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1、-精品word文档 值得下载 值得拥有-成立“商业投资运营管理有限责任公司”的运营方案（草案）尊敬的公司领导：根据xxx公司2014年的发展战略，增强企业核心业务的开展，现就在成立“商业投资运营管理有限责任公司”以服务于公司项目的成功运作，力求能对xx项目的房产存货资产实现“盘活现有资产，实现资产资本化，资本证券化的总体要求”，现以书面的形式对“商业投资运营管理有限责任公司”的成立、运营及管理方面的具体工作实施予以汇报，请公司及领导审阅后决策。一、公司名称的拟提报 拟注册名1：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司拟注册名2：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司 二、“商业投资运营管理股份有
2、限公司”的性质自主经营、自负盈亏的独立法人的股份有限责任公司税务性质为：一般纳税人三、“商业投资运营管理股份有限公司”经营范围的拟定 许可经营项目：烟草、黄金、餐饮、酒店服务、药品、医疗器械； 一般经营项目：销售：办公用品、文化用品、工艺品、服装鞋帽、针纺织品、皮革皮具、日用百货、家用电器、五金交电、钟表、照相器材、粮油副食、生鲜瓜果、健身器材、珠宝首饰、计算机软件及辅助设备、通讯器材、建筑材料、仪器仪表；社会经济咨询；会展服务；企业、广告营销策划与管理咨询；设计、制作、发布代理国内各类广告；汽车租赁；房屋、柜台租赁及托管；国内劳务培训及输出代理；房地产经纪；二手房租赁、买卖；产权过户登记代理
3、；银行贷款代理、公积金按揭代理；房地产规划设计；房地产评估；物业委托经营；物业服务；投资管理；资产管理；实业投资（除金融、证券等国家专项审批项目）；投资咨询；商务咨询；文化艺术交流策划咨询（除经纪）；公关活动策划；四、“商业投资运营管理股份有限公司”注册资本 拟注册资本暂定为：五百万元人民币五、“商业投资运营管理有限责任公司”公司类型股份有限责任公司（前期为企业法人与公司发起人投资，后期逐步转化为由公司控股的多股东的股份有限责任公司）六、“商业投资运营管理股份有限公司”的出资、股权构成及股东权益分配一）、注册登记期及筹备期股权比例为：80%（3年内不能撤资） 公司主要发起经营人为：20%（待公
4、司成立1年后，投资款以现金形式分期到位，如购物中心2014年12月25日超市不能如期开业，投资人有权不履行投资承诺并无偿由发起股东收购）二）、实体营业期中及经营后期 1、公司法人股股权比例为33-51%（此股权可于3年后部分或全部出售给其他股东）2、公司主要发起经营人为：20%3、其他可合作公司资源范围的企业法人或自然人股 50-32%（此部分股权拟由项目合作的内部装饰、装修方、经营用主要设备、设施提供方及广告公司、公司其他核心管理员工法人或自然人身份，以公司服务债权，实物投资或现金入股的方式持有）4、公司主要发起经营管理团队干股股权15%左右（待管理公司成立后由公司股东与董事会具体确认），此
5、干股在公司成立3年内只享有分红权，无有价转让权；3年后转为无资本金投入的实有股权，在公司章程上明确，可有价转让；为保障公司的经营利益，发起经营管理团队向公司缴纳15万元经营责任保证金。三）、股东权益分配 “商业投资运营管理公司”第一年不分红；第二年以后公司每年财务年度末核算股东权益后并按公司规定提留公司各项财务项目后的利润分红一次。七、“商业投资运营管理公司” 管理机制与组织架构一）、公司组织系统采取所有权、管理权、经营权三权分离的管理机制 所有权管理权经营权债权、债务和所有者权益由股东或出资人享有和承担资金筹措与收益获得公司重大经营和管理决策、高层管理员工任免与授权、资金收支计划管理与财务监
6、管、经营目标确定、下达、考核与奖惩、各项规章制度的制定中层管理员工的任免与授权、授权内日常经营决策、经营目标的落实与完成、计划内资金与经营费用的管理、各级经营员工经营目标的确定、下达、考核与奖惩、各项规章制度的落实与执行投资人所有权结构超市酒店餐饮房地产经纪物业服务投资经营管理XX商业投资运营管理股份有限公司二）、公司组织结构（一）、所有权结构 （二）、管理权组织架构股东大会监事会董事会（董事长）计划财务中心项目经营管理中心审计监察中心超市店长酒店店长餐饮店长房产销售经理物业经理投资经营经理财务信息经理人资行政经理总经理助理企划经理总经理常务副总经理（三）、经营权组织架构 二）、公司高管及各级
7、员工的选任公司董事长、副董事长、总经理、常务副总经理、财务经理由投资企业推举，其余核心管理员工如总经理助理、超市店长、酒店店长、餐饮店长、物业经理、人资行政部经理、投资经营经理由总经理任命，其余管理员工及一般员工面向社会公开招聘聘用。三）、财务管理及监督新公司须对项目的财务进行规范管理，股东出资须做到项目专款专用，所有资金须严格按预算执行。新公司承接业务按各项目分立管理，公司内部须建立立项、分项目核算制度，并引入专业审计机构对项目进行独立审计。八、“商业投资运营管理股份有限公司”的获利模式与经营思路一）、获利模式1、接受委托公司邀请，通过为委托方委托的房产物业实物标的进行销售、招商、运营以收取
