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1、大连保税区标准厂房资产评估技术说明一、概况大连保税区标准厂房位于大连市保税区海星街3号,该房屋所有人为大连三星大厦股份发展有限公司，已办理房屋产权证；土地为国有出让取得，土地使用年限为50年。该项目于1994年建成，建筑面积为22668.37平方米；整体成环型中部为露天区，建筑结构为钢筋砼框架结构，钢筋砼独立柱基础，地下室部分为箱形基础，围护墙体为空心砖墙；房屋层数，南北厂区为5层，层高5.4米，长58.8米，宽25.2米的标准厂房，其东侧设有钢结构办公层；东侧办公区为11层，西侧办公区为3层，层高2.7米，东侧办公区设有一层地下室；配有电梯八部，并配有生产用动力供电系统。该厂房外墙贴白色墙砖
2、，内部墙体、天棚刮大白，水磨石地面，部分为水泥压光地面，室内为木制装板门，铝合金窗，水电暖设施齐全。二、评估方法结合该厂房的自身所具有的特点，在本次评估中对土地采用成本逼近法进行评估，对建筑物采用成本法进行评估。（一）土地使用权评估说明1宗地概况该地块位大连保税区南门入口西侧，海星街3号，地理位置便捷，地号0522020，土地证号115，土地面积为8500平方米（房屋所有权证载面积），使用期限为50年，土地用途为仓储、加工使用，委托方未提供土地使用权证。考虑到评估的可操作性，本次评估中以房屋所有权证载面积为标准，按出让土地使用方式进行评估。上述土地属于成熟的工业园区内出让用地，固本次对土地进行
3、评估考虑土地交纳的土地出让金取得费用、配套费用及实现土地用途的后续性开发成本、利息及开发利润、土地增值收益，具体说明如下：2评估原则客观、公正、科学、依法的原则。估价机构秉持客观的态度，从公正的角度出发，利用科学的评估方法，依照土地的相关法律确定出土地的价格。土地最佳利用原则。城市土地具有多宜性特点，同一宗地在不同的利用方式下，地价差异较大，因此在地价评估时，我们依据城市总体规划，结合宗地的区位条件及自身特点，考虑评估目的，以最有效使用为前提，合理确定土地价格。替代性原则具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。即土地价格水平由具有相同功能性质的替代性的
4、价格所决定；土地价格水平是了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较所决定的价格；土地价格可通过比较地地块的条件及使用价值来确定。3评估程序根据委托方提供的资料进行核查，做到不重评、不漏评。通过现场勘察，了解该土地的现状。进行市场调查、收集价格资料、确定土地使用权的成本；对评估结果进行分析并做必要的调整，最后撰写评估说明。4评估过程及评估结果对土地使用权采用成本逼近法进行评估。具体步骤如下：无限年期土地价格 = 土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益将无限年期土地价格修正为截至评估基准日时剩余年期土地价格。土地取得费及有关税费该土地取得费为大连保税区土地使用权出让价格，经查询大连市
5、保税区管委会，该区基础价格为40美元/平方米（50年使用权），评估基准日美元汇率为8.021人民币元/美元，土地交易契税为4%，本次评估土地取得费约283.62万元。土地开发费根据现场勘察，评估地块位于为大连市保税区的规模性工业用地之一，该园区工业企业较为集中，经保税区的统一规划，现已形成规模，如大显模具、大九物流、金门物流、国际汽车展厅等企业都位于该园区内。该园区土地平整地势平缓，基础设施配套情况较好，达到“七通一平”，电力、供水、通讯、供暖、排水等基础设施齐全。根据该土地现状及基础设施情况，结合委估地块为达到企业生产经营所需要而进行必要的红线内后续性开发改造的配套费用等，如场区红线内给排水
6、、供暖、供电、场区道路、绿化、围栏的基础设施费用，并比照类似地区实际发生的费用，确定该项费为320元/平方米，即土地开发费总额为：土地开发费 = 8500平方米320元/平方米= 272万元。利息根据此次评估目的的特殊性结合厂房的建设期，评估考虑利息费用计息期为1年，利息按银行同期贷款5.85%计算，即：利息= (土地取得费+土地开发费1/2) 年利率开发期=（283.62+272/2）5.85%1=24.55万元利润参照行业平均利润率和社会平均投资回报率，确定投资利润率为10%，即：利润 = (土地取得费+土地开发费)利润率=（283.62 + 272） 10%= 55.56万元土地增值收益
7、因本次评估目土地所具有的特点，本项内容按25%计取，即：土地增值收益 = (土地取得费+土地开发费+利息) 收益率 =（283.62 + 272 + 24.55 + 55.56）25% = 158.93万元无限年期土地价格无限年期土地价格 = 土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益= 283.62 + 272 + 24.55 + 55.56 + 158.93= 794.67万元价格修正由于该地块为工业用地，土地出让年限为50年，自土地使用权出让日至评估基准日该土地已使用12.5年，剩余使用年限为37.5年，则该宗地的评估价格为： PmP其中：Pm -为剩余m年期的土地价格； P-为无
