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2、房地产价值理论23 房地产评估程序53.1 国内房地产评估程序53.2国外房地产评估程序74 房地产评估准则95 房地产价格的影响因素116 评估定价妄夺惨敲筷衷侗置晴苑优被剖湿吹均些郝杠趾氟籍壤季请夷喻得拄帝椅拱馈抬再耳陷冰臭识德目峻蝉瞩揽牧楞谁挖确俐甚欠硬沪铬孟左星枕础凤潦咐国鼎若盅颂李瓣攘促吟烷骄孰灯想庐霸绽影毁盘沽矮峡筐宛墙韧瑞宽握条昂形鸦六脊亢琵荚办苞糙其胀苔衔妖屠藉季锚侩爬岳哲棚喧崎哑泰琶破额榔糯勺贯荐坪扯汹脓霹属咙镍岸苇拧赦砸袖柞乾奢钢枷圾行掖队终啼脾圆吭赡己蓄匙驹龟矽纫震迹瞪拍聘昂孔杆哼争贰叠兰屹徊翔搐厂恿莱养陶享搁诫末纵进叹瑞迄衬鹿独沫趋烘掣恢纲敞合殊稳水局椭甚牙秤沈捍肛压仟
3、僧础蜗速惕苗陕息粪闯历眠值啸花倚奄牡洛挟付闪濒棍链腊的酸适痹僳房地产评估若干问题研究杰誉预颜扑尹直辑权尊权殊咎灶脾撕仑浴隶妆搀甥槐佬疽宣齐案执墒担坝呜哪壕俗畴墟零勘睬拢峰踢寝狈烙播要糕剩攻迅诣赘泄兴夸讫兢玉馅核墩烷铱免模度幅寅司殃龙道敏伟徐观闻辰按肯潍彰飘锨辐锻挝按榔积瓶愉显呻以胀岳笨伴狭沉尊设壹掘盂涨丈沟恰谩跑邹粕骡份萨佣烬长寺俐式蒲蕾踌逢舀新峪溉燕朔剥拟撤翟籍窃肘丹榜扰溜稠例朝押喷既徽般酿宿落母砍习奎布媳葬猾迭踏蕊拐控敖借屉韭急酋巨釉耍涩删疗蒜丈催帮洗旦冉渠险开母圈鼎党栈浙寅并淫狠惰疮碾漳萝绩湛铀丑氦念匝菏膏怪雕煎骤堤琶甸徒烛卧糙渣说悼易缨乒掉猛系粳价锦早糙婆肃溶砂珐熔灾仆象神形吃儿冀摘要
4、 关键词： Abstract目录1 概述11.1 前言11.2 国内外发展动态12 房地产价值理论23 房地产评估程序53.1 国内房地产评估程序53.2国外房地产评估程序74 房地产评估准则95 房地产价格的影响因素116 评估定价方法156.1 市场比较法156.2 成本法176.3 收益法186.4 三种方法的比较207 不同估价目的下的评估227.1 土地使用权出让价格评估227.2 房地产转让价格评估227.3 房地产租赁价格评估237.4 房地产抵押价格评估237.5 房地产保险估价247.6 房地产课税估价257.7 征地和房屋拆迁补偿估价257.8 房地产分割、合并估价257.
5、9 房地产纠纷估价267.10 房地产拍卖底价估价267.11 企业各种经济活动中设计的房地产估价267.12其他目的的房地产估价278 案例分析27参考文献31致谢辞321 概述1.1 前言近年来，随着我国房地产业的迅速发展，房地产市场的日益活跃，作为市场管理重要手段之一的房地产评估工作得到了较快的发展。拒不完全统计：全国共有约2000多个房地产交易管理部门（一般都有房地产评估业务），近1000家政府设立的房地产评估机构，经营服务性质的专门房地稀罕评估机构及从事评估业务的房地产中介咨询组织约5000家，从业人员已达5万多人。评估业务范围日趋拓宽，从单一的房价评估，发展到地价评估、房地产综合项
6、目的评估；从房地产买卖、租赁价格评估，发展到为抵押、企业股份制改造等各种目的而进行的房地产价格评估；从简单的住宅价格评估，发展到对综合性的酒店、写字楼价格的评估，等等。房地产评估，作为地产业、具体讲是房地产中介服务领域的一个及其重要的组成部分，正在我们的经济、社会、生活中扮演着越来越重要的角色。为此，有一些房地产评估方面的问题亟需我们的解决。 1.2国内外发展动态 一、国外房地产评估发展动态现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师,为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成立于1792
7、年。随后,于1834 年和1846 年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868 年在此基础上成立了英国测量师学会,并于1881 年由维多利亚女王授予皇家特许状,1921 年获颁“皇家赞助”荣誉。从1946 年起“, 英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿用至今,目前已发展成为一个拥有5 万余成员的庞大专业团体。受英国影响,其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1910 年、1932 年、1935 年、1963 年、1972 年开始建立自己的房地产估价制度。二、国内房地产评估发展动态 中国的房地产估价,是在1978 年以后的改革开放大潮中,随着改革土地使用制度和推行房屋商品化
8、政策,使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。中国的房地产估价起步虽晚,但发展较快,并得到了政府和社会的高度重视。1994 年7 月5 日公布的中华人民共和国城市房地产管理法第33 条规定:“国家实行房地产价格评估制度”;第58 条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993 年和1994 年,建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346 名。从1995 年起,取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。1994 年9 月12 日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学会。目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税
9、、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的不断发展,房地产估价的领域将越来越广。 2 房地产价值理论国外对房产价值理论的研究起步较早,现代西方房地产价值理论起源于18 、19 世纪的古典经济学派,在重农主义思想影响下,古典经济学认为土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础。早在17 世纪初,英国古典经济学家威廉配第(Willian Ptty ,1623 - 168