8、佣金的形式获得经营收益；2、接受合作公司的邀请，采取租赁的形式取得合作公司的物业经营权，再通过已租赁物业的增值经营获取经营收益；3、接受合作公司的邀请，采取购买合作方物业产权的形式取得产权与经营权，再通过实体经营获取经营收益，同时，享受物业增值带来的购买溢价收益；4、接受委托公司邀请，为委托方的房产物业实物标的交付使用后，进行“前期物业服务”，通过为全体业主提供专业有偿服务获取经营收益；5、为合作方（包括房产公司或实体经营商户）提供有偿融资服务获取经营收益；二）、经营思路（针对“物业服务”经营以外的经营项目） 此经营思路是以购物中心现有物业情况而提出的1、以租赁的形式，获得购物中心以下经营业态
9、的经营权，以用于“商业投资管理公司”实体经营获取企业盈利，同时，如合作公司需要，可以经营贷款的形式为合作公司融资，但融资的本息归还本着谁使用、谁承担的原则有偿进行，也可为“商业投资管理公司”获得一定的利润；2、以购买的形式，获得购物中心以下经营业态的产权，以用于“商业投资管理公司”实体经营获取企业盈利的同时也可为“商业投资管理公司”获得一定物业增值的收益；此形式主要可为合作公司或合作方获得银行按揭贷款或资产抵押贷款融资，但融资的本息归还本着谁使用、谁承担的原则有偿进行，也可为“商业投资管理公司”获得一定的利润；以下物业面积为暂定：物业楼层面积均价总价50%物业总价值超市B1F460060002
10、7600000 13800000家用电器2F140460598506836 4253418儿童主题乐园3F1804 45448197376 4098688儿童动漫城3F64245442917248 1458624影院3F183845448351872 4175936小吃城4F2550405010327500 5163750合计1283865900832 329504163、除以上物业面积外，其余合作公司的已销售投资业主物业和未销售物业由合作公司委托“商业投资管理公司”经营，所获取租金由合作公司享有但需向“商业投资管理公司”定期支付委托经营服务佣金；4、特别备注 以不同形式获取的第2条所陈述需经
11、营的业态、业种在操作时，“商业投资管理公司”将以现金、实物资产及服务提供债权等方式招股为前提，来确定具体的如：装潢装修公司（个人）、主要营业资产供货商公司（个人）、广告公司（个人）或其他方式合作的公司（个人）的工程、实物、服务、合作经营的合作方，这样既可以解决“商业投资管理公司”前期投资、运营资金不足的问题，也可以为合作公司解决融资的实质性问题，具体执行待大方向确定后据实况而定。5、前期与签的“xx购物广场销售、招商代理和运营管理合同”中第二部分“项目招商代理及经营管理”部分继续履行直至合同到期，第一部分“项目销售代理”部分的责权利，在与xxx进行协议合同终止并进行完费用、资产清算后，由“商业
12、投资运营管理有限公司”与xx公司重新洽谈代理条件后重新签订“委托销售代理合同”后执行。九、“商业投资运营管理有限公司”核心经营管理团队构成建议：董事长（法人）由：xx担任总经理由：xx担任十、“商业投资运营管理有限公司”成立后薪资待遇的拟设定 以下所有各级员工自正式聘用之日起享受国家规定的“五险一金”保障，具体实施标准待定。1、核心高管薪资待遇计划每月核发70%，完成每年基础计划利润指标后其余30%年底一次性核发，不满一年的不予核发董事长：年薪30万，干股7.5%总经理：年薪30万，干股7.5%2、特聘员工（专业技术与经营人员）薪资待遇计划每月核发70%，完成每年基础计划利润指标后其余30%年
13、底一次性核发，不满一年的不予核发常务副总经理：年薪14.4万； 特聘运营总经理助理：年薪14.4万；特聘超市店长：年薪14.4万； 特聘销售经理：年薪14.4万；特聘财务信息经理：年薪12万； 特聘电脑软件系统维护主管：年薪10万；特聘企划经理：年薪10万；3、除以上特聘员工外，本着人员本土化的原则在当地招聘，享受相关薪资待遇“商业投资运营管理有限公司”岗位薪资拟执行标准表性质岗位工资等级基本工资标准社保标准性质岗位工资等级基本工资标准社保标准行政后期岗位副总经理一级5800经营岗位副总经理一级6800二级5000二级6000三级4200三级5200见习或试用3400见习或试用4400经理一级3400经理一级3900二级3100二级3600三级2800三级3300见习或试用2500见习或试用3000副经理一级3100副经理一级3500二级2800二级3200三级2500三级2900见习或试用2200见习或试用2600主管一级2600主管一级2900二级2400二级2700三级2200三级2500见习或试用2000见习或试用2300领班一级2400领班一级2600二级2200二级2400三级2000三级2200见习或试用1800见习或试用2000员工一级2200员工一级2400二级
