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1、农村住房建设和旧村改造实施细则第一章总 则 第一条为进一步做好农村住房建设和旧村改造工作，加快新型城镇化进程，促进城乡一体化发展，推动新农村建设，改善城乡居民生产和生活环境,集约节约用地，提升城乡建设品质,根据国家有关法律、法规规定和莱州市委、莱州市人民政府关于加快推进农村住房建设和旧村改造的意见（试行）莱发201013号文件要求，特制定本细则。第二条本实施细则适用范围为城中村、城郊村、镇街驻地村、经济强村和迁村并点村。城中村是指掖城区北苑路以南、云峰路以西、南阳河以北以东围合区域内的村。城郊村是指玉泰路以南、东环路以西、南环路以北、西环路以东围合区域内城中村以外的村。镇街驻地村是指镇街驻地规
2、划建成区范围内的村；经济强村是指村集体经济较为发达、村两委班子齐全、有进行旧村改造能力的村。迁村并点村是指将村庄规模较小的村整体迁至城中村、城郊村、镇街驻地村或经济强村的村。第三条在农村住房建设和旧村改造过程中，必须遵循“因地制宜、集约用地、集聚发展、群众自愿、有序推进”的原则。第四条城中村、城郊村和镇街驻地村，旧村改造地块内的土地全部征为国有土地，村民回迁房建设用地可以使用国有划拨土地，其余土地由市政府以招拍挂方式进行出让。纳入城乡建设用地增减挂钩项目的村民安置用地可使用集体建设用地。第五条城中村、城郊村和镇街驻地村旧村改造实行“先拆后建”的原则，纳入城乡建设用地增减挂钩项目的可实行“先建后
3、拆”的原则进行。 第六条 农村住房建设和旧村改造工作，在市委、市政府的统一领导下，由市农村住房建设和旧村改造指挥部办公室督导、指导，镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责，村级集体经济组织实施；市住建局、国土资源局、财政局、发改局、环保局、房管局、气象局、公安局等行政主管部门根据各自职责依法履行所涉及的行政职能。 第二章规划设计第七条城市中心区片区详细规划、旧村改造项目修建性详细规划和全市建设用地增减挂钩试点专项规划、项目区实施规划，必须符合城市（镇）总体规划、新一轮土地利用总体规划、县域村镇体系规划，村庄布点规划和农村住房建设与危房改造规划。第八条 农村住房建设要以迁村并点、连片建设为主
4、要形式，集中建设村民集中居住区。在城市规划建成区内的农村住房建设项目，集中居住区规模要达到1500户以上；在城市规划建成区以外、城市规划区以内和镇街驻地规划建成区以内的要达到1000户以上；其他范围内的要达到500户以上。第九条在城市规划区范围内的农村住房建设要以中高层、高层住宅为主；在镇街驻地规划建成区以内的要以多层住宅为主，鼓励建设中高层住宅；其它范围的以多层为主，严禁建设二层（含二层）以下住宅。第十条农村住房建设项目以70m2户、80m2户、90m2户为主，90m2户以下户型数量不得低于总户数的70%。第十一条 在城市规划区内农村住房建设项目，要按规划设计要求配套建设道路、给排水、供电、
5、通讯、广电、消防、供热、供气、垃圾处理等基础设施，配套建设养老、幼儿园、学校、医疗、商贸、文化体育、社区服务、物业管理等公共服务设施。第十二条 在镇街驻地规划建成区内和经济强村农村住房建设项目，要按规划要求配套建设道路、给排水、供电、通讯、广电、消防、垃圾转运站、多格化粪池等基础设施，有条件的要实行集中供热、供气，合理配套建设养老、幼儿园、医疗、商贸、文化体育、社区服务、物业管理等公共服务设施。第十三条 农村住房建设和旧村改造项目规划要做好有纪念意义的建筑物、军事设施、测绘标志、宗教场所、文物古迹、名贵古树等遗迹保护。第四章旧村改造 第十四条 实施旧村改造的村，应以镇街为单位向市农村住房建设和
