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1、 房地产开发成本控制要点及技巧（二）讨论说明，房地产工程初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为2535%，施工阶段通过技术措施节省工程造价的可能性仅为510%，这说明设计阶段的造价掌握是建安工程费掌握的关键。1、内部成立特地的工程设计治理部门，制定具体的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进展审核；对工程工程的构造形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进展全面的评估和审核。1） 通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；2） 根据批准的设计任务书及投资估算来掌握初步设计；3） 通过合同对勘察设计单位明确规定责任；4）
2、加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。2、对设计单位限额设计：由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强本钱掌握意识，设计保守不合理，铺张极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进展经济赏（节省）罚（超支）。3、乐观实行设计监理制度，加强设计阶段的本钱掌握。4、尽量避开设计变更带来的本钱增加。三、招标阶段的本钱掌握：通过施工招投标，促进公正竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。四、施工阶段的本钱掌握：1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更治理，安排施工全过
3、程的材料和质量。2、自购材料、设备的选用和选购应深入了解建材市场行情，在保证构造安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供给充分、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，到达肯定的开发规模的时候，采纳自行招投标选购或与其他方合作联合招投标选购。3、处理好质量与本钱的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，讨论目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。4、保证工程进度。第四局部 根底设施建立费建立单位应主动为各专业部门供应技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。第五局部 治理费用依据目前公司的实际状况，在投资估算和本钱掌握体系上，将开发间接费用即企业直接组织、治理开发工程发生的工
4、资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入治理费用。治理费用掌握的关键在于开发建立的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位治理费用水平。一、定岗定员，精简机构，削减人员冗积状况消失。但对关键岗位和关键业务，尤其本钱效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理顺公司产权关系的根底上，将公司房地产开发业务治理费用明确出来，并根据工程进展科学的分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业治理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的局部业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节约。四、推行各部门治理费用承包、限
5、额奖惩，调动节省治理费用的乐观性和责任心。第六局部 财务费用的全面掌握首先是建立科学的财务治理体系，算清开发各个环节的资金运行状况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的掌握实际是对资金时间价值的掌握，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段掌握开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的掌握。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节省，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施掌握。1、对贷款额度的掌握，通过编制
6、建立资金使用打算、现金流量表及贷款打算，在满意工程需求的前提下，尽量压缩存量资金，削减贷款总额，缩短贷款期限，掌握财务费用。2、对资金占用期限的掌握，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：1） 前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）：对时较多的征地拆迁安置阶段，可通过托付给专业的公司来缩短时间；对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。2） 施工阶段的时间掌握：在搞好工程招标和仔细签订好承包合同的根底上，抓好以下工作：依据工程进度目标逐级编制工作打算，包括工程工程总进度打算、工程年度打算、建立监理
7、单位的打算系统和设计单位的设计系统。然后进展工程进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。依据进度要求配备足够的工程技术治理人员，以保证技术指导、监视适时到位。协调好银行关系，安排资金按打算准时、足额到位，以保证工程的顺当进展。保证原材料、设备的组织供给准时到位，以免停工待料，延误工期。对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充安排合，准时变更出图。3） 销售阶段的时间掌握：销售的及早介入，制定销售策略，准时启动预售；实行销售业绩的鼓励制度，促进销售收入的快速实现；监控售房款的准时回收，以便准时归还银行贷款。第七局部 税金的掌握房地产开发企业应对全公司的税务进展科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。
