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1、中地行：解构2012上半年广州楼市导言：在政策预调微调、开发商促销降价，购房者积极探市等各种有利因素的驱动下，房地产市场成交显现回暖态势。中地行通过进一步从供求、区域、户型、存量等多方面对上半年广州楼市进行分析，深层次解构2012上半年广州楼市的变化，发现市场忽视的问题。总体供求分析：调控扭曲市场供求，市场动向难把握2012年上半年广州市十区二市商品房住宅供应套数约为3万套，合计面积共377.4万平方米，同比2011年上半年分别下降16%和11%;2012年上半年广州十区二市商品房住宅成交套数约为3.7万套，合计面积共430万平方米，同比2011年上半年分别上升5%和下降2%，这种变化反映今年
2、上半年成交的平均面积比去年小。2012上半年整体商品房住宅市场的供求比为1：1.25。而在成交均价方面，商品房住宅总体均价为11727元/平方米，同比微增3%。从2010年至今广州商品住宅均价一直保持在11000元/平方米的水平，走势平稳。在中央调控政策下，2010年至今，广州房地产市场呈现供大于求，供求关系逆转，2011下半年巨大的供货量与低迷的成交量更形成存货量的大量累积。在政策不放松的形势下，消化存货仍将是未来广州楼市的主要趋势，价格平稳亦将延续。从2012上半年广州商品住宅新增供应走势看，与过去历年普遍以1月5月供应为高位的 型的季节性波动趋势不同，2012上半年1月5月旺季供应力度不
3、足，反而以3月、4月、6月非成交旺季供应力度增强，表现出供应方反季节操作的特点。从2012上半年广州商品住宅成交走势看，上半年广州成交显然形成阶梯式恢复回升的态势。而供求两者相联系，2012上半年供应与成交存在一定错位，买卖趋势并不相符，成交变化在相当程度上不在供应方预期之内。从供应图可以看出，供应方在一二月期间对整个市场预期冷淡，信心较低，但随着市场反应突如其来变得热烈，供应方随即反应，在三四月大量推货，虽然四月市场稍歇，显得供应方反应过度，但随即五月市场畅旺基本消化供应方所推新货，六月才形成供求相符特点，但其量上的增加仍超出预期。由此可见，长期的楼市调控对市场供求关系造成扭曲，供应方及时准
4、确把握市场动向难度增加。区域分析：郊区去存成交亮眼，中心区域份额调整2012上半年在总体新增供应萎缩的背景下，新增供应低于成交是本时期的主要特点。从各区域的情况看，近郊区域以及白云区等一向需求量大的区域新增供应少于市场需求的态势更为明显，供求比在0.5-0.9之间;越秀区和荔湾区属于传统老区，货量资源一贯稀缺，但去年下半年一反常态多个新增项目推出，延续至今年上半年成交，致使供求比在0.2以下。而天河区有违常态显现新增供应高于成交，对比去年供应增加但成交萎缩，供求比为1.8。海珠区供求相若，其中供应对比去年有明显增加，供求比为1.1。由此可见，郊区基本以去库存为主，中心区域虽然仍然奇货可居，但也
5、表现出细微的份额调整。近年天河区推出市场高端项目增多与目前刚需市场主体有所背离，成交热度下降;海珠区随着琶洲板块建设刚需项目增多且价格位于中心城区低位，市场份额逐渐增多;越秀、荔湾老城区货量短缺严重，供不应求态势持续，其中，荔湾区随着芳村板块的开发建设，需求度增加;其余黄埔区、萝岗区则相对变化不大。户型分析：需求改善化集中化，“大”“小”户型供求错位从2010上半年-2012上半年广州新增供应面积对比图上可以看到，2012上半年广州新增供应面积主要集中在70200平方米面积区间内，与过去两年相比集中区间有逐年放大的趋势，同时，70110平方米面积区间的占比与去年相若，但与2010上半年占比接近
6、60%相比，2012年仅接近40%有所减少，而130200平方米面积区间的占比明显增多，从2010上半年占比约12%到2012上半年约30%。另外，50平方米以下小户型也有明显增多。户型结构上，从2010上半年-2012上半年广州新增供应户型对比图上可以看到，2012上半年广州新增供应户型也与过去两年有较为明显的变化，过去两年供应户型主要以二三房为主，其比例基本占75%以上，而2012上半年供应户型中三房仍然是主体，但相较过去两年也有微降，而二房户型则明显减少，两种户型占比约62%，同时四房户型有逐年递增的趋势。另外，一房小户也有明显供应增多。这表现出广州市商品住宅供应面积结构有从70110平
