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1、 住宅小区建设项目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 XX市“XXXX花苑”住宅小区建设项目1.1.2 开发商概况河南省XXXX房地产开发有限公司位于河南省XX市XX路，是河南省建设厅批准的三级房地产开发企业，注册资850万元，主要经营范围为房地产开发、室内外装饰等。该公司前身是一家工业与民用建筑施工企业，1990年以来，先后承担、参与了小浪底宾馆、公寓楼等系列工程和XX市人才大厦、XX市宾馆、XX煤校教学楼、机缘文翠小区、双桥花园、北海小区、XX花园等项目的建设、开发工作。经过多年的实践，公司积累了诸多的经营管理人才，并于2005年3月成立了河南省XXXX房地产开
2、发有限公司，转型成为一个以房地产开发为主导业务的实力雄厚的综合性管理实体。公司现有员80人，其中各种专业技术人才44人，是一支包括建筑设计、施工管理、工程经济、财会等专业技术娴熟和工作经验丰富的高素质专业人才队伍。公司配备有现代化办公设施，技术装备优良。公司下设计划管理部、事业拓展部、工程技术部、财务结算部、人力资源部、营销部、信息中心及办公室，有着较高的专业素质队伍及完善的内部管理机制。 公司成立以来，坚持“以质量求生存、以信誉求项目、以项目求效益、以效益求发展”的企业理念，坚持“重质量守信誉”的经营作风，迅速成为XX乃至河南省房地产开发市场上的一支主力军。2005年公司完成房屋开发面积达5
3、1000平方米。 公司法人代表： 公司法人代表赵宗祥，男，现年56岁，大学本科学历，工程师，历任省一建XX公司总经理、XX市XX建设集团董事长，现任河南省XXXX房地产开发有限公司董事长，具有丰富的房地产行业经验和超前的现代化经营理念，优秀的管理水平在地产业享誉盛名。1.1.3 可行性研究报告编制单位编制单位：达华工程管理(集团)有限公司资格等级：甲级工程咨询资格证编号：工咨甲1030101013发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及XX市颁布的相关法律、法规、政策； 2、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 3、XX市城市建设总体规划（
4、2002-2020）； 4、XX市国土局土地出让证明； 5、XX市2002-2006年相关统计数据； 6、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 7、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000版） 8、XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、河南省XXXX房地产开发有限公司编制XX市“XXXX花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告的委托合同。1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要
5、包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。1.1.6 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅
6、猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。近年来，XX市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和XX市城市建设总体规划（2002-2020），XX市市区人口在2010年和2020年将从目前的13万人分别达到20万和25万，届时XX市区市
7、民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。XX房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，XX房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为XX投资的重点、消费的热点。基于对XX市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，河南省XXXX房地产开发有限公司于2007年3月通过公开竞拍方式获得了怀府路与沁水路交汇处南侧宗地编号为2007-3号地块的使用权，并决定在此开发建设XX市“XXXX花苑”住宅小区项目，作为定位于
8、服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“XXXX花苑”住宅小区将形成占地面积160亩，总建筑面积18.67万的建设规模，可容纳1000余户，5000余人的XX市首席规模社区，“XXXX花苑”住宅小区将与周边区域发展紧密地融合在一起，成为XX市中心城区一道亮丽的风景线。1.2 项目概况1.2.1 地理位置 该项目位于XX市怀府路与沁水路交汇处南侧100米，北临XX市黄金大道怀府路，东面沁水路，XX市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新XX影剧院、新华书店、XX一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园
9、、新人民医院、焦百XX商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、餐饮商务环临四周，距离“XXXX花苑”住宅小区均不超过5分钟，是XX市XX区中心重要的高端住宅规划用地。1.2.2 建设规模与目标XX市“XXXX花苑”住宅小区项目占地106066.6（约160亩），计划投资1.74亿元，总建筑面积18.67万，其中住宅部分面积17.93万，商业用房面积0.74万，总居住户数1000余户，规划总居住人口5000余人，容积率1.49，绿化覆盖率39.5%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发“XXXX花苑”住宅小区，将致力于
10、为在XX工作的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。1.2.3 项目建设期限 “XXXX花苑”住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期限从一期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计划为36个月，即从2007年9月起至2010年9月。1.2.4 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为17390.51万元，资金来源为自有资金7690.51万元，预售房款收入6700万元，申请银行贷款3000万元。该项目开发商自有资金比例为44.22%，高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为2
11、5465.8万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1400.62万元、土地增值税1106.56万元后，预计利润总额为55680.12万元。1.2.5 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一开发规模1占地面积m2106066.62总建筑面积m2186706.6其中：商业部分面积m27365.4 住宅部分面积m2179341.23绿地率%39.54容积率1.49二经济数据1总投资万元17390.512资金来源万元17390.51其中：自有资金万元7690.51预售收入万元6700银行贷款万元30003营业收入（经营期平均）万元25465.84营业税金及附加（经营期平均）万
12、元1400.625土地增值税万元1106.566利润总额（经营期平均）万元5568.127所得税（经营期平均）万元1392.038税后利润（经营期平均）万元4176.09三财务评价指标1销售利润率%21.87%2投资利润率%32.02%3财务内部收益率（所得税前）%68.82%4财务净现值（所得税前）万元3545.25投资回收期（所得税前）年2.26资本金收益率%254.77%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）09偿债备付率（偿还期内平均）0.110总投资收益率%33.60%11项目资本金净利润率%16.40%1.3问题与建议考虑到“XXXX花苑”住宅小区建成
13、后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于XX市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻XX带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。第二章 项目建设背景2.1 国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1 “十一五”规划对房地产行业的影响1、 区域经济协调发展对房地产市场的影响首先，“十一五
14、规划”提出了优先支持中西部地区的发展，可以预计未来一定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣、基础设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的一些大中城市，如武汉、郑州等本来就具有较好的工、农业基础，也是区域内人才相对汇集之地，一旦得到政策扶持，其经济发展潜力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多，一旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，“十一五规划”提出了城市群的概念，明确提出了“加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市竞争力”。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大受惠者。一些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸引到外来人才的迁入。 2、关于土地增值收益的重新分配问题在“十一五规划”中，中央特别提出了“加快征地制度改革，健全被征地农民的合理补偿机制”。可以预见土地增值收益将重新被分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。从发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是