6、旧村改造工程指挥部提出旧村改造申请，经指挥部审查报市政府批准后，按以下程序进行。（一）村集体经济组织委托有资质测绘单位对改造地块进行现状地形图测量和地籍测量。（二）村集体经济组织持地籍测量成果资料和旧村改造地块宗地及房屋情况一览表（见附表1），向市国土资源局申请审核拆迁宅基地面积。市国土资源局5个工作日之内予以核实，核实后在旧村改造地块宗地及房屋情况一览表相应位置加盖审核单位公章。（三）村集体经济组织持地形图测量成果资料和加盖市国土资源局单位公章的旧村改造地块宗地及房屋情况一览表向市住房和规划建设管理局函索改造地块的用地规划设计条件意见书。市住房和规划建设管理局5个工作日之内提供改造地块的用地
7、规划设计条件意见书。（四）村集体经济组织持改造地块的用地规划设计条件意见书，委托有资质的规划设计单位编制旧村改造规划设计方案，制定房屋拆迁安置方案，征求村民意见。（五）村集体经济组织持改造地块规划设计方案、房屋拆迁安置方案和村民意见，向市住房和规划建设管理局申请批准规划设计方案。市住房和规划建设管理局接到申请后5个工作日内完成审核，审核合格上报市农村住房建设和旧村改造工程指挥部审查，报请市政府审批，并将审批情况函复所在镇街。（六）村集体经济组织与村民签订拆迁安置协议，收齐村民宅基地集体土地使用权证和房屋所有权证，分别到主管部门办理注销登记。由村集体经济组织负责落实旧房拆除。主管部门要在5个工作
8、日内办结相关证件注销工作。（七）市国土资源局依据市住房和规划建设管理局提供的改造地块用地规划设计条件意见书将规划设计条件图指定范围内的集体建设用地征收为国有土地，并与村集体经济组织签订土地征用协议，确定土地征收费用总额。核算村民回迁房建设用地和开发出让用地。（八）由村集体经济组织所在镇街政府提出土地招拍挂周转资金申请，上报市农村住房建设和旧村改造工程指挥部审查，报市政府批准后，由市财政局一次性拨付到镇街政府，由镇街政府负责拨付到村集体经济组织。（九）市国土资源局对出让地块编制出让文件，以招拍挂方式进行出让，择优选择开发建设单位。（十）村集体经济组织和开发建设单位，持国土、建设、环保和资金证明等
9、相关证件到市发展和改革局进行项目立项。市发展和改革局5个工作日之内予以办结。（十一）村集体经济组织将改造地块内房屋全部拆除以后，填写旧村改造地块回迁安置、社会保障和公共服务设施建设资金拨付申请审查表（见附表2），由村集体经济组织所在镇街提出书面申请，由市财政局牵头，市国土资源局、市住房和规划建设管理局配合共同确认，报市政府批准后，一次性拨付到镇街政府，并由镇街政府负责兑现到村集体经济组织。市财政局收到市政府批复后，5个工作日之内予以办结。（十二）村集体经济组织和开发建设单位凭相关材料向市住房和规划建设管理局领取建设用地规划许可证，向市国土资源局领取国有土地使用权证。各部门在受理后5个工作日之内
10、予以办结。（十三）村集体经济组织和开发建设单位按国家相关法律法规规定程序办理其它相关开发建设、销售等手续。（十四）旧村改造地块内新建住宅全部完毕，并经验收合格后，村集体经济组织和开发建设单位统一向房产管理部门申领回迁房的房屋所有权证。房产管理部门在受理后5个工作日内予以办结，第五章 城乡建设用地增减挂钩第十五条 城乡建设用地增减挂钩项目，由若干拟拆除复垦为耕地的农村建设用地地块（主要是农村居民点）和拟用于城镇建设用地的地块（包括搬迁村民安置地块）组成。第十六条 项目实施原则：（一）规划引导、政府牵头、依法自愿；严格管理、总量控制、封闭运行；保护耕地、集约节约、统筹发展；以人为本、因地制宜、分步
11、实施。（二）符合土地利用总体规划、城乡建设用地增减挂钩专项规划、城市总体规划、村镇规划。（三）实施增减挂钩要整村规划搬迁建设，建新与拆旧相挂钩，建新必须拆旧。第十七条 各镇街根据农村住房建设项目计划，制订增减挂钩项目实施方案。实施方案内容包括：（一）拟搬迁村庄原因、依据、可行性。（二）拟搬迁村庄情况：村庄名称、自然地理概况、土地利用现状、村庄占地面积（村民住宅占地面积，公建房屋占地面积，企业等占地面积）、土地权属情况、搬迁户数、人口数、拆除房屋栋数、村民收入水平、搬迁补偿方案、补助资金使用方案和安置方案等。（三）农村建设用地整理复垦的条件、规模、范围、潜力、标准和可行性。（四）安置区情况：安置
