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1、 世联地产公寓客户分析表1、 以纯居住为主体（个人决策）客户分类使用本物业业可能的的原因可能不使用用本物业业的原因因本物业的契契合度基于不同客客户群体体的限制制/激励励因素成为本物业业最终使使用者的的可能性性可能购买本本物业的的原因成为本物业业最终购购买者的的可能性性本项目可采采取的对对应营销销策略欧美单身1.华侨城城环境2.轨道交交通，3.国际品品质服务务1. 蛇口口情结（交交际圈、人人脉）1.客户数数量较少少2.租金接接受范围围为800-1000元/月3.需求面面积在990-1120平平方米1.转化为为度假需需求建立国际品品质的可可识别性性（服务务、商业业、硬件件）居家1.未来国国际街区区
2、生活的的预期 1.蛇口情情结2.居家的的需求（别别墅）.1.客户数数量少日韩1.华侨城城地缘关关系2.时尚感感3.品质服服务1区内大量量替代品品1.目前租租金成交交区间为为50元元/平方方米，可可保持较较高的租租金承受受弹性2.取决于于同国籍籍朋友的的选择 1升值潜潜力1.高密度度区内社社区推广广（升值值潜力、空空间、品品质感）2.装修风风格迎合合喜好3.SHOOPPIING MALLL配置置符合特特定生活活习惯的的餐饮、超超市等香港人1.华侨城城高提及及率2.轨道交交通3.认同高高品质服服务所带带来的物物业价值值1.不认同同华侨城城的非港港式文化化1.取决于于物业的的档次、品品质感2.取决于
3、于捷运系系统的环环境和效效率3.地铁44号线沿沿线物业业的强力力竞争1.升值潜潜力2.度假需需求1.深港地地铁/地地铁站的的广告宣宣传2.置业投投资计划划（金融融渠道的的匹配性性轻松松便利按按揭、港港币/美美金定价价）台商1.认可华华侨城2.崇尚品品质1.嘈杂2.对物业业价值可可能的怀怀疑1.升值潜潜力2.稀缺产产品1.相关台台商协会会路径营营销外企/外籍籍华人1.身份体体现2.认同高高标准的的服务品品质1.混杂的的人群结结构无法法保证阶阶层感1.数量少少2.对价格格不太敏敏感1.稀缺物物业2.转化为为度假需需求1.品质身身份诉求求2.特定推推广途径径（金卡卡营销球会会/信用用卡路径径）普通华
4、人不会因个人人决策的的纯居住住原因成成为本物物业的最最终使用用者和购购买者。2、以纯居居住为主主体（企企业决策策）：客户分类使用本物业业可能的的原因可能不使用用本物业业的原因因本物业的契契合度基于不同客客户群体体的限制制/激励励因素成为本物业业最终使使用者的的可能性性可能购买本本物业的的原因成为本物业业最终购购买者的的可能性性本项目可采采取的对对应营销销策略员工寓所1.物业档档次、体体现公司司形象2.增加企企业凝聚聚力3.提高工工作/交交通效率率只要保证品品质优势势，本物物业是明明星企业业员工宿宿舍的首首选1.高福利利企业在在深数量量少1.企业在在深运作作良好，长长期发展展1.针对特特定明星星
5、企业进进行团购购（世界界5000强/知知名企业业总部设设于深圳圳）2.高档写写字楼推推广企业会所(商务接待待)1.体现公公司形象象2.物业昭昭示性3.稀缺物物业 1.明星企企业对企企业会所所有更高高要1.竞争来来自于海海景/GGolff等景观观物业及及别墅1.企业在在深持续续稳定发发展3、以商务务居住为为主体：客户分类使用本物业业可能的的原因可能不使用用本物业业的原因因本物业的契契合度成为本物业业最终使使用者的的可能性性可能购买本本物业的的原因成为本物业业最终购购买者的的可能性性本项目可采采取的对对应营销销策略港深线商务务人士1.轨道交交通1.地铁44号线沿沿线物业业的竞争争2.酒店因因素（方
6、方便）倾倾向于支支付短期期成本1.取决于于深港一一体化进进程1.酒店巡巡展，2.地铁/地铁站站宣传、广深线商务务人士1.深南大大道昭示示性 1.酒店因因素（方方便）倾倾向于支支付短期期成本1.升值潜潜力 2.城市吸吸引力1.广深高高速公路路广告牌牌宣传空中飞人1.深圳稀稀缺物业业1.酒店因因素（方方便）倾倾向于支支付短期期成本2.品质未未必能达达到他们们的需求求1.中国一一线城市市置业成成为趋势势1.航空杂杂志宣传传2.机场广广告牌宣宣传4、以商务务办公为为主体：客户分类使用本物业业可能的的原因可能不使用用本物业业的原因因本物业的契契合度基于不同客客户群体体的限制制/激励励因素成为本物业业最终
7、使使用者的的可能性性可能购买本本物业的的原因成为本物业业最终购购买者的的可能性性本项目可采采取的对对应营销销策略传统行业驻深办事处处1.体现公公司形象象2.物业昭昭示性3.轨道交交通1.居家氛氛围贬损损物业价价值2.大堂能能否提供供企业水水牌1.中心西西区公寓寓写字楼楼形成竞竞争1.华侨城城的城市市窗口效效应公寓式写字字楼/商商住楼推推广创意阶层文化艺术人人士1.物业能能体现标标签式生生活（时时尚/潮潮流/优优越感）2.华侨城城地缘关关系（欢欢乐谷、世世界之窗窗演艺人人士、经经纪人）1.未形成成特定文文化圈层层1.客户稀稀疏，较较难聚集集1.取决于于圈层形形成的势势力1.造场（文文化、专专业）
