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1、2021年土地估价师实践日志之一-实践人：吴小霞本人在房地产评估行业从业超过5年，在2021年通过房地产估价师考试，2021年1月正式初始注册成为执业房地产估价师。2021年-2021年间，系统学习了土地估价方法理论等，再结合工作中的实践经验，在2021年顺利通过了土地估价师考试。2021年2月报名参加了土地估价师的实践考核，经王刚估价师的指导下，在广东广信粤诚土地房地产评估咨询工作及进行土地估价实践。实践期间，参与了广州市海珠区沙渡路7号二类居住用地土地使用权抵押价值的评估。以此地块评估为例，总结一下自己土地实践的心得体会。该地块是受广州市土地开发中心委托，为确定抵押贷款额而评估土地使用权市
2、场值。王刚估价师带着下，对评估宗地进行了现场勘查和市场调查。具体内容包括：该宗地块的位置、四至、自然条件、环境质量、根底设施情况、土地利用情况、地上定着物的情况；该宗地块周边和所在的区域状况；该宗地块所属区域土地市场状况。收集了与此类地块相关的法律法规、地方性法规、部门规章，财政部和住建部发布?关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知?，“新版国五条，国土资源部着手修改?闲置土地处置方法?，广州“限购令细那么，核实?国有土地使用证?等相关资料。 估价对象是位于广州市区的二级住宅用地，使用权类型为政府储藏用地。至估价基准日未见其权属资料显示设定土地抵押权，至估价基准日未见其权属资料显
3、示设定担保权、租赁权、地役权等其他他项权利。规划用途为居住用地，东至集体用地，南至建设用地，西至建设用地，北至昌岗西路，周边学校、金融、饮食、商业配套较完善，目前该区域繁度较好，开展前景较好。因此，在满足合法原那么的前提下委估宗地继续按规划用途及批准的规划指标开发建设最为有效。因委估宗地所在广州市土地市场较为活泼，土地市场上近期成交的可比案例同一供需圈内、用途一致、邻近区域较多，故宜采用市场比拟法进行估价；又因委估宗地用途为二类居住用地，且土地使用条件、规划利用指标等在相关资料中有约定，故宜采用假设开发法进行估价。综上分析，本次估价选择市场比拟法和假设开发法对委估宗地进行评估，然后综合确定委估
4、宗地估价结果。通过此次实践，对土地估价的根底理论在现实中的灵活运用有了更加真实的理解，不同权属的土地在估价方法选择上的不同，针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。此地块作为政府开发中心储藏的地块，价值中包含国有土地法定优先受偿款这局部价值，在评估抵押价值时需要注意扣除，这也是与普通的正常市场住宅地块有所区别。根据?房地产抵押估价指导意见?，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去知悉的法定估先受偿款。还有考虑到当期政府房地产政策对此类型地块的影响，不能单纯地与周边的市场情况作比拟。同时，确定该地块的最有效利用方式也是成功运用假设开
5、发法的重点之一。以下是该估价工程运用假设开发法的详细计算过程:A、假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的根底上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定委估宗地土地价格的一种方法。计算公式如下：地价开发总价值建筑总本钱销售税费开发利息开发利润买方购置该宗地使用权应负担的税费B、市场比拟法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比拟,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。土地使用权抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值估价师知悉的法
6、定优先受偿款计算过程假设开发法（1） 技术经济指标委估宗地位于海珠区沙渡路7号，规划用途为居住用地，东至集体用地，南至建设用地，西至建设用地，北至昌岗西路，属于广州市“白鹅潭商圈内，周边学校、金融、饮食、商业配套较完善，目前该区域繁度较好，开展前景较好。因此，在满足合法原那么的前提下委估宗地继续按规划用途及批准的规划指标开发建设最为有效。根据委托方提供的?国有土地使用证?穗府国用2021第01200102号、?关于申请建设用地规划条件的复函?穗规函20217689号等复印件，并结合区域同类用地规划开发产品的不同配比及估价人员估价经验，根据最高最正确使用原那么，本次估价所采用的委估宗地整体规划技
7、术经济指标如下表：序号 项 目规划指标1总用地面积()可建设用地面积()35,3022容积率3.0 3建筑密度35%4总建筑面积()105,9065计容积率面积()105,906住宅102,8665.2公建配套()3,0406其中：地下室42,360注车位数个1,059注：公建配套明细工程名称用地面积平方米建筑面积平方米居委会100托老所800幼儿园6班18001440卫生站300文化室200居民健身场所1000200合计28003040根据?关于申请地块规划条件问题的复函?，车位控制要求应按照1.0泊/100平方米建筑面积的要求配建机动车泊位，故车位个数=105,906/100=1,059个
