施工面积254.5万平方米，比上年下降7.0%，其中住宅223.5万平方米，下降2.4%。商品房竣工面积59.1万平方米，比上年增长49.7%增长63.2%。商品房销售面积98.6万平方米，比上年下降6.0%，其中住宅93万平方米，下降3.6%。商品房销售额28.0亿元，比上年增长11.7%，其中住宅26.1亿元，增长18.9%。1.4.3 2008、2009年抚顺房地产市场的运行特征西部新区崭露头角，成为购房关注焦点；别墅项目渐成热点，大大出手；90/70依然为购房主流，去化迅速；
