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1、首套房契税优惠政策解读受财税 2012 年 82 号文的提醒，大致整理了一下当前我国契税的有关条文，对其中涉及减免的条款整理如下：1、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。（中华人民共和国契税暂行条例；北京市契税管理规定；财税 2008 62 号；财税 2008 104 号）2、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税。（中华人民共和国契税暂行条例细则；北京市契税管理规定）3、城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，仍应按照规定缴纳契税。因原住房未达到本市规
2、定标准面积而重新购买公有住房的，视为第一次购房。（中华人民共和国契税暂行条例；北京市契税管理规定）4、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公的办公室( 楼) 、档案室、职工食堂，教学的教室 ( 教学楼 ) 、实验室 ( 楼) 、操场、图书馆、食堂、学生宿舍，医疗的门诊部、化验室、住院部、药房，科研的试验场、试验楼，以及市财政局和市地方税务局确定的其他直接用于办公、教学、医疗、科研等的土地、房屋，免征契税。（中华人民共和国契税暂行条例；北京市契税管理规定）5、军事单位承受土地、房屋用于地上和地下的军事指挥工程，军用的机场、库房、营区、训练场、试验场和通信、导航、观测台站，以
3、及市财政局和市地方税务局确定的其他用于军事设施的土地、房屋，免征契税。（北京市契税管理规定）6、共同占有的土地、房屋权属分析，免征契税。（北京市契税管理规定）；夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。（国税函 1999391 号）7、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（中华人民共和国契税暂行条例细则；北京市契税管理规定）8、依法应当予以免税的外国驻京外交机构、联合国驻京机构以及外交人员承受土地、房屋权属的，
4、经外交部确认，可以免征契税。（中华人民共和国契税暂行条例细则；北京市契税管理规定）9、婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。（财税201182号）10、对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按事业单位财务规则进行财务核算的事业单位； 二是所承受的土地、 房屋必须用于办公、 教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。（财税字 1998 96 号）11、对金融企业通过“以房抵债”方式取得的房地产，在财务处理上不进固定资产， 没办不关产权变更手续， 暂不征收契税。待金融企业出售或使用该房产时，再向方地产承
5、受者征契税。（辽地税农 1998351 号）12、对监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。（国税函1999572号 ）13、军队移交企业凭房地产划转文件和经工商部门登记确认的企业法人为依据， 到所在地契税征收机关提出免税申请，可一次性免征房地产契税。（辽地税法2000138 号）14、军建离退休干部住房移交地方政府管理是军队离退休干部住房保障和管理方式的调整，是军队住房制度改革的重要措施之一。为配合国务院、中央军委决策的顺利实施，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。（财税字 2000176 号）15、军队、武警部队和政法机关
6、所办并移交地方的企业，其资产实行无偿划转。 为贯彻党中央、 国务院和中央军委的指示精神，对军队、武警部队和政法机关所办企业脱钩移交过程中涉及的契税予以免征。（国税函2000 468 号）16、甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（财税 200014 号）17、对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房， 均比照中华人民共和国契税暂行条例第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”
7、的规定，免征契税。（财税2000 130 号）18、对华融、信达、东方、长城四家资产公司接受相关国有银行的不良债权， 借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。（财税 2001 10 号 ）19、社会保险费（基本养老保险、 基本医疗保险、 失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。（国税函 2001483 号）20、对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发社会力量办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构， 其承受的土地、 房屋权属用于教
8、学的，比照中华人民共和国契税暂行条例第六条第（一）款的规定，免征契税。（财税2001 156 号）21、根据国务院 2001 年发布的 金融机构撤销条例（国务院第 324 号令）中关于“被撤销的金融机构财产的清理和处置，免交税收和行政性收费”的规定，对被撤销的金融机构在财产清理中取得土地、房屋权属所涉及的契税，应当予以免征。（国税函 2002777 号 ）22、个人购买四合院，符合普通标准住宅的，暂享受“减半征收契税”的优惠政策。（京国土房管改2004375号）23、个人独资企业的资产属于该企业法人。对个人独资企业法人承受个人独资企业的房屋或个人独资企业承受个人独资企业法人的房屋并未发生房地产
9、权属的转移，不征收契税。（辽地税函 2004 173 号 ）24、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、 汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（财税2004126号）25、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（财税2004134号）26、对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母） 继承土地、房屋权属，不征契税。（国税函2004 1036 号 ）27、按照公司法的规定，
10、 在有限责任公司和股份有限公司中，出资者所有权与企业的法人财产权是相分离的。 股权是一种按份共有权，股东作为出资者按投入公司的资本额所占股份享有资产受益、参与重大决策和选择经营管理者等企业所有者的权利。 土地、房屋是企业法人财产， 而公司独立享有由股东投资形成的全部法人财产权。 因此，股权转移变化不影响企业法人财产权的独立性和完整性， 不会导致企业法人资产的权属转移， 不涉及契税问题，不征收契税，也不需办理减免。（辽地税函 2005 58 号 ）28、对商业银行承受依法实施关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184
11、号）以及关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知（财税200641 号）规定，免征契税。（吉地税发 2006133 号）29、对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准认定是否属于应纳契税的房屋。根据财政部国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定( 财税地 19873 号 ) 中对于“房屋”的解释：“房屋是指有屋面和围护结构 ( 有墙或两边有柱 ) ，能够遮风避雨， 可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气
12、罐等，不属于房产。”此外，财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑物征收房产税的通知( 财税 2005181 号) 还规定，对具备以上所述房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑物以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。 （吉地税发20079 号）30、根据国家土地管理相关法律法规和中华人民共和国契税暂行条例 及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等( 包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物 ) 转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（财税 2007162 号 ，该条款与上文中的第29 项内容相左，从效力上看，笔者认为应以此文为准。）31、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税2008 24 号 ）32、按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。 法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。（国税函2008 438 号 ）33、对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。（财税 2008137号）；对个人购买普通住
