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1、 契丹文化城项目可行性研究报告第一章 总论一、项目背景在中华文明的版图上，契丹文明上承汉唐，下育元清，与当时人类文明的集大成者北宋双峰并峙，共同构筑了中华文明的高度。契丹民族1000多年的进化史、契丹王朝200多年的统治史给我们留下了无数传奇和未解之谜，尤其是契丹的文化、艺术成就在历史的星空中熠熠生辉光照古今。辽金以来，为了探寻这个民族的足迹，破译契丹文明的密码，世界各地掀起了一轮又一轮的研究热潮。从西亚、东欧到日、韩、从云南、河北到内蒙古和东北三省，人们为契丹文化着迷并进行着不懈探索。当前，中国正在重返世界之巅，文化复兴潮流浩浩荡荡势不可挡，以习总为首的治国者明确提出“实现中华民族的伟大复兴
2、”的宏愿，中华文明特别是神秘的契丹文明研究迎来了历史机遇。本项目在这个背景下被提出，可谓恰逢其时。2009年9月26日我国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划出台，拉开了文化产业大发展的序幕。进入21世纪，特别是习近平同志主政以来，伴随着中国综合实力的稳步增长，文化强国被提升到了关乎“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴的高度。文化自信正在使中国焕发出勃勃生机。辽宁历史悠久，文化灿烂。尤其是在2010年辽宁省文化产业振兴规划纲要指导下，全省文化产业呈现出蓬勃发展的良好态势。在第八届中国（深圳）国际文化产业博览交易会上，辽宁省文化产业项目总签约额300多亿元，其中实质性文化产业项目12个，签
3、约额达281亿元，显示出强劲的发展势头。根据纲要设定的目标，到“十二五”期末，辽宁省每个（市、区）至少要培育出一家重点文化企业；每个主导产业至少要引进一家国内乃至国际的行业龙头文化企业作为战略投资者，全面开展业务、资本战略合作。辽宁文化产业的未来将更加开放、多元和活跃。二、项目实施的必要性本项目首先是一个世界性的契丹文明研究中心，立志成为全球契丹研究机构、学者和艺术家的学术大本营，它将以原汁原味的辽代建筑风格面世，成为契丹后裔和研究者的心灵故乡和现实家园。1、以此接近“为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平”的宏大抱负和情操，实现人文理想。2、整合全球契丹研究资源，释放出强大的文化
4、生产力。3、为地方政府和民众复原辽宋时期的社会生活场景，提高文化吸引力。4、以项目为平台，整合相关产业资源，为中华复兴助力。作为学术活动的支撑，在商业业态的设计上，本项目将定位为一个跨行业多业态经营的多功能平台。项目的建成将极大提高项目地区的影响，推动辽沈地区文化产业的发展，优化地区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。三、本报告基础信息（一）项目概况项目名称：契丹文化城发展商：集团公司开发商：房地产开发有限公司运营商：文化产业发展有限公司项目选址：建设规模：总用地面积为400亩 总建筑面积为55000万 地上面积为53000万 地下面积为2000项目总投资：15
5、597万元项目建设周期：20个月（2015年5月至2016年12月）详见下表序号项 目计量单位数值1总用地面积2500002总建筑面积550003城墙、钟鼓楼100003.1契丹文化馆20003.2藏传佛教馆20003.3国学馆20003.4会展中心20003.5接待中心50003.6影视基地100003.7创作基地200003.8地下恒温陈列馆20004建筑密度22.8%5容积率0.56绿化率40%（二）本报告编制主要依据 （略）（三）可行性研究范围本报告对项目地经济社会情况、文化产业发展情况、市场格局及发展态势进行了综合性分析。对项目规模与方案进行了技术性分析。从项目的定位、投资、营收预测
6、、投资回报等方面进行了经济性研究并对项目的经济效益和风险进行了可行性分析和评价。四、简要结论 本项目从当地文明传承史的角度敏锐发现了文化产业市场空白点，以全球性的视角率先打造了地方文化产业的发展平台，辐射全球文化市场，带动辽沈地区文化产业跨越式发展，提升项目地的形象和城市竞争力。 通过全面综合分析，本报告认为项目可行。第二章 宏观环境分析一、项目地经济社会概况 （ 略）二 项目地文化产业发展概况 （一）文化产业发展现状和面临形势 （ 略 ）（二）项目地文化产业区域布局和重点项目 （ 略 ）（三）项目地文化产业发展思路和具体目标 （ 略 ）（四）政策扶持 （ 略 ）三、 项目区域环境概况 （ 略
7、 ）第三章 项目前景分析一、文化产业发展现状与趋势 1、国际文化产业发展现状与趋势 （略）2、我国文化产业发展现状与趋势 (略)3、辽宁省社会科学院发布的蓝皮书显示，2011年全省新开工建设的文化项目47个，投资金额422亿元；增容扩建项目17个，投资金额15亿元。2011年，辽宁省文化产业展示交易平台不断扩展，形成了中国（东北）文化产业博览会、中国（沈阳）动漫电玩博览会、大连服装节、阜新玛瑙节、岫岩玉石节、锦州古玩节等节会。其中，2011年第四届中国（东北）文化产业博览会推出投资项目280项、投融资额达300亿元。来自省文化厅的数据显示，2011年全省文化系统文化产业增加值将突破200亿元，