8、限年期的土地价格； r-为土地还原利率，在评估期日银行1年期存款利率的基础上考虑风险利率，取10%； m-为估价对象剩余使用年限。则年期为37.5年的土地成本价格 794.67 772.38万元（二）建筑物评估说明1建筑物工程技术特征建筑名称大连保税区标准厂房结构类型钢筋砼框架竣工日期1994年层 数厂区5层； 办公区11层，部分地下一层层 高厂区底层5.4m办公区层2.7m建筑面积(平方米)22668.37工 程 技 术 特 征建筑形状整体成环型中部为露天区基础钢筋混凝土独立柱基础，地下室箱形基础墙体（内外墙类型及厚度）外墙365mm为空心砖砌，内墙240mm为空心砖砌结构（梁、板、柱、屋架
9、等）钢筋混凝土框架结构梁、板， 屋面有保温层以及防水层门窗局部设铝合金窗、金属外门，内门为木制夹板门楼地面地面为水磨石，部分为水泥压光地面内装修墙面、柱面、天棚为大白，内部设有钢结构架空办公层外装修白色瓷砖贴面上、下水生活及生产给排水及消防用水设施齐全暖卫设施有采暖系统、卫生间有一般卫生洁具电气、照明设施备用生产用电及照明设施设备消防系统、电梯梯8部其它略2评估方法根据此次评估的特殊目的和委托评估资产的实际情况，本次评估采用重置成本法结合折扣率进行评估。评估值=重置成本成新率重置成本的确定重置成本=建安工程费+前期工程费+利息+投资利润+各项税费综合成新率综合成新率=勘察成新率60%+年限法成
10、新率40%其中：年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100%现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分，即：结构部分(基础、主体、屋盖)、装修部分(门窗、内外装修及其他)设备部分(水、电、暖)。通过上述建构筑物造价中九类影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，确定现场勘察成新率。（1）重置全价的确定 A、工程建安费用，根据辽宁省建筑工程预算定额、概算指标，结合委估房地产所处地区实际情况及建筑物具体结构形式，参照生产加工厂房的通常配备情况，结合该厂房的实际情况，考虑生产用电梯8部，生产动力变电设备、生产用
11、供水泵压设备等确定评估基准日委估该标准厂房平米造价（包括土建、装修、设施设备费及安装费等，不含土地）为：建安工程费 = 建筑面积 平米造价= 22668.372,860.00= 6,483.15万元 B、前期工程费，包括测绘费、勘察设计费、保险、监理、临时设施费及建设单位管理费等，取建安及设备费用的12%。前期工程费 = 建安工程费 费率 = 6,483.15 12% = 777.98 万元C、利息，建设期按1年计，贷款年利率按5.85%,分期均匀投入，单利计算，公式为：利息 =（A+B）利率1/2建设期 = （6,483.15 + 777.98）5.85%1/21 = 212.39 万元D：
12、投资利润，参照行业平均利润率和社会平均投资回报率，确定投资利润率为30%，即：利润 =（A+B） 投资利润率=（6,483.15 + 777.98） 30%= 2,178.34万元 E、税金，根据国家税法及大连市有关规定，确定相关税率为6%，即：税金 =（A+B+C+D）6% =（6,483.15 + 777.98 + 212.39 + 2,178.34）6% = 579.11 万元重置成本 = A + B + C + D + E = 6,483.15 + 777.98 + 212.39 + 2,178.34 + 579.11= 10,230.97 万元（2） 成新率的确定综合成新率为80%,
13、计算过程如下： 项目标准分数评定分结构G1.基础25242.承重构件25243.非承重墙15134.屋面20175.地面1513小计： (1+2+3+4+5)权重0.8=910.8=72.8装饰S6.门窗25207.内外粉饰40368.其它3532小计： (6+7+8)权重0.09=850.09=7.92设备B9.水卫201710.照明252211.电梯252012、其他3025小计： (9+10+11)权重0.11=840.11=9.24现场评定成新率=K(G+S+B)=1(72.8+7.92+9.24)100%=89.96%理论成新率 = 尚可使用年限/耐用年限=37.5/50100%=7
14、5%综合成新率：成新率A权重+成新率B权重=89.96%60%+75%40%84%根据上表，该厂房的综合成新率为84%。（3）建筑物评估值的确定评估价值 = 重置成本综合成新率 = 10,230.97 84% = 8,594.02 万元 （三）该标准厂房房地合一价值经评估，该标准厂房土地使用权的评估价值为772.38万元，建筑物评估价值为8,594.02万元，合计9,366.40万元,该标准厂房的平均单价：(9,366.40万元22668.37平方米10000)= 4,132.92元/平方米。三、评估结论经评估,委估资产的评估值为9,366.40万元。四、评估结论成立的条件1 评估结论系根据资产评估报告书所述的原则、依据、前提、方法、程序得出；2 评估结论仅为本次评估目的服务；3 评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；4 评估结论只有在资产评估报告书所述的原则、依据、前提存在的条件下才能成立；5 评估结论没有考
