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1、第九章物业管理制度与政策【本章历年考试情况】2008年分值较大，考了综合分析题，2009年分值低，但有可能再出综合分析题年份单选多选判断综合分析合计2009年年1题0.55分1题0.55分2题1分2008年年2题1分2题1分2题4分6题6分【本章章主要内内容】第一一节 物物业管理理概述第二二节物物业管理理实施与与运作要要点第三节节物业业服务收收费 第一节物物业管理理概述 1.基基本概念念物业业是指指各类房房屋及其其附属的的设备、设设施和相相关场地地物业管管理是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同的的约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场
2、地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动物物业管理理的内涵涵物业业管理是是由业主主通过选选聘物业业服务企企业的方方式来实实现依依据是物物业服务务合同内容是是对物业业进维修修养护、管管理，对对相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序进行行维护两两个主体体物业业服务企企业指指依法设设立，具具有独立立法人资资格，从从事物业业管理服服务活动动的企业业业主主即物物业产权权人，指指房屋的的所有权权人物业业管理的的主要目目的保保证和发发挥物业业的使用用功能，使使其保值值增值，并并为物业业所有人人和使用用人创造造和保持持整洁、文文明、安安全、舒舒适的生生活和工工作环境境与秩序
3、序作用有利于于提高人人民群众众的居住住质量有利于于增加就就业，扩扩大居民民消费有利于于维护社社区稳定定，推动动精神文文明建设设有利利于促进进财富增增值，培培育民主主意识2.物业管管理的基基本特征征社会会化专业业化市场场化3.物物业管理理服务的的基本内内容（八八项内容容）物业业共用部部位的维维护与管管理共共用部位位物业共共用设备备设施的的运行、维维护和管管理共共用设施施环境卫卫生、绿绿化管理理服务环境绿绿化机动动车和非非机动车车的停放放管理车辆管管理物业业管理区区域内公公共秩序序、消防防、交通通等协助助管理事事项的服服务公公共秩序序物业装装饰装修修管理服服务装装饰装修修物业档档案资料料的管理理档
4、案案资料通通过物业业服务合合同约定定的其它它事项其它4.物业管管理的主主要环节节（四四阶段）物业管理的策划阶段早期介入制定物业管理方案制定临时管理规约及有关制度选聘物业服务企业物业管理的前期阶段物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定物业管理人员的选聘和培训物业管理规章制度的制定物业管理的启动阶段物业的接管验收用户入住档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的成立物业管理的日常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调5.物业管理条例确立的基本制度（七项）业主大会制度管理规约制度物业服务招投标制度物业承接验收制度物业服务企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度 第二节物
5、物业管理理实施与与运作要要点11.物业业服务企企业1.1 物物业服务务企业的的性质是是依法定定程序设设立，从从事物业业管理活活动，独独立核算算、自主主经营、自自负盈亏亏的具有有独立的的企业法法人地位位的经济济组织1.2 物物业服务务企业的的设立向向工商行行政部门门注册登登记领取取营业执执照向房房地产行行政主管管部门申申报资质质证书种类一级级二二级三级资质管管理分分级审批批制度国务务院建设设行政部部门负责责一级资资质的颁颁发与管管理省级负负责二级级市市级（还还包括直直辖市）负负责三级级11.3 物业服服务企业业的权利利、义务务六项权权利制制定物业业管理制制度收收取物业业管理服服务费制止、纠纠正违
6、反反物业管管理制度度的行为为要求求委托人人协助管管理选选聘专业业公司承承担专项项经营服服务管理理业务其它五五项义务务提供供物业管管理服务务接受受业主大大会、业业主委员员会和业业主及使使用人的的监督定期公公布物业业管理服服务费用用和资金金账目，接接受质询询和审计计接受受行政部部门的监监督管理理其它它22.业主主、业主主大会及及业主委委员会22.1 业主与与物业的的使用人人（都是是物业管管理服务务的对象象）业主主指物物业的产产权人（所所有权人人），是是物业服服务的对对象业业主对建建筑物专专用部分分享有所所有权，对对共有部部分享有有共有和和共同管管理的权权利业业主转让让其专有有部分，对对共有部部分的
