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1、 J I A N G S U U N I V E R S I T Y中国房价上涨问题浅析 学院： 土木工程与力学学院 专业班级： 工程管理1002 学生姓名： 许一诺 3100110037 1998年国务院发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，终止了中国将近50年的“福利分房”政策，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。之后的几年的房地产市场一直处于伐善可陈的状态。一直到2002年，98年房改制度对中国的房价影响开始显现，到现在，房价这十年来一直处于不断上升的状态中。近几年的房价的涨幅更是让老百姓们惊呼不止。网络上更是出现了“蚁族”、“房奴”等概念。赶上房价几轮暴涨的
2、80后们更是首当其冲，房价的问题甚至在一定程度上改变了他们的生命轨迹。那么房价不断上涨的原因究竟是什么呢？保障房能否后来者居上？多年调控何抑制不住房价？ 一、人口环境 （1）、人口年龄结构 早期中国的人口政策可以反映出中国正处于住房需求高速增长的特殊阶段。19491957年间中国的人口出生率较高，平均约为33%。19581961年出现了暂时性出生率快速下降，而在1963年之后又反弹到43%，并且在20世纪70年代早期形成了高出生率的第二波婴儿潮。正是由于这两次婴儿潮，形成了中国目前发展阶段中的人口红利期，即1559岁最有创造力的人口数量巨大，并且仍在增长中。这既是中国第二波婴儿潮进入家庭分裂（
3、重组小家庭）的高峰期，也是上下两头抚养关系数最低的黄金消费期。这两波婴儿潮目前商品房消费的主力军。（2） 、城市化率的快速提高 30多年的改革开放让中国的城市化率每年以0.81,5个百分点的速度上升，到2011年末时，城市化率51.3%。城市人口已经从改革开放前的2亿多上升到超过了6亿人，并且城市的人均居住面积在不断扩大中，已达人均27平方米，每年以约1平方米的速度在扩大。城市的集中化趋势也让100万人口以上的大城市迅速膨胀。社会对住房的需求随人口增长和城市化集中的周期而加剧。（3） 、家庭分裂速度加快人口年龄结构为前提引发的住房刚性需求在近几年剧增。按统计局的数据，近几年我国城镇每年的新增家
4、庭户数在快速增长。19992003年间，每年城镇新增家庭比上年增加10万户左右，每年约平均增长1.1%，5年时间新增家庭户数年仅扩大32万户。但随着近几年家庭分裂加剧，2007年城镇家庭新增户数已超过900万户，比上5年的平均户数扩大了6.5倍，年增200万户，这是近几年内仍会持续的变化时期。但住房的年住宅竣工量仍维持4亿6亿平方米，远不能满足市场的需求。这种住房需求会随着年龄结构和家庭分裂速度增长继续增长。 二、需求旺盛 （1）传统文化的影响 中国以往“福利分房”的政策和中国的历史文化都认为，所有人都必须买房。年轻人特别是刚毕业的大学生工作几年后立马就面临着成家立业的问题，而在中国长久以往的
5、价值观里，有自己房子才能给一家人“家”的安全感。事实上，在98年房改后，房子已经不再只是保障居住权的工具，更是一种商品，一种财产，甚至可以说是一种奢侈品。 许多人认为美国的房价低，许多人认为美国人的收入比中国人高，但其实中国30岁以下的人群占购房人群比例的34%，而美国30岁以下的人群中购房者比例远低于5%。中国的住房私有率到2到2001年为止为87.8%，名列世界第一。就以上两样数据就可以看出中国人对拥有自己的住房是多么的执着。有许多父母为了孩子的住房问题不惜倾囊相助，有许多80后不惜节衣缩食贷款买房，这在美国人看来是不可思议的。虽然在美国贷款买房也是很正常的一种情况，但他们绝对不会愿意因此
6、降低自己的生活水平。在纽约工作的白领大多居住在新泽西州，在华盛顿工作的白领居大多住在马里兰州。 商品房在目前市场经济的条件上更像是一种财富的拥有，而绝不仅仅是为了解决居住问题，一个刚毕业的人如果能轻易地拥有这种象征巨额财富的商品房，那中国的资源不是太不值钱了。尽管我国已经超越日本成为世界第二大经济体，不过我国的人均GDP还徘徊在150多位，我国目前尚还处于社会主义初级阶段，小平同志也说过我们要用几代人甚至十几代人来建设社会主义国家，现在的我们是不是太急功近利了一点。 解决住房问题不是一定意味着一定要拥有一套属于自己产权的住房，我国政府在98年房改时就对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收
7、入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。换种角度思考住房问题，或许我们能得到不同的答案。（2） 、日益升高的更新换代需求 虽然有历史长达50年的福利分房政策，大多数人有房居住了，并通过房改房的方式用较低的支出将其变成了私有财产，但这些早期建设的住房中标准低、配套插、面积小、户型不合理的占多数，已经无法适应人们日益提高物质生活需求。 20世纪80年代的标准图纸中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米，100平方米以上的住房建设在20世纪80年代和90年代初还要有指标，否则是无法通过规划审批的。但这些只
8、有20多年楼龄的房屋却早已无法满足现代生活。这些户型绝大多数是没有客厅，只有门厅、过道的设计；只好将居室变成起居室，看电视时常常是坐在床上；厨房平均46平方米，连冰箱也只能放在卧室里；厕所并不能当做卫生间。只好在厨房中洗衣洗脸。因此改善型需求与人口矛盾并列，加大刚性住房建设需求。1980年城镇户均建筑面积为57平方米。1991年1995年，新建住房户均为79.1平方米。19962000年，新建住房面积为94.3平方米。20002005年，新建住房户均面积为110平方米。而新建住房的年生产量为总存量的4%左右，新建住房中大户型所占比重仍很低。可见改善型需求潜能巨大。 三、土地供给收紧与土地招拍挂