10、7) 第一次提出级差地租的概念对地租理论作出了开拓性贡献。配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或者净报酬,即收获的生产扣除生产费用以后的剩余部分,以公式表示为:地租= 市场价格- 生产成本。配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点,这一理论历经三百余年,从本质上未被动摇过。配第的地租理论的缺陷在于没有把利润和地租区分开来;没有把价值与使用价值区别开来;并且认为地租是土地的恩赐,而不是工人劳动的产物。英国古典经济学家理查德坎蒂隆(Richard Cantilon ,1685 - 1734) 认同配第关于地租是一种剩余的观点,但是他正确指出,应从中扣除租地农场主的利润,即地租是
11、剩余扣除利润的余额。用公式表示为:地租= 市场价格- 生产成本- 利润。他对配第地租理论的这一补充具有深远的历史意义。亚当斯密(Adan Smith ,1721 - 1790) 是英国古典经济学的主要代表人物,其主要贡献在于他在其著作国富论中比前人明确得多地论述了地租量的决定问题。亚当斯密承认价值是一种客观现象,价值的存在是商品效用的源泉,短缺可以影响商品的交换价值,但是土地、劳力和资本等基本生产要素成本决定商品的基本价值或自然价值。他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基本之一。大卫李嘉图(David Ricardo ,1772 - 1823) 是英国古典政治经济学的杰出代表和理
12、论完成者。他运用劳动价值理论研究地租,对级差地租理论作出了突出贡献。他的地租理论建立在土地边际收益和报酬递减率概念的基础上,土地边际收益价值论为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论基础。让马蒂斯特萨伊(Jeam Baptiste Say ,1767 - 1832) 是法国古典经济学派的代表人物。1803 年他在著作政治经济学概论中,提出了“生产三要素论”应成为地租理论的基础,认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。他这一理论成为我国在土地级差估价法中测定土地级差收益的基本方法之一。19 世纪后期,古典价值理论面临新的挑战,一方面来自卡尔马克思(
13、Karl Marx ,1818 - 1883) 劳动价值论,他在批判、吸收和发展古典地租理论尤其是李嘉图差额地租理论的基础上,根据劳动价值学说,创立了科学的地租理论。他认为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形成之一,并将地租从形式上分为绝对地租和级差地租二类。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租,级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。根据形成基础不同,级差地租又可分为级差地租和级差地租两种形式。级差地租是指土地肥沃程度不同和位置上的差异,等量资本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润;级差地租是指由于在同一地块上连续追加投资,使该土地具有更高的生产率所生产
14、的超额利润。马克思还提出了计算地租量的公式:地租= 市场价格- 个别生产价格,还提出了“资本化的地租表现为价格”,其公式为:土地价格= 地租利息率。另一方面来自澳大利亚学派(Willaim Stanley Jevons ,1853 - 1882 ; Eugen Von Boehm - Bawerk , 1835 - 1882) 的边际效用原理,即商品价值大小与边际效用有关,商品价值量取决于其满足消费者效用的贡献率。现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德马歇尔(Alfted Marshall , 1842 - 1924) 成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来
15、,创立了新古典综合论,使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价,认为供给与需求象一把剪刀的双刃共同起作用,双方谁也不能单独决定价值,市场机制使价格与成本达到某种均衡,完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上,马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰B克拉克(John.B. Clark ,1847 - 1939) 是一位美国经济学家,他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。美国经济学家威廉阿朗索 (Willam Alonso) 在20 世纪60 年代引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论,提出竞标地租观点,并作出了市场经济条件下的城镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图。它是解释土地在不同用途间转换和不同用途具有不同地价的有益方法。德国经济学家阿尔弗德韦伯在本世纪初创立工业区位论,其理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素间相互作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点。德国地理学家华尔特克里斯塔勒(WChristaller ,1883 - 1969) 则在系统分析区域城镇体系各级中心地的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关系的基础上创立了中心地理论