7、共共有和共共同管理理的权利利一并转转让规规划的汽汽车车位位、车库库的归属属，由当当事人通通过出售售、附赠赠或出租租等方式式约定占用业业主共有有道路或或者其他他场地用用于停放放汽车的的车位，属属于业主主共有物物业使用用人不不拥有物物业的所所有权，但但通过某某种形式式获得物物业使用用权，并并实际使使用物业业的人，是是物业管管理服务务的对象象其与与业主权权利上最最大的区区别是没没有对物物业最终终处置权权【220088年真题题】建筑筑区划内内，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库，其产产权（ ）。A.属于房地产开发企业B.属于业主共有C.属于物业服务企业D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
8、提示：参见教材P222答疑疑编号5500443100901101正确答答案DD答案解解析取取决于约约定。【20008年年真题】房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）提示：参见教材P222答疑疑编号5500443100901102正确答答案对对答案解解析房房屋承租租人属于于使用人人，使用用人与业业主一样样属于物物业服务务的对象象。 2.22 业主主大会决策机机构，相相当于股股东大会会内含组成由物业业管理区区域内全全体业主主组成地位代表和和维护全全体业主主的权益益数量量一个个物业管管理区域域只能成成立一个个业主大大会必须须由业主主大会决决定的事事
9、项制制定和修修改业主主大会议议事规则则制定定和修改改建筑物物及其附附属设施施的管理理规约选举或或更换业业主委员员会成员员选聘聘和解聘聘物业服服务企业业或管理理人筹筹集和使使用维修修资金改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施有有关共有有和共同同管理的的其他重重大事项项规定（两两个标准准必须同同时满足足：面积积+人数数）第第五项和和第六项项，经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意其它事事项，经经面积过过半且人人数过半半业主同同意【20007年年真题】业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（）同意。A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积过半数的
10、业主C.占总人数过半数的业主D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 提示：参见教材P223答疑疑编号5500443100901103正确答答案DD 【20006年年真题】业主大会议事规则由（）制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业若同 提示：参见教材P222答疑疑编号5500443100901104正确答答案AA 2.33 业主主委员会会业主主大会的的执行机机构性质质是业业主大会会的执行行机构产产生业业主委员员会由业业主大会会选举产产生，只只有一个个，人数数为511人人单数备备案业业主委员员会成立立之日起起30日日内，将将情况报报
11、物业所所在地县县级房地地产行政政主管部部门备案案【220066年真题题】业主主委员会会的职责责包括选选聘、解解聘物业业管理企企业。（）提示示：参见见教材PP2222答疑疑编号5500443100901105正确答答案错错答案解解析选选聘、解解聘物业业服务企企业是业业主大会会的权利利 2.44 管理理规约性性质由由全体业业主承诺诺共同订订立的，规规定业主主在物业业管理区区域内有有关物业业使用、维维护和管管理等涉涉及业主主共同利利益事项项的，对对全体业业主具有有普遍约约束力的的自律性性规范调整业业主之间间权利与与义务的的文件（注注意不是是调整业业主与物物业公司司的关系系）以以前叫业业主公约约程序（
12、两两步）建设单单位制定定临时管管理规约约，在销销售时向向买受人人明示业主筹筹备成立立业主大大会的，由由筹备组组拟定管管理规约约草案，经经业主大大会讨论论通过生生效【20006年年真题】业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（）提示：参见教材P223答疑疑编号5500443100901106正确答答案错错答案解解析在在房屋销销售之前前，由建建设单位位制定临临时管理理规约。 3.物物业管理理的委托托和物业业服务合合同3.1 物物业管理理的委托托方业业主，具具体分三三类主体体房地产产开发企企业销销售型房房屋，在在建成与与销售之之前，产产权归开开发企业业，由开开发商首首次选聘聘物业服服务企业业自持持或出租租型的房房屋，产产权始终终归开发发商，可可委托物物业管理理公房出出售单位位业主大大会业业主入住住达到一一定时间间或一定定比例时时，要成成立业主主大会和和业主委委员会业主大大会
