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1、杭州市廉租房中存在的问题及对策研究 摘要：由于房价的飙升，房屋居住问题俨然成为了国内各个城镇的核心问题，也成为了一个较为敏感的话题，如何加强廉租房制度的建设，如何才能够以较有限的资源达到较大的社会效益，这是我国廉租房制度研究中至关重要的环节。本文基于杭州市的廉租房制度所在的问题，提出对策和建议。 关键词:廉租房、杭州市、对策 Abstract: Because of the soaring prices, housing problem has become the domestic each town is the core problem, also became a sensitive
2、topic, how to strengthen the construction of low rent housing system, how to use more limited resources to achieve greater social benefit, this is our country low rent housing system of crucial link. Based on the low rent housing system in Hangzhou city the problem, put forward the countermeasure an
3、d suggestion. Keywords:Low rent housing/City of Hangzhou/Countermeasure目 录一、 前言1二、 杭州保障性住房的现状1（一） 廉租住房现状1（二） 资金投入量，资金来源2（三） 廉租房准入和退出机制2三、 杭州市廉租房制度存在的问题4（一） 土地出让金不稳定4（三） 保障的主题明显错位6四、对策和建议8（一） 杭州应加强法律法规的建设8（二） 扩大廉租房的融资渠道9（三） 建立严格的准入和退出机制9（四） 强化廉租房管理10五、结束语10参考文献11致谢11一、前言中国人的乡土观念以及家庭观念都很重，这在一定程度上也决定了中
4、国人对房子的特殊感情必须要有自己的房子。在“衣食住行”中，“住”的问题，一直就是中国人最为关注的问题之一。在农村，农民可能省细一辈子只为了盖一栋属于自己的小楼；在城市，市民为了能买到一套属于自己的房子可以几代人省吃俭用。一切都是为了“住”。退一步讲，如果没有自己的房子，从人类生活的基本需要来看，住房也是其中最为重要的需求之一。 在2003年之前，由于房价一直在平稳的增长，房地产市场对房屋资源的调控基本上能够满足人们对商品房的需求。但是，进入2003年以后，随着土地招拍挂制度的出台，土地出让价格被无限制的抬升，在催生了无数地王的同时，也使得房价如火箭般蹿升，住房问题开始越来越被人重视，越来越多的
5、人买不起房。房价飙升的同时，租房的价格也随之水涨船高，一些低收入人群的租房压力与日俱增，住房困难开始成为全国关注的重点话题。 经过十几年的发展，我国的廉租房制度虽然逐步建立起来，但是由于种种原因，我国的廉租房制度尚存不少缺陷，很难完全保障我国的低收入人群的住房。杭州市近年的发展非常快，房地产市场的火爆使得杭州的整体房价也不断飙升，虽然杭州市的人均收入水平在全国排名较为靠前，但同样也有不少低收入人群处于无房也租不起房的状态。杭州市对于廉租房虽然非常重视，但现有的廉租房制度还不足以保障杭州市低收入人群住房问题的解决。因此，有必要对廉租房制度进行进一步梳理和完善，增加廉租房的供给，提高廉租房供应的公
6、开透明程度，解决低收入人群的住房问题。二、 杭州廉租房的现状杭州作为全国二线城市的领头羊，在建设保障房方面，已经走在全国前列。并在10多年的艰辛探索中创新建立起有杭州特色的保障性住房模式。（一）廉租住房现状杭州市廉租住房制度建立于2001年。从2008年到2011年，已经连续三年放宽申请条件，2011年杭州市区廉租住房保障范围已扩大到低保标准2.5倍以内，并实现“应保尽保”。货币补贴标准从原来的每月每平方米20元提高到30元，使杭州成为在全国范围内廉租住房货币补贴标准最高的城市之一。截至2011年底，杭州市区廉租住房累计保障9219户，在解决低收入家庭住房困难方面起到了基础作用。 （二）资金投
7、入量，资金来源 在我国，廉租房制度建设的资金来源，实行以“财政预算安排为主、多种渠道筹措”的原则。杭州市的廉租房建设资金主要来源也是依据上述原则进行安排的，就目前而言，杭州市可采取的筹资方式主要有以下几种：（1）杭州市以及各个辖区内的财政预算安排的廉租住房保障资金；（2）杭州市土地出让净收益的廉租住房保障资金；（3）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（4）杭州市政府的廉租住房租金收入；（5）各类社会慈善捐赠及其他方式筹集的资金。在上述几种筹资方式中，前面四项占到的比重是最大的，但是前四项由于种种原因，资金数额是很难大幅提升的。但是，社会慈善捐赠的资金又不稳定，其他方式还不
8、够成熟，这都导致杭州市的建设资金存在较大的融资难度。（三） 廉租房准入和退出机制 廉租房就是政府为主要代理者，建造目的是为了低收入家庭提供住房保障的一种用房，这种用房的目的就是保障。这种保障用房的配给特征就是其准入和退出都有非常严格的规定，在这种规定下依法办事，才能够保障廉租房能够按照法律的程序进行管理。廉租房对于普通居民不是都可以享受，而是有一定的条件限制进入的，所以在廉租房制度中，准入和退出原则是整个制度发展体系的重点和难点。 廉租房的管理部门一定要进行预审和复检的双管齐下，先用预审的方法进行分析，然后给予一定的人选，然后再进行定性的复检，这样才能保证搭便车现象的不出现，也就能够保证廉租房