12、地块的位置、面积、公建面积、配套设施、建设标准、建设时限。（五）旧村拆除复垦的总体安排和具体实施时间顺序。第十八条 增减挂钩项目申报资料：（一）村委会增减挂钩项目申请，村两委会及村民会议纪要。（二）镇街实施增减挂钩项目申请。（三）项目区实施方案。（四）镇街驻地控制性详细规划和农村住房建设项目修建性详细规划。（五）项目区现状图、规划图和建设范围勘测定界图。（六）项目区土地权属证明。第十九条 镇街负责组织增减挂钩项目申报资料，报市国土资源局审查，市国土资源局组织有关专家对项目进行论证，提出审查意见，经市政府批准后，由市国土资源局分别与各镇街签订农村土地复垦协议书，并编制增减挂钩实施规划和实施计划，
13、报省国土资源厅审查并报省政府审批。第二十条 增减挂钩项目经省政府批复后，原则上3年内完成旧村整体拆除并整理复垦（用于建新安置的部分必须一年内完成），达到上级验收标准后，各镇街及时提出验收申请，由国土局逐级申报验收。第二十一条 搬迁村庄复垦出的土地必须用于农业生产，土地权属由主管部门根据搬迁合并村庄的实际情况依法予以确认。第二十二条 工作流程 （一）各镇街按照先急后缓、先易后难的原则，编制各年度计划。（二）村两委拟定搬迁初步意见，经镇街审查后，交由党员、村民代表研究通过，并征求全体村民意见。（三）村两委拟定拆迁补偿安置方案，经镇街审查后交由党员、村民代表研究，征求全体村民意见。（四）镇街制定增减
14、挂钩项目实施方案，提报增减挂钩申报材料，报市国土资源局审查、市政府审批。（五）编制增减挂钩项目区实施规划和实施计划，逐级报省政府审批。（六）进行拆迁公示、公告，聘请评估公司或镇村组织力量进行丈量、评估、测算，并公示结果，征求户型意见，由建设单位或村委会与被搬迁人签订拆迁补偿安置协议，由镇街确认并备案。（七）农村住房建设项目必须按照基本建设程序办理有关手续，由镇街或建设单位确定监理、施工单位，在村两委或建设单位对原村庄房屋拆除复垦，组织建设施工。（八）拆除复垦达到上级验收标准后，逐级申报验收。第六章旧房拆除和资金管理第二十三条 拆迁宅基地面积以土地使用权证登记的宅基地占地面积为准。未发放土地使用
15、权证的旧房，以院墙内的宅基地占地面积为准，由国土部门予以丈量审核确定。第二十四条拆迁共有产权的房屋，应待共有权人达成协议后再予拆除；拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律、法规执行。第二十五条村级组织与被拆除人应签订房屋拆迁补偿书面协议，协议签订后，被拆除人应当将原土地使用权证和房屋所有权证上交村级组织，统一向国土和房产管理部门办理产权注销手续，并在规定的期限内完成搬迁。村级组织应在回迁房开工建设前完成旧房拆除。第二十六条专项资金拨付（一）规划资金：完成项目规划编制、组织专家评审结束后拨付80%，其余资金在项目建设结束并验收合格后一个月内一次付清。（二）拆旧建新补助资金：旧房拆除户数占改造地块应拆迁总户数的50%以上的，拨付50%；旧房全部拆除、开工建筑面积达到回迁安置面积要求的，拨付到80%；其余资金在项目建设全部结束并验收合格后一个月内一次付清。（三）腾空土地补助资金：拆旧区旧房全部拆除，建新区开工建筑面积达到回迁安置面积要求的，拨付50%；拆旧区土地复垦结束、拆迁户全部安置完毕的，拨付到80%；其余资金在省国土资源厅验收合格后一个月内一次付清。（四）旧村改造地块招拍挂周转资金：对用于村民回迁安置建设用地除外的土地，市政府通过招拍挂方式出让，出让部分市政府提供招拍挂周
