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1、现金流量与资金价值一、现金流量1.现金流量的概念 现金流量在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量现金流入流入系统的资金主要是销售收入、出租收入、其他经营收入现金流出流出系统的资金主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金净现金流量现金流入与现金流出之差2.现金流量图 2.1 现金流量图的含义现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系2.2 现金流量图的画法关于水平轴以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续（流失）轴
2、上每一刻度表示一个时间单位（时间点）两个刻度之间的时间长度为计息周期相对于时间坐标的垂直箭头代表不同时点的现金流量箭头向上表示正现金流量（现金流入）箭头向下表示负现金流量（现金流出）箭头的长短一般与现金流大小成正比2.3 现金流量的三要素大小（现金数额）方向（现金流入或流出）作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明0点是何意当前时点、资金运动的时间始点或某一基准时刻（三个含义）可以表示第一个计算周期的期初初始投资要视为发生在0的位置除0以外的其它时刻点表示该计息周期的期末期初与期末的关系第n期的期末代表下一周期的期初期末惯例法现金流量一般是在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初
3、或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末3.房地产投资活动中的现金流量 （五种基本模式）开发销售（开发商开发商品住宅）开发持有出租出售（开发商开发商业物业并经营，最后出售）购买持有出租出售购买更新改造出售购买更新改造出租出售二、资金的时间价值1.资金时间价值的概念资金时间价值的含义同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值利息、利率是资金时间价值的体现资金具有时间价值的原因 资金增值货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能价值补偿时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿资金时间价值大小的决
4、定因素（三因素） 投资利润率单位投资所能取得的利润通货膨胀率即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿风险因素对因风险可能带来的损失所应获得的补偿资金时间价值计算的基本原则不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接进行代数运算必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和进行代数运算2.利息与利率2.1 利息和利率的概念利息指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿利率是在单位时间内所得的利息额与借贷金额（本金）之比2.2 利率的类型（四种）基础利率是投资者所要求的最低利率，一般采用无风险的国债收益率，我国采用存款利率。同业拆放利率概念是银行同业之间的短期资金借贷利率同业
5、拆进利率银行愿意借款的利率同业拆出利率银行愿意借出的利率典型伦敦同业拆放利率（LIBOR）我国对外筹资成本利率即为LIBOR加一定百分比新加坡同业拆放利率（SIBOR）纽约同业拆放利率（NIBOR）香港同业拆放利率（HIBOR）存款利率贷款利率2.3 利率的经济功能（五种功能）积累资金的功能调整信用规模的功能调节国民经济结构的功能抵制通货膨胀的功能平衡国际收支的功能2.4 利率的决定和影响因素 理论派别利率决定因素古典学派的储蓄投资决定理论由储蓄和投资决定，具有自我调节功能流动性偏好利率理论利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平可贷资金利率理论利率由可贷资金的供求决定可贷资金需求由投资需求
6、、赤字需求和家庭需求三个要素组成可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成可贷资金的需求函数是利率的递减函数可贷资金的供给函数是利率的递增函数IS-LM曲线模型的利率理论利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成利率取决于货币供给与货币需求货币需求是收入的增函数，利率与收入存在决定关系均衡利率与均衡收入同时实现马克思的利率决定理论利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值【重点】马克思利率理论的内容利率的高低取决平均利润率总利润在贷款人与借款人之间的分配比例利率的特点平均利润率有下降趋势，利率也同向变化上述变化是慢长过程，平均利率具有相对稳定性利率的决定
