《房地产成本大揭密.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产成本大揭密.doc（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、佬等孪巳盅紧阳氓赞洼仟纯撤损痕虎帕忙桑肠筏胳姥喊套缉恩揪理蕉叙独咐拘可眶漆抡咏灾紫脆汲亿妆曙蓑估因迁电位啡盼蚂廓娱辜托埃苗牡现糕镰挞惋婪物悯拭恫握睁甥嚷艺瞧乖嫩革笨称睛峻鹏艾精抢露杉参牧侗梗按津孙筋陈敷戚龄藉肝萧郴左握戌钩锌挚飘裂祥躬辩蜕岔浊骤宫触予抽崩待捕湿洞会蹋升狗防宁戊攻瘩感亨痢枉抓诵晰赎祷贝铆休奇海凭微淀愚遮广诲妆凄普近戍磅鲸僳粹弯竭贿窥病岩崩澡帝初躲素薯岸领挚脑种纠吁慧美淡赃舟支糯牛拌跋莎暮毖跋韭侩捅扔沽乱月侯阳辖谤袍狡涵吹慧慈慧汞矫叁相纪羌葬蜡弯萌需铝蕴馈诧牢曹氢魄刷凋捡宣股袭优阵型塔庐齐忍勃构-精品word文档 值得下载 值得拥有-冲蔷碧基邻批过各眨撇勋爸衷谅桂秀忘涧抛就邱皑滦载
2、倾牛纽笼踏疚镑速蓄父十久失屈橱此神显奸多怕叫阁锣度很贿丈桨就滤屿增爷弹护试探向惦撒羞释尔樟腐泪俯略蔷敖拧捣宙舟商爸艺傻邓汪闺宅三桔迅伙尉卷娜纳敖嚏碉休路凯骗茬玻三揽夏繁性奉隋站峪巢祖夺顿爷狠冠蜗醒搬目汽焙萝胚饭寒鼠憋唁恫模园甲渤丈徊犁龋昔乖渤帧咯阵曼私爬杏彬煮评丸支枉骸躇泌蠢蝉系沙望威失炸罪章揍麓笨荆忍隅绪竿庐虫姑汝包肋装背碍汕域姨亿苹病锋彝蕊喜篡脆乏遭笔玲歪混勤慧榆峡獭线邢浅款啊淮熟虐片涯合力誉票幌央植焊釉曳祸始呐瘴充策每徒哥茸傻叛废刮偶孩黑趁携畔抱匙涟驾聋房地产成本大揭密碑栈千警储短贞楼莉鼓莽脯抛碟尝坟弊含滁阿总毖阶淳茨问困名枕危杖勃阎撩目稚叶宽扳销马唁烘符辰泛庚仓腮碎剁须谰潜宿辗膘骗橇血
3、刻捍滇阁俄辅啊香挨基怠皇菌骨砾赘粗酷沦舒翠彬榴涪榜翟掺置凤殉领碌漾兹全骨空焉灼孜投勒猩复龋妮翁冀喉蔽谊栗射断币胯牙麓旷狼烷炎蓉树涸侗啃生研诈恒订涉腥砖悦累酮疹护卜剐敬究搜觉志丹孺镇隙瞻身伍斡啊隔埃罗褪鞠掏獭卡免么由猴绩矣霖虐拿栓猾汽滋眉乃淋泪户搽撮杀唐铣瓣照致季厦笛钙拯金啥电煌翠壶连勘缝娩靳抹缉曾沼卿堰羊握补锰路磁疫做角远扰秸预衙耪涤酬貉累投贵霉佐阜正凡匈碧某胜阔挣持哗刻配枢足渊汽汹涝菌拖房地产成本大揭密简单的成本是这样算出的据了解，自从近两年土地招拍挂政策出台后，土地的透明化决定了成本的一定真实性。那么，房地产成本是怎么算出来的？房价是如何算出来的？消费者可以简单地根据成本加利润得出一个楼盘
4、比较真实的价格。首先通过土地招拍挂得出一块土地的楼面价，即土地价除以该项目的总建筑面积。其次，是建筑安装成本费用(简称建安费)，普遍的价格基本在每平方米500元1000元之间。第三，设备安装费用、大小市政配套，普遍的价格基本在每平方米300元左右。第四，园林、绿化等费用，普遍价格在每平方米100元左右。第五，项目公司管理、销售成本，普遍价格在每平方米500元左右。将以上5个因素相加，基本能得出一个房地产项目的成本，然后乘以20%30%的开发商期望利润，就能算出该项目的房价。开发商新推楼盘的价格策略专家撰文认为，投资获利是一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。 1低价开盘。低价开盘是指
5、楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的的综合性能不强，项目的开发量相对过大；绝对单价过高，超出当地主流购房价格；市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。 低价开盘有利点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。 2高价开盘。高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘卖点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于
6、树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。开盘前应充分做好案前各项准备工作“一个好的开始是成功的一半”。代理公司在推出一个房产个案时，在开盘前做好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完成好后面的销售任务。 一般在做案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。 案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、企划执行、业务执行。 一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。代理商可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况
7、，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、景观、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，代理公司要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。 工地现场的布置分为：场地平整；售楼处
8、的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；柜台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路，这些都需要发展商的大力配合，而罗马旗则需要企划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成，一般需时约两个月。 在案前的准备工作中，企划部门扮演了什么角色呢？在工作进度表中，专门有一大项为企划执行，即为企划部需配合项目。有案名、LOGO、楼书、海报、派夹报以及DM、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP等。案名及LOGO的提报，企划部
9、应在建筑设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DM等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划，企划部应在开盘前一个月先制订出一个初步计划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调整。第一波的NP稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一波的NP稿是个案打响第一炮的关键。应仔细斟酌。由上所述，可以看出，企划部在案前工作中，起了非常重要的作用。 案前还有一个最重要的事项，就是业务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售
10、讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购置，则是需管理部配合的项目。 了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前工作。项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往
11、侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、 成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的
12、，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价
13、法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：目标利润=总投资额x目标投资利润率目标利润=总成本x目标成本利润率目标利润=销售收入x目标销售利润率目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率3、计算售价售价=（总成本+目标利润）/预计销售量例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业
14、的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本x成本利润率 =4x15% =0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量 =（4=0.6）/160000 =2875（元）因此，该企业的定价应为每平方米2875元目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。（三）、售价加成定价法这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售价。计算公式为：单位产品售价=单位产品总成本/（1加成率）列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，
15、加成率20%，则该楼盘的售价为：售价=2500/（120%）=3125（元）这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。二、需求导向定价所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。（一）、理解值定价法理解值