8、比2010年增长33%。二、项目地文化产业发展现状与分析 （ 略 ）三、项目地文化产业存在的问题项目地文化产业项目中具有全国或区域性影响的文化产业项目尚未出现，区域性的特色文化产业集群有待形成，产业集聚效应不明显。1、产业链条破碎项目地文化产业及其上下游产业很不成熟，既有经纪、交易平台等上游产业的缺位，也有配套服务、作品包装等下游产业的缺失，致使项目地的文化产业无法形成一整条链，无法最大程度发挥聚集产业带来的好处。2、经营模式陈旧只限于小圈子的书画售卖、自由市场上摆摊销售古玩、散落城市中的文化店铺，整个文化产业呈现出各自为政、一盘散沙的局面。这种产业现状呼唤着一个“大一统”的产业平台出现。3、
9、交易平台缺失“有地摊，无市场”是项目地文化产业的主要缺陷之一，交易平台的缺失使得从业者远走天津、锦州开拓自己的事业，更有甚至风尘仆仆赶赴各地的文化大集、展会进行交易。交易平台的缺失意味着GDP的损失。四、项目地文化产业发展规划 （ 略 ）第四章 项目SWOT分析一、优势（S）分析1、区位优势2、交通优势3、资源优势4、政策优势二、劣势（W）分析文化产业园区存在烧钱多、回本慢、盈利难的问题，另外一个关键问题是需要地方配套支持的基础设施施工量巨大，而地方政府支持不够或财政有限也将给项目带来巨大风险。三、机会（O）分析契丹文化城是一个填补产业空白的项目。随着地方经济的发展，项目地大力发展文化产业的条
10、件已经具备，同时，全国文化产业的辐射也促使项目地必须在体制机制方面进行创新，在一些重点项目上有所突破，在项目、资金、政策等方面用好用活用足政策，推出标志性的文化产业龙头项目。四、威胁（T）分析u目前全国文化产业蓬勃发展，周边城市的文化项目已逐渐发展成熟，文化产业市场竞争激烈，在项目的立项和前期运作方面，这些已经存在的项目将对本项目构成一定的威胁。 综上所述，项目的优势大于劣势，机会大于威胁，具有良好的发展潜质。通过合理规划、科学整合资源，搬回劣势避开威胁，则可以形成强大的综合竞争力，在区域市场中脱颖而出，成为辽北大地上的一颗璀璨明珠。第五章 项目运作遵循项目地文化产业发展“十二五”规划纲要，服
11、从项目地政府总体规划，在此基础上，按照“整体规划、一次开发、租售并行、稳步推进”的原则实施。一、 投资来源：企业自筹。二、 组织架构1、 成立以马、纪、石为核心的战略团队，组建以范、李为核心的操盘团队。注册相关公司。2、 成立相关组织或通过相关组织进行项目立项，并以划拨的形式取得土地。3、 项目建设招标外包。（自有工程管理、监理团队）4、 组建销售、招商、运营团队。取得销售资格，开展营销工作。项目由世界级、国家级契丹研究组织进行产业化指导，由项目地文化局、文物局、统战部门整合内外部资源，由集团公司运作，房地产开发有限公司全程开发，文化发展有限公司运营，共同打造契丹故土上第一文化产业园区。项目将
12、以完善的功能和配套为支撑，以契丹文化艺术品的研究为核心，以打造品牌展会、论坛和研讨会为手段，将契丹文化城打造成世界性的契丹文明研究中心、契丹文化艺术品的展示交易中心、契丹概念旅游目的地和契丹研究者的大本营。随着项目的成熟，预计经过5年左右的孵化期，使契丹文化城步入“以商养文、以文促商”的健康发展的轨道。第六章 项目规划一、总体定位1、权威的契丹艺术品研究中心、不落幕的契丹文化博览会、无门票的中高端旅游目的地、文化大师们的后花园、区域性文化文玩类产品集散中心。2、集研究、创作、会展、交易、影视剧制作、教育、度假、金融、餐饮、高品质养生养老为一体的文化产业平台。3、4、辽北文化旗舰、项目地新地标。
13、二、功能规划契丹文化城为辽代风格的方型城市，按八卦阴阳鱼形式引水入城，将文化城分为学术和商业两个功能区。全城除辽代佛塔（或相关契丹景观外）、钟鼓楼外，均为二三层辽式民居。项目建成后亦可作为影视拍摄基地使用。 布局示意图项目规划了契丹文化馆，藏传佛教馆，国学馆，会展中心，接待中心，影视基地，创作基地，地下恒温陈列馆。简称“四馆二中心二基地”。具体如下：项目占地25万平方米，建设面积55000平方米。其中：城墙、钟、鼓楼10000平方米契丹文化馆2000平方米，藏传佛教馆2000平方米，国学馆2000平方米，会展中心2000平方米，接待中心5000平方米，影视基地10000平方米，创作基地2000
14、0平方米，地下恒温陈列馆2000平方米。1、契丹文化馆（功能：马老的私人文化会所）馆内设置契丹文明史展厅，民俗类、文玩类博物馆和接待厅、会议室。地下为恒温陈列室，用于藏品收藏。2、藏传佛教馆（功能：？私人文化会所）设置佛教博物馆、接待厅和大、中、小型讲经堂。地下为恒温陈列室，用于藏品收藏。3、国学馆（纪老师的私人文化会所）全景展示国学内容，完成研究、教育、传承功能。4、会展中心（功能：古玩城、画廊，出租出售）由中心展厅、室内公园和传媒中心构成，用以承接展会交易、论坛峰会和大型活动。平时作为画廊，集书画创作、展销、装裱、储藏、咨询、培训、修复和增值服务于一体，最终形成综合性、规模化、产业化和可持续的特色。5、接待中心（功能：宋、辽、金时期客栈，让游客留下来）设置高、中、低档客房50间，实现餐饮、住宿和大型宴会功能。6、创作基地（功能：学者、艺术家、高质养老别墅区，出租出售）是世界各地专家学者进行学术研究的场所和平台，为独立的工作室，每个工作室占地1000平米，建筑面积200500平方米。