8、，假设地下车位建筑面积为40平方米/个，那么车位面积=1,05940=42,360平方米。（2） 中高层洋房市场售价确实定估价人员对委估宗地所在区域已开发建成的同类性质房地产情况进行调查，参考周边楼盘售价及该区域价格变化趋势，运用市场比拟法预测各类住宅的平均售价。A、 以中高层洋房为例列示市场比拟法计算过程：表一 因素条件说明表比拟案例估价对象实例一实例二实例三楼盘名称拟建住宅源海御苑力迅时光里新一城广场自编江南花园三期用途住宅住宅住宅住宅均价元/平方米-180002150020000交易情况-正常正常正常交易日期建成后2021年5月2021年5月2021年5月地区级差海珠区海珠区海珠区海珠区
9、区域因素说明区域繁华程度位于海珠区沙渡路，繁华度较高位于海珠区革新路，繁华度较高位于江南大道北与南田路交界处，繁华度较估价对象高位于海珠区宝业路，繁华度较估价对象稍高道路通达度道路通达度较好道路通达度较好道路通达度较好道路通达度较好交通便捷度有多条公交路线途经周边车站，便捷度较好有多条公交路线途经周边车站，便捷度较好有多条公交路线途经周边车站，临近地铁站，便捷度好有多条公交路线途经周边车站，便捷度较好公共设施完备度周边金融、商业、教育等各项配套设施完善周边金融、商业、教育等各项配套设施完善周边金融、商业、教育等各项配套设施完善周边金融、商业、教育等各项配套设施完善根底设施完善度根底设施完善根底
10、设施完善根底设施完善根底设施完善环境条件环境条件一般环境条件一般环境条件一般环境条件一般个别因素说明小区规模及档次小区占地面积38875.99，总建筑面积105906，为多栋高层电梯洋房，小区规模较大。占地面积:4554平方米，建筑面积:47065平方米。由两栋楼高31层的超高层组成，小区规模及档次差占地面积:16700平方米，首期建筑面积为76000平方米 。 以多栋高层电梯洋房组成，小区规模及档次比估价对象好。占地面积:11360平方米，建筑面积:61105平方米 以多栋高层电梯洋房组成，小区规模及档次略差楼龄全新全新全新全新户型户型一般户型一般户型一般户型一般装修精装修精装修精装修精装修
11、景观无特殊景观无特殊景观无特殊景观无特殊景观噪音根本不受噪音影响受噪音影响根本不受噪音影响根本不受噪音影响表二 比拟因素条件指数表比拟案例估价对象实例一实例二实例三均价元/平方米-180002150020000交易情况-100100100交易日期-100 100 100 区域因素地区级差100100100100区域繁华程度100100104102道路通达度100100100100交通便捷度100100101100公共设施完备度100100100100根底设施完善度100100100100环境条件100100100100小计100100105102个别因素小区规模及档次1009410397楼龄1
12、00100100100户型100100100100装修100100100100景观100100100100噪音10097100100小计1009110397表三 比拟因素修正表比拟案例估价对象实例一实例二实例三均价元/平方米-180002150020000交易情况修正100100100100交易日期修正100100 100 100 区域因素修正100100105102个别因素修正1009110397比准价格-197801988020214评估单价元/平方米取整至百位20000 B、同理可以预测委估宗地车位的平均售价为250,000元/平方米。 3土地开发总价值确实定那么待估宗地开发完成后可售总
13、价为20,000102,866+250,0001,059=2,322,070,000元。4计算土地的开发本钱前期工程费根据委估宗地目前现状，土地前期工程费为50元/平方米，那么：前期工程费=50=1,943,800元取整建安工程费用根据?关于发布广州市建设工程2021考造价的通知?穗建造价20214号、?广东省建筑装饰装修工程综合定额2021?粤建价字202115号，并咨询相关规划工程设计人员和结合委估宗地拟建设工程工程的实际情况，经调整分析及估算确定，拟地上、地下建安及装修工程费分别约2,800元/平方米计价面积105,906平方米、3,800计价面积为地下停车场面积42,360平方米。那么：建安及装修工程费=2,800105,906+3,80042,360 =457,504,800元那么建安、装修工程费用合计为457,504,800元。专业费、管理费、不可预见费根据当地建设市场的行情以及当地类似建设工程、建设工程调查分析数据，结合本工程的具体情况其中可行性研究费、工程咨询费、施工图审查费等前期专业费用已支付，专业费、管理费合计取4、不可预见费3合计取建安工程费的7%，那么专业费、管理费、不可预见费=457,504,800+1,943,8007%=32,161,402 (元)取整。配套工程费根据?关于缴交“配套设施建设费有关计算基数问题的通知?穗建城199874号和?关于调低
