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1、华宝集团XX项目可行性研究报告华宝集团XX项目可行性研究报告成都XX地产顾问有限公司2006年8月7日报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了XX发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量XX区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业高尔夫主题社区”
2、与“中高档物业多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风
3、险抗性。目 录前 言 项目发展的目标体系8一、本项目研究背景8（一）企业背景8（二）项目自身条件8（三）项目发展环境9三、项目的特殊性认识9四、本项目发展的前提条件分析9五、本项目发展的目标体系10第一章 区域发展战略研究11一、大成都城市定位对区域发展的意义11二、大成都总体规划对区域发展的影响12三、XX规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变12四、区域资源条件及发展水平横向比较分析14五、XX差异化竞争发展战略15第二章 项目休闲产业发展方向16一、特色吸引物的选择16（一）本案发展休闲产业的资源基础16（二）各区域休闲产业的发展态势17（三）人造特色吸引物的确定18二、高尔夫球场发展建
4、议19（一）中国高尔夫发展概况19（二）成都高尔夫发展概况20（三）本案高球球场发展建议21第三章 项目发展模式22一、案例考察22（一）案例简介22（二）共性研究22（三）差异点分析23二、项目总体发展思路24（一）项目总体开发思路24（二）项目开发应注意的几个要点24三、高尔夫休闲物业定位24（一）休闲物业总体定位24（二）休闲物业组合25（三）市场锁定26（四）目标客户群锁定26第四章 市场可行性分析27一、本案所面临的市场格局及竞争格局27（一）成都郊区物业市场板块分布27（二）发展模式下的竞争格局判断28二、高端物业市场竞争分析28（一）显性竞争板块分析28（二）潜在竞争分析30（三
5、）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点31三、中高档物业的市场竞争分析31（一）本地市场的中高档物业竞争分析31（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析32（三）中高端物业市场机会判断34四、大成都城市化进程带给XX的区域发展机会35五、市场可行性总结36第五章 运营可行性分析37一、项目运营的总体构想37（一）项目运营必须遵循的原则37（二）本案运营的总体设想37二、运营机制设计38（一）运营主体选择38（二）与政府的关系协调39（三）与其他企业的协作40三、开发时序设计42（一）设计的指导思想42（二）各产品的开发时机判断42（三）开发时序设计43四、运营方式设计45（一）高尔夫
6、球场运营方式45（二）土地运营方式46（三）物业运营方式47（四）酒店运营方式设计48第六章 投资可行性分析49一、土地运营的投资可行性分析49（一）研究方法49（二）土地投资成本研究50（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响50（三）土地市场价值预测51（四）土地运营的投资可行性分析51二、物业开发投资可行性分析52（一）分析方法52（二）物业平均价格预测52（三）投资分析与收益测算53三、不同运营方式下项目投资评价60（一）土地一级运营60（二）主体企业进行全部物业开发60（三）主体企业进行部分物业开发61（四）总体评价61四、项目风险分析62（一）政策风险62（二）市场竞争风险6
7、3（三）经营性风险64（四）结论65附件：附件一：XX政府部门深访纪录附件二、成都高尔夫发展概况附件三、XX市场环境报告附件四、典型高尔夫个案分析附件五、土地价值研究附件六：重点郊区别墅板块发展比较研究前 言 项目发展的目标体系一、本项目研究背景（一）企业背景华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于：l 资金安全性：项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。l 项目可投资性：未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。l 发展可持续性：通过项目
8、的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。（二）项目自身条件项目地块项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连XX新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识：1、 地块资源禀赋优越较为突出的资源为四大类：a) 水资源该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫
9、里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。b) 物种资源项目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。c) 植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。d) 地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。2、 土地证将分期获得2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取；1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。（三）项目发展环境项目所在的XX区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段，XX在规划、政策上拥有多项利好，未来地
10、块发展的区位优势突出。三、项目的特殊性认识 本案是西部中心城市郊区的综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。 政、企关系决定本案开发的可行性一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要的保障。四、本项目发展的前提条件分析 必须建立一个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合
11、，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点。 必须立足“城市运营”进行发展本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必须站在区域发展、城市运营的角度进行思考。五、本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用“城市运营”手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。第一章 区域发展战略研究一、大成都城市定位
12、对区域发展的意义中国城市经济发展格局图大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈？长江流域经济带西部的致动点、发力点在哪里？成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为“中国休闲之都”它所面对的休闲市场将是全国乃至全球！二、大成都总体规划对区域发展的影响郫县：发展初期清白江金堂：起步阶段龙泉：发展中期华阳：高速发展期东升：发展初期温江：高速发展期 华阳组团：小康居住新城 温江（柳城）组团：花园居住新城 龙泉组团：山地型休闲旅游区 新都青白江组团：大型制造业基地 双流（东升）组团：新型工业基地 郫县（郫筒）
13、组团：高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场发生了革命性突破；而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全新市场的挑战。三、XX规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变XX政府力图把XX打造为“西部花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在创造“天府水城，人居XX”的优美休闲人居环境；区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的改变。同时，XX围绕打造“成都市东北部次中心”，全方位推进对外开放；正建设成为
14、无污染的中国西部纺织城。2007年底，成金路开通，XX与成都的距离为31公里，半径属于3050公里的地域，与成都的距离在30分钟车程内，成金快速通道的建成使XX完全进入30分钟的大成都第一圈层。为此，成金线将成为改变XX与成都之间关系的紧密纽带，将XX带入成都第一圈层。XX区位条件的变化，将使其兼具第一圈层和第二圈层优势特点：u 第一圈层与第二圈层综合比较分析：第一圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市一体化进程加快居住环境状况配套较成熟.居住质量较好自然环境较好,居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化,可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善XX区域未来优势特点： 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升XX区域未来也面临着同时来自第一圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案将进一步比较XX与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。四、区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件