8、沙沙龙：美美学/文文化审美美/管理理、金融融讲座/培训小型专业机机构（法法律、会会计、审审计）1.体现公公司形象象2.物业昭昭示性强强1.居家氛氛围对物物业价值值的贬损损1.高档次次、小空空间（办办公室为为稀缺产产品）1.永续经经营个人工作室室（平面面网页设设计）1.满足个个性需求求不胜枚举1.车公庙庙等老工工业区厂厂房/写写字楼的的低价竞竞争1.稀缺物物业带来来的偶发发需求5、以商业业使用为为主体：客户分类使用本物业业可能的的原因可能不使用用本物业业的原因因本物业的契契合度基于不同客客户群体体的限制制/激励励因素成为本物业业最终使使用者的的可能性性可能购买本本物业的的原因成为本物业业最终购购
9、买者的的可能性性本项目可采采取的对对应营销销策略直接生意关关系作为精品直直销卖场场1.公寓形形成直接接消费群群体2.区内消消费水平平高1.关注公公寓客户户群体1.客户量量有待挖挖掘1.需时间间验证客客户消费费能力，实实现生意意的开持持续性作为集成物物业进行行推广（置置业组合合宣传，公公寓和商商业的组组合互动动）间接生意关关系前店后厂1.节省交交易成本本（时间间、运输输费用）2.货物存存放1. 区内内以零售售为主，未未形成批批发型市市场长期经营，看看好华侨侨城6、短期使使用因素素：客户类型使用本物业业可能的的原因使用本物业业的前提提条件成为本物业业最终使使用者的的可能性性研判基于不同客客户群体体
10、的限制制因素(数量/竞争)客户群体对对于物业业的契合合度可能购买本本物业的的原因成为本物业业最终购购买者的的可能性性研判度假/旅游人士/Golf发发烧友1. 著名旅游景景点区2. 交通便利3. 临近Gollf球场场星级酒店式式经营管管理由此得到公公寓客户户的量化化排序成为本物业最终购买者的可能性排序（由可能性大到可能性小）香港人的个人居住小型专业机构的办公用途作为员工寓所的企业决策作为小型商务接待的企业会所频繁穿梭于城际间的“空中飞人”的短期居住作为直销卖场日韩籍人士居住外籍/外企华人的自住台商居住作为窗口作用的企业驻深办事处类似“前电后厂”的间接生意需求满足广深线往来商务人士需要适应港深线往
11、来商务人士需求文化艺术阶层的弹性需求作为个人工作室欧美人士自住注：该表中的购买客户分析未涉及纯粹的投资客的购买成为本物业业最终使使用者的的可能性性排序（由由可能性性大到可可能性小小）作为员工寓寓所的企企业决策策作为窗口作作用的企企业驻深深办事处处香港人的个个人居住住小型专业机机构的办办公用途途作为小型商商务接待待的企业业会所日韩籍人士士居住满足广深线线往来商商务人士士需要台商居住频繁穿梭于于城际间间的“空中飞飞人”的短期期居住作为直销卖卖场适应港深线线往来商商务人士士需求欧美人士自自住文化艺术阶阶层的弹弹性需求求类似“前电电后厂”的间接接生意需需求作为个人工工作室外籍/外企企华人的的自住客户分
12、类客户具像描描述需求面积（平平米）以商务办公公为主体体传统行业企业驻深办办事处注重物业形形象及昭昭示性，便便于客户户寻找，强强调交通通便利，利利于商务务往来，关关注物业业能否挂挂上自身身企业水水牌45-1220创意阶层小型专业机机构以智力、专专业知识识创造财财富，注注重物业业形象、昭昭示性，关关注物业业能否挂挂上自身身企业水水牌45-900个人工作室室以个人作品品创作创创造财富富，个性性十足，物物业必须须满足其其个性化化需求70-900文化艺术人人士追求时尚、优优越感，物物业能体体现标签签式的生生活，向向往国际际化的文文化街区区生活，向向往特定定文化艺艺术圈层层人士聚聚集的群群居氛围围38-9
13、00以商务居住住为主体体空中飞人稳重理性，经经常穿梭梭于国内内、世界界各大城城市，视视野开阔阔，注重重品质多多选择中中国主流流城市置置业，认认可深圳圳认可本本物业的的稀缺性性45-900广深线往来来商务人人士经常往来于于珠三角角，注重重高品质质的酒店店式服务务，对深深圳这城城市较为为认可，被被深圳的的城市魅魅力所吸吸引，对对物业价价格敏感感40左右港深线往来来商务人人士经济实力较较强，注注重高品品质的酒酒店式服服务，经经常往来来于香港港、深圳圳之间，熟熟悉香港港地产行行情，善善于捕捉捉可能的的生意机机会40左右以居住为主主体（企企业决策策员工寓所注重物业档档次，注注重企业业对外形形象，讲讲究工作作效率，以以高福利利增强企企业凝聚聚力45以上企业会所(商务接接待)注重物业品品质，突突显公司司形象，强强调国际际化星级级服务、居居住的舒舒适度、安安全性及及私密性性90-1220以居住为主主体（个个人决策策）港人认可华侨城城的区域域美誉度度，认同同高品质质服务所所带来的的物业价价值，喜喜欢热闹闹、繁华华的高档档场所，有有一定度度假需求求，关注注物业的的