7、方米的二房、小三房等中小入门户型向130200平方米的大三房、四房等中大改善户型转变的趋势，而50平方米一房小户本年供应也有所增多。这种新增供应户型的变化在成交方面是否有相似的反映呢？且看广州成交的面积户型情况。从2010上半年-2012上半年广州成交面积对比图上可以看到，广州成交面积主要集中在70150平方米区间内，其中以70130区间内最为集中。70110平方米区间比例仍然保持较高的水平，相对去年尚有所增加;但最为突出的是110150平方米户型有逐渐增加的趋势，同时70平方米以下小型单位保持成交低位，而200平方米以上的豪宅单位成交明显减少。而户型方面，从2010上半年-2012上半年广州
8、成交户型对比图上可以看到，二三房呈现高度集中，尤其三房户型相对过去两年呈现出飙升的状态，二房比例微减，四房比例基本持平，而一房单位和复式别墅等大型单位则显著减少。由此可见，广州成交商品住宅户型中，虽然有户型需求改善化的特征，即从70110平方米二房或小三房户型向130150平方米大三房户型变化的特点，但150平方米四房以上的户型却未呈现显著的增加。同时，一房单间公寓类户型和150平方米以上大户型或复式别墅户型的减少，表现成交户型有更向实用户型集中的特征。相对2011上半年由于刚刚实施限购政策不久，不少购房者受限购政策的冲击，因而存在一步到位的购房心态，同时尚存在一些实力买家或投资者抱着择优心态
9、进入豪宅市场;进入2012年，购房者明显对政策变化更为清晰，购房趋于理性，按需购房的心态更明确，而实力购房者和投资者或受资格限制或转移目标，豪宅市场相对变得冷清。结合新增供应户型面积结构分布的特点看，150200平方米大户和50平方米以下小户供应增加与这些户型成交情况的基本持平和收缩的对比下，供应结构存在一定的错位。存量分析：新血换旧血，结构变化不利市场消化2011年1月，广州市住宅可售套数为63849套，可售面积为840.39万，12月份可售面积与可售套数达到2011年的最高峰，进入2012年4月，可售存量有所回落，其中6月可售套数下降至89437套，可售面积高达1176.73万。观察201
10、2上半年的存货结构变化，2012上半年新增供应量约3万套，成交总量约3.7万套，而成交总量中，新增的货量约八千套，也即表明，虽然20%的新增货量能带动80%原有旧货的成交，但同时新增供应量中的七成重新沦为旧货，由此，楼市虽然存在新血换旧血的特点，但存货数量未有明显减少。观察2012上半年存货结构的区域变化，新增供应的货量未能成交的部分将形成新的旧货积累，而上半年成交的货量中有相当部分是旧有存货的消化。从图中可看到，广州十区二市中，越秀区存货成交占全部成交的比例为100%，其次以花都区（88%）、荔湾区（84%）、增城市（80%）、番禺区（78%）、白云区（77%）消化旧货的力度最大，但其中，花
11、都区、番禺区、增城市三个区域新形成的旧货同样大量补充，尤其花都区，新形成的旧货量与去化的旧货量基本相同。新增货量成交带动力上，除越秀区外，花都区最弱，仅为13%，其次为增城市（24%）、番禺区（28%），可以预见未来这三区域市场竞争仍将激烈。相对而言荔湾区、南沙区存货消化占总成交比例较大，但同时这两区新增补给的货量不多，另外越秀区完全以消化存货为主，未来这些区域供不应求的特点将较明显。从2012上半年货量结构面积区间变化图中存货结构的变化可以看出，已消化的旧货量大量集中在70-130的面积区间内，适当向130-150面积段延展，这充分表现了市场需求的特点。新增供货的成交量部分也显示了相似的趋势
12、，但不同的是110-130区间的成交量大于70-90的成交量，这符合市场需求改善化的特点。而新增供应未成交部分集中性分散化，70-200的分布都较为平均，除90-110外，150-200区间的货量明显较大，除此以外，50以下和200以上的货源也是累积的主要区间。由此可见，2012上半年在消化70-150的旧货量的同时，重新累积了50以下和150以上货量。这一方面说明50以下和150以上的户型市场需求有限，另一方面，由于供应与成交的错位，存货累积结构向不利于市场消化的方向变化。总结：经过以上市场供求特征的简单分析，我们一方面发现市场需求方面改善化集中化的转变、区域结构上中心区域份额显现调整的特点，但另一方面，由于政策的持续抑制，目前房地产市场上客观存在两个问题：一是存货累积仍然严峻，二是市场变化把握不足、供求存在一定错位。目前楼市调控已踏入第三个年头，市场已从政策适应期过渡为自身调整期，市场变化从剧烈变为微妙，这很大程度增加市场判断的难度，也更需要开发商在制定推售策略时谨慎关注。备注：截至当前时间节点，上述“2012年上半年”至6月30日。1
