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1、太仓市场调查分析及项目策划报告苏州市某某房产公司二OO七 年 七 月目 录第一章 城市概况( 3 )一、地域概况二、城市发展慨述三、经济指标第二章 房地产市场分析( 9 )一、太仓市房地产市场宏观状况二、太仓市酒店公寓走势分析三、个案调查分析第三章 项目营销策划( 18 )一、基本数据分析二、产品定位三、SWOT分析四、定价策略五、推广策略及方案六、营销阶段策略及目标第四章 建议篇( 40 )附件( 44 )第一章 城市概况一、地域太仓位于江苏省东南部，长江口南岸,拥有 35 公里长的可停泊 10 万吨船只的长江岸线，经济活跃。东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，
2、北接常熟市。总面积为822.9平方公里，水域面积285.9平方公里,其中长江水域面积173.9平方公里，陆地面积为537平方公里。内陆土地面积为649平方公里，耕地面积为3.51万公倾。二、城市发展慨述l 人口的增长外来人口与户籍人口达到1比0.76，06、07年外来人口已经渐渐赶上户籍人口达到总人口的43%比去年增长了42.9%,外来人口迅猛的增长这给太仓的经济、社会带来前所未有的机遇，各大产业都迅速发展，一举进入全国百强县前十。但同时也带来挑战。首先是城市基础设施的压力。公共设施的建设速度跟不上外来人口涌入的步伐，住宅、道路、学校、医院，不断新建、拓建。近年来，太仓每年都要新建一座水厂，可
3、容纳5000人住宿的打工楼小区每年要建20多个。城市规模不断扩大，但土地、生态环境等资源不能无限制扩大。根据测算，太仓的城市人口承载极限是120万。太仓市外来人口管理办公室的抽样调查显示，这其中，80以上的人员集中在第二产业，站在生产流水线的终端。他们中的80来自农村，80的学历是初中，以及小学。l 开发区经济区发展江苏省太仓经济开发区创办于1991年，1993年11月被省人民政府批准为省级开发区。经过十多年的开发建设，以争创一流的工业示范区、科技先导区和现代新城区为目标，开发建设取得了显著成绩，步入了经济和社会事业高速推进、良性发展的快车道。随着进区企业不断建成投产，全区经济总量和经济效益逐
4、年快速增长。建区初期，全区全年实现工业总产值为1.26亿元，实现销售收入为1.22亿元，创利税总额为477万元。至2003年，三项指标分别达到了90亿元、82亿元和12.1亿元，指标增幅高达几十倍。2004年，全区实现工业总产值为120亿元，实现销售收入为109亿元，创利税总额为15.84亿元，区内各项经济指标连续多年以50%以上的增幅上升。2006年，全区共完成工业总产值179.5亿元，增长27%；销售收入161.7亿元，增长27%；利润99719.6万元，增长27%；实现进出口总额12.57亿美元，增长27%，其中出口创汇6.76亿美元，增长27%；完成财政收入16.5亿元，增长25%。截
5、止2006年底，全区共引进各类项目近1400家，总投资近300亿人民币，其中外资项目365家，总投资近30亿美元。区内总投资额超千万美元的企业有50多家，形成了以电子信息、精密机械、汽车配件等工业项目为主，以房地产、旅游娱乐、生活服务等三产项目为辅的投资结构。其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%，并形成了以德国为主的欧美企业群、以日本为主的日韩工业群和以港台为主的国内规模企业群等三大企业集群。三、经济指标1、GDP的发展状况2、产业结构发展状况3、恩格尔指数变化状况4、人均可支配收入（以上数据来源太仓市统计局）由上述个经济指标图例，可见：
6、l 2006年太仓市全年实现国内生产总值366.83亿元，比上年增长23.0%，已连续多年保持两位数的高速增长。需要指出的是：按户籍人口计算，2006年太仓人均GDP达到4万元，昆山为5.2万元，张家港为4.2万元，吴江为3万元，正逐步缩小与昆山、张家港、吴江等同质县市的差距。l 2006年太仓市第三产业相比2005年增长了0.3个百分点。第二产业占到60.8%，太仓已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业已占主导的新兴工业城市，机电产品已成为太仓的第一大类出口产品。相比太仓的工业化进程，城市化相对滞后，作为太仓经济城市化进程中重要一环，第三产业发展滞后，比重与其他城市相比略低。加快城
7、市化发展，应该依托制造业和旅游业，大力发展商务服务、现代物流、会展业以及新兴居民服务等，整体全面推进太仓市的城市化进程。l 2006年太仓居民恩格尔系数上升到30.8%，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。非生活必须（食物类）消费收入比例逐年增长这表明太仓居民生活已全面达到富裕生活水平。l 2006年太仓的人均可支配收入达到19087元，比上年增长了14.5%，并连续3年保持里两位数的高速增长，同时拉近与同区域县市的水平，并在06年的统计数字总首次超过昆山。第二章 房地产市场分析一、太仓市房