9、真正能够被需要的人所享受。就杭州来说，其准入和退出机制比较明显，随着时间推移,当承租人收入状况好转、不再符合廉租房租赁条件时,应及时进行清退,做到有进有出 ,使廉租房始终处于一种动态合理的状态。杭州市廉租房在一定程度上对于准入的条件近年来日益完善，比如 在选择廉租房补助的对象上，制度进一步进行了规定，更加公平合理的选择补助对象，申请廉租房根据杭州市日前正式发布实施的杭州市城镇廉租住房保障管理办法必须同时具备四个条件：申请家庭至少有一人具有当地常住城镇居民户口(不包括学生户口)并居住 5 年以上；市区(不含萧山、余杭区)范围内的申请家庭持有杭州市困难家庭救助证或杭州市低收入家庭证明；申请家庭人均
10、现有住房建筑面积在 15 平方米(含)以下，或 3 人以上家庭现有住房建筑面积在 45 平方米(含)以下；申请家庭人均收入在城市低保标准两倍以下。 这样的制度规定为合理公平的分配廉租房带来了一定的保障。三、 杭州市廉租房制度存在的问题虽然廉租房制度在我国已经实施多年，绝大部分城市也都制定了相对完善的廉租房制度。在目前我国的住房保障体系中，廉租房推进程度最快，其住房保障功能也最为明显。但其建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题，严重影响到廉租房制度的建设。廉租房的资金来源一般是由政府来解决的，也就是政府按照预算比例给予的，那么在建设过程中，可能牵涉的资金来源就比较单一，只有政府来筹集，所以
11、导致我国的廉租房或多或少存在着资金困难的问题，比较难解决。我国廉租房的资金来源主要是三个源头，首先是土地出让金，其次是地方财政，第三是住房公积金的增殖收益，这三方面合成了廉租房的资金来源。但是这三个来源都不完美，（一）土地出让金不稳定 土地出让金每年并不稳定，导致其与廉租房租金补贴需要稳定连续的特性产生了一定矛盾，地方政府的财政的资金则非常有限。而公积金制度主要保障普通工薪阶层提高市场购房的购买力，是缴纳住房公积金的职工之间的互助。公积金的增值收益是否应该不分对象地普遍用于低收入家庭的住房保障，目前社会上对此存在较大的争议。现阶段，一些地方政府虽然推行了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出
12、售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制，但是在廉租房的修购实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益，政府财政资金并未能得以有效落实。城镇廉租房制度的构建和完善需要大量的资金注入，即使是经济发达地区也不可能只靠地方政府财政支出这种单一的渠道来筹集资金，只有拓宽廉租房融资渠道，确保稳定的资金来源，才能有效促进城镇廉租房制度的顺利构建。因此，杭州市各级政府要尽快建立起以财政预算安排为主、多渠道筹措的稳定规范的资金来源渠道，确保资金按时足额到位。（二）保障的主体明显错位不合理还来自于在发展过程中，保障的主体还发生过明显的错位，廉租房的诞生宗旨就是为了能够保障城镇低收入家庭
13、，但是在其发展过程中，有一个困扰，就是永远没有办法进行兼顾。现在廉租房的对象应该是分为两类，第一类是低收入家庭，第二类是那些特殊需求家庭，第一类具体是指家庭月人均收入低于当地当年城镇居民最低生活保障标准，并且经当地民政部门批准、连续享受当地城镇低保待遇一年以上的城镇低保家庭；第二类是具有当地非农业常住户口、持有当地民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭。从目前的低收入群体的定义所覆盖的范围来看，城市打工者是一个不可忽略的新的住房弱势群体。这随着城市化进程的加快，这个群体还将不断地扩大。如果不对他们的住房问题予以充分的重视，这将给城市的发展带来不小的冲击。很明显，城市政府在设计住房改革政策时，并没
14、有把日益增多的没有城市正式户口的“居民”计算在内。既然农民工已经承担了纳税的义务，就应该与城市的打工者一视同仁，否则很难做到公平、合理和科学的解决廉租房的问题。重视解决低收入家庭尤其是外来人口低收入人群的安居问题，对我国社会的健康和谐和经济的可持续发展至关重要。保证进城农民工以合法的方式获得租金低廉的房屋，能够减轻他们的生活压力，改善其生存状况，并推动我国“三农”问题的解决。四、对策和建议（一）杭州应加强廉租房法律法规建设1加强住房保障立法关于法律的作用，卢梭曾经说过，“只要法律不再有力量，一切合法的东西都不再有力量。”这一句话道尽了法律的重要性。杭州市的廉租房制度建设较之我国其他区域已经是较
15、为完善的了，但是由于立法的不完善，法律还不够“有力量”，这就直接导致了杭州市的廉租房制度虽然合法，却依然不够有力。目前，杭州市有关廉租房制度的法律法规以及相关的正常主要有：城镇最低收入家庭廉租住房管理办法城市居民最低生活保障条例、经济适用住房管理办法廉租住房保障方法、浙江省城镇廉租住房保障办法、杭州市城镇廉租住房保障管理办法、杭州市区廉租住房货币补贴实施办法、杭州市人民政府办公厅关于进一步加强廉租住房管理的实施意见、杭州市区廉租住房保障实施细则（试行）、杭州市人民政府关于印发杭州市解决城市低收入家庭住房困难工作发展规划的通知、杭州市房产管理局关于印发关于规范单位承租直管公有住房变更户名的有关规定的通知、杭州市房产管理局关于调整市直管公房租赁证及租赁合同办理程序的通知、杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定、杭州市解决换约续租户住房问题的实施方案、关于杭州市市区住房补贴资金提取使用的补充规定以及杭州市市区进一步深化住房制度改革的若干意见。杭州市的有关立法包括国家立法已经不少了，但是，从整体来看，这些法律法规和政策之间却缺乏协调