9、制度 2002年5月9日，国土资源部第11号令招标拍卖挂牌出让国有使用权规定规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、或者挂牌方式出让”，“同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者、挂牌方式出让”。国土资源部、监察部分别于2002年8月、2003年4月下发关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度、关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案，督促各地于6月月底以前建立土地使用权招标拍卖挂牌制度。2004年3月31日，国土资源部、监察部发出关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求对土地出让的历史遗
10、留问题们必须在2004年8月31日前界定并处理完毕，俗称“831大限”，至此土地使用权招标拍卖挂牌制度得以在全国建立。 土地招拍挂制度推动房价上涨，是因为这个制度必然导致地价上涨。原因很简单，这主要是一个竞价制度。拍卖和挂牌方式，都是价高者得。招标方式，虽然未必是价高者得，但价格仍然是竞标时权重最大的因素之一。2009年1月，全国工商联房地产上回向全国工商联提交了一份我国房价何以居高不下的报告，其中指出房地产开发项目的土地成本占直接成本的58.2%；开发费用总支出中流向政府的部分（土地成本+总税收），所占比例为49.42%。房价上涨的重要原因被归结了到地价上。实际上，土地财政收入是地方政府财政
11、收入的主要来源，在某些地区甚至高达50%以上。 来自中国房地产协会 由于我国目前的财政收入是强中央、弱地方的局势，而地方政府的责任也比较沉重，所以土地收入对地方政府来说是如降甘霖，一方面开发商拿地开发后增加了地方的GDP，一方面地方政府拿着土地收入才能有资金改善城市面貌，可谓一举两地，所以地方政府也乐得房价上升。更为糟糕是中国的土地配置一直远远低于实际的需求。许多人错误地以为城市的建设无法用土地资源给予保障。尤其是在“严守18亿亩耕地红线”的压力之下，中国没有更多的土地来保证城市化率的提高和工程师人口居住了。绝大多数人并不知道城市建设用地实际少的可怜，尤其是商品房用地更是少得可怜，实际在中国每
12、年土地占用中最大的是生态退耕而非城市建设。以2005年的情况为例。2005年占用农田耕地的结构：生态退耕占地60%；农业结构自身调整用地20%；自然灾害损害耕地5%；建设用地15%。建设用地又分为6种用地：工业建设用地、水利交通用地、基础设施用地、旅行项目用地、军事项目用地和房地产用地。这么算下来，房地产用地仅占整体耕地4.5%，而房地产用地又分为住宅用地和商业用地。住宅用地又分为：廉租房、经济适用房、商品房用地、高档住宅用地和别墅用地。在此之上，全国近几年的土地供应计划几乎没有完成过，这就不难解释“地王”频出这种现象。 数据来源于中房网更重要的是，城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅
13、占全国国土面积的0.4%，居住了06亿多人口，但全国的农村宅基地占地仅16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义上居住了9亿农民，但其中有2亿人口进了城。 四、货币发行量过大 根据央行公布的数据，到2010年9月末，广义货币M2（广义货币=流通中现金+银行活定期存款+准货币）余额达到69.64万亿元，而按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。正是这“货币超发43亿元”的数字引发了争论。其实各国所处的发展阶段不一样、经济体制不一样，对货币供应量的容忍度也不一样，指标缺乏可比性。经济学界一般采用货币供应量和GDP的比
14、值来衡量货币是否超发。，而新兴市场国家则相对较高，货币供应量一般为GDP的11.5倍，超过两倍的很少。 根据央行货币政策委员会委员周其仁的研究，1978年，我国广义货币存量占GDP的比例约为32%。这个比例在1993年突破了100%，1997年达124%。2000年，我国广义货币是GDP的150%，2005年则达162%，2009年，GDP总量为33.5万亿元，广义货币为60.6万亿元，是GDP的180%。一般经济学家都同意，像中国这种处于加速发展时期的新兴经济体，保持较快的货币增速以及较高的M2/GDP是可以理解的，但超过150%之后仍在加速，则令人担忧。货币超发，不是一年两年，而是我国的一
15、个长期现象。过去的20年，即便在M2增速最低的2000年，也达到了同比增长12%。过去十年，中国的M2/GDP比例始终是全球最高的。而超发的货币很大一部分流入以房地产为主的资产市场。远高于社会平均利润率的房地产市场，对资本有着天然的吸引力。央行增发的货币经由银行信贷等途径，以各种方式涌入房地产市场，为房价上涨准备了充足到几乎是源源不断的弹药。 五、政府保障力度不够 并非所有人都买得起商品房。譬如，北京月收入一两千元的居民，对动辄两三万一平方米的商品房，唯有望洋兴叹。对这部分人群来说，房价与收入之间巨大差距，几乎令人绝望。不可避免的，房价问题构成一种恐慌性的社会心理基础，舆论汹汹。保障性住房已经到了非解决不可的时候了。住房权是公民的基本权利。作为社会保障的一部分，当居民买不起，也租不起商品房时，政府有责任像这部分居民提供最基本的住房。但保障性住房措施在很长一段时间都停止不前。20