8、地产市场宏观状况1、土地开发量近年来太仓市全面推行土地有偿出让制度，住房产业化快速发展，近几年住房建设用地的供应、出让情况如表所示。由表可知，近年土地出让的面积先增后减，主要原因有两方面，一方面是因为2003、2004年住房建设用地供应出让的规模偏大，住房建设量、供应量在一定程度上已超过了市场需求量；另一方面则是国家宏观调控，紧缩土地开发量和供应量。年份 本年度完成开发土地面积（万m2） 待开发土地面积（万m2） 房屋建筑面积合计（万m2） 2001年 5.008.2525.992002年 11.8724.5330.892003年 17.1841.9028.582004年 1.0110.674
9、5.062005年 6.597.7917.25（以上数据来源太仓市建设局）2、住房建设地价上涨前景看好。随着近年来长三角地区经济的蓬勃发展，太仓地区的土地和房地产价格也随之水涨船高，2003年、2004年、2005年连续三年增幅达到20%以上。据统计，目前，太仓市经营性用地价格老城区达到了320万元/亩，新城区达到了150万元/亩，与2005年相比增幅超过了25%。由于上海做为中国经济发展的龙头地位的带动，加上2010年上海世博会的召开，长三角经济的发展依然处于一个快速增长的水平，对土地的需求保持较高的水平，保守估计，土地转让价格将至少以每年10%的增幅增长，太仓市新城区的土地转让价格在三年后
10、将可达到约300万元/亩。近年太仓住房建设情况年份投资额(亿元9) 施工面积(万m2) 新开工面积(万m2) 竣工面积(万m2) 销售面积(万m2) 平均价格(元/m2) 20013.0846.7725.4725.9923.15109620023.0945.7622.3930.8936.11139720033.5055.3538.4025.1426.911675200416.70182.36122.1535.0052.003214200522.45197.355.0439.9881.733452（以上数据来源太仓市建设局）3、房地产投资近年来随着住宅产业化的推进，住宅开发始终是太仓市进行房地产
11、开发投资的重点，太仓市对住房建设的投资呈逐年递增趋势，2005年完成投资为2003年的4.6倍，为2004年的1.5倍。 太仓市历年住房开发完成投资情况（单位：万元）年份 本年完成投资 住宅开发投资 普通住房 别墅、高档公寓 经济适用房 住宅开发总计 200360811-12682600391652004190952-13451162271419502005283470-471752245364、太仓房地产供应及销售情况网上销售现有房产企业 33 家，总项目为 36 个，总套数 8914 套，总建筑面积 1204793.32 平方米，总共已售 5484 套，总共已售面积 702459.28 平
12、方米,总未售 3430 套，总未售面积 502334.04 平方米。 至今网上共销售 2475 套，总销售面积为 282151.04 平方米，总销售金额为 1053867355.10 元，其中住宅均价为 3324.10 元，非住宅均价为 4849.01 元。 从 2007 年 01 月 01 日到 2007 年 7 月 3 日，共销售 1630 套,总销售面积为 182830.74 平方米，总金额为 658559783.07 元，其中住宅均价为 3262.77 元，非住宅均价为 4710.09 元。附一：太仓房地产网上销售至07年7月4日供应及销售表5、太仓商品房面积配比套型（面积单位为万m2
13、）90 m2以下90-144 m2144 m2以上别墅套数面积比例套数面积比例套数面积比例套数面积比例184311.6224.5336839.2744.7184529.3524.547815.666.3（以上数据来源太仓市建设局）太仓目前住房套型面积主要集中在90-144平方米之间，90平方以下的套型仅占24%，144平方以上以及别墅等大户型占了总共30%的比例，比例偏大；就各套型的面积配比来看，90平方以下仅占了12%，144平方以及别墅等大套型的面积占了47%。可见目前市场的主流户型还是3房。中央出台90/70开发保有政策，小户型住宅将成为市场热销的主流，而目前太仓90平方以下的套型仅占2
14、4%，仍有很大的开发空间，此时推出小面积的酒店式公寓必将成为市场热销产品。二、太仓市酒店公寓走势分析近年来，太仓商品房产品更新换代急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，酒店服务式公寓尤为耀眼。我们认为，酒店式公寓的火爆有着十分深刻的背景。首先，去年年流行的酒店公寓以小户型为主。它成功突破了“几万元进入市中心”的房屋交易瓶颈。在房屋单套面积越做越大的行情下，市中心房屋价格不断走高，而太仓酒店式公寓的房价大多在二十五元万左右，这就大大吸引不愿离开市中心的客户。此类产品目前供不应求。其次，全装修公寓的设计日趋完善，功能与服务提升到一个全新的高度，从而既保证了酒店式公寓的使用功能，又突出了它的个性化，同时强调了私密感，又以产品紧缺的特点确保投资型客户的投资回报。另外，从以下几个方面也可看出酒店式服务公寓有较大的发展空间：l 太仓进入全国百强县十强，伴随苏州全市的发展，敞开门做生意，与其他国家的商贸往来会更加密切，随着太仓城市功能的完善，对酒店式公寓的需求亦会有个量的增加。l 随着港澳台人士及与苏州，昆山等周边城市在生意往来日益频繁，都有利于港澳台人士购买、租用或投资太仓酒店式公寓。l 经济活跃、网络时代的来临，激发大量的创业者加入到SOHO