7、具有很大的偶然性，利率无法由任何规律决定2.5 影响利率的其他因素 经济因素经济运行周期通货膨胀率及预期通货膨胀率借贷风险国际利率水平政策因素货币政策财政政策汇率政策制度因素利率管制3.单利与复利 3.1 单利概念指仅按本金计算利息，利息不再生息其利息总额与借贷时间成正比目前我国存款和国库券的利息为单利公式3.2 复利概念本金加上先前计息周期所累计的利息进行计算，即利息再生利息我国的各项贷款一般均计复利复利较符合生产过程的实际状况，投资中多采用公式推导与理解年数年初本金本年利息年末本利和第一年PPiP+P i =P（1+i）第二年P（1+i）P（1+i）iP（1+i）+ P（1+i）i= P（
8、1+i）2第三年P（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i）3。第N年P（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n公式分类间断复利连续复利4.名义利率与实际利率 4.1 概念当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别名义利率一年内多次计息时给出的年利率实际利率指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率（相当于把多次计息换算出一次计息得出的利息率）4.2 名义利率与实际利率的公式4.3 名义利率与实际利率的关系实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值名义利率越大，计算周期越短，计息期
9、越大，实际利率与名义利率的差异就越大当每年的计算周期数为1时，名义利率等于实际利率当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率当每年的计算周期数小于1时，实际利率小于名义利率4.4 名义利率、实际利率和通货膨胀的关系名义利率包含了通货膨胀因素实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率三、资金等效值与复利计算 1.资金等效值的概念概念在考虑资金时间价值的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金，具有相同的价值常用符号（七个符号）P现值，发生在资金运动起点或现在时点的值F终值（未来值），发生在资金运动终点或将来时点的值A年值，连续出现在各计息周期期末的等额支付金额G每一时间间隔收入或支出
10、的等差变化值s每一时间间隔收入或支出的等比变化值n计息周期数i每个计算周期的利率系数的含义与表示用来在P、F、A三个值之间换算，只与利率和计息期数有关，可以直接与一个值相乘求出另一个值的因数系数可以直接计算或查表取得2.资金等效值换算【换算的基本框架】（3+2+6+4）三个值P：现值F：终值A：年值两个因素利率（i）计息期（n）六种基本换算及六个系数2.1 现值换算为终值 PF2.2 终值换算为现值 FP2.3 年值换算为终值 AF2.4 终值换算为年值 FA2.5 年值换算为现值 AP2.6 现值换算为年值 PA四种特别换算（两种等差换算+两种等比换算）2.7 等差年值换算为现值A-P2.8
11、 等差年值换算为等额年值A-A2.9 等比年值换算为现值A-P2.10等比年值换算为等额年值A-A2.1 现值换算为终值 PF（一次支付终值）公式形象理解（存款）一次存钱，到期本利合计多少系数名称一次支付终值系数（/，i， n）2.2 终值换算为现值 FP （一次支付现值）公式形象记忆（存款）已知到期本利合计数，求最初本金。 系数名称一次支付现值系数（/，i, n）2.3 年值换算为终值 AF（等额序列）公式形象记忆（存款）等额零存整取系数名称等额序列支付终值系数（/，i, n），也叫等额序列支付资金回收系数2.4 终值换算为年值 FA公式形象记忆（存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应
12、等额存入多少钱。年青时定期等额支付养老金，想到一定年龄一次性取出一定钱数，问年青时每月或每月应存入多少钱。系数名称等额序列支付储存基金系数（/，i, n）2.5 年值换算为现值 AP 公式形象记忆（房地产估价收益法，房奴的法宝之一；按揭算贷款额度）一次性存入一笔钱，以后每年可获得等额的养老金，如：已知养老金的数额，问最初一次性需存入多少钱。系数名称等额支付序列现值系数（/，i, n）【特殊情况】永续年值（n趋于无穷时）概念如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项公式应用马克思的地租地价理论房地产估价收益还原法2.6 现值换算为年值 PA 公式形象记忆（房奴的法宝之二：按揭算月
13、供）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供系数名称等额序列支付资金回收系数（/，i， n） 2.7 等差年值换算为现值等差年值换算为现值等差序列现值系数2.8 等差年值换算为等额年值等差现金流量序列换算成等额年值A等差序列年费用系数2.9 等比年值换算为现值等比年值换算为现值等比序列现值系数2.10 等比年值换算为等额年值等比现金流量序列换算成等额年值A等差序列年费用系数【资金的时间价值基本换算总结】换 算符号表示系数名称系数表示方法公 式形象记忆现值换算为终值一次支付复本利和系素（存款）一次存钱，到期本利取出终值换算为现值一次支付现值系素（存款）已知到期本利合计数，求最初本金。年值换算为终值等额支付终值系数（存款）等额零存整取终值换算为年值等额支付偿还基金系数（存款）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱年值换算为现值等额支付现值系数（养老金）一次性存入一笔钱，以后若干年每年可领取年金若干，求当初存入多少钱现值换算为年
