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1、市场调查报告 050800305 郭汉青房地产市场调查报告 1、项目市场环境调查1.1 中国房地产市场发展现状中国有世界上最大的房地产市场，我国住宅年均竣工面积和年均销售面积都是世界第一，而且近几年由于我国实行的预售制度，房地产的销售面积都大于同年竣工面积。房地产市场的飞速发展很大程度上拉动了很多相关产业的发展，对促进我国社会经济发展发挥了重要的作用。但也正是因为发展得太快，中国的房地产业还存在这很多的问题，如很多城市房价增长过快、中低价位住房供应不足以及中等偏下家庭买房困难等问题日渐凸显。而如今，很多城市房价过高的问题已经成为社会关注的焦点所在。为了使房地产市场平稳健康发展，国家从2010年
2、开始对房地产市场加大调控力度。现在可以很确定的是，国家政府不会允许房价失去控制，宏观调控还是有可能要出“重拳”12月26日，国务院总理温家宝在参与中央人民广播电台直播时就明确表态：调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理水平。我们国家过去讲调控目标只有三句话总量基本平衡、价格基本稳定、结构基本合理，现在已经改变了总量基本平衡，结构基本合理，房价与消费水平基本适宜。这种严格可以说是很清楚地表明了政府解决住房难问题的决心。2011年以来，特别是2012年的前几个月，整个房地产市场出现大萧条，全国商品房销售面积和销售额都出现了大幅度的回落。而为了响
3、应国家号召，各大城市都推出了一些相关政策来抑制房价，包括限购令等强制性规定。这些政策很大程度上对住宅房地产市场有所抑制，这点从年初以来到现在的房价大幅度回落就可以看出端倪。宏观调控下，资金流向已经开始逐渐流向商业房地产。2012年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）1092723.5其中：住宅744319.0 办公楼51843.4 商业营业用房142034.2房屋施工面积（万平方米）40922125.0其中：住宅30765322.2 办公楼1409236.9 商业营业用房4570728.4房屋新开工面积（万平方米）399460.3其中：住宅29427
4、-5.2 办公楼128721.6 商业营业用房504726.0土地购置面积（万平方米）7859-3.9土地成交价款（亿元）15552.5房屋竣工面积（万平方米）1788039.3其中：住宅1432540.0 办公楼360-1.9 商业营业用房191946.7商品房销售面积（万平方米）15239-13.6其中：住宅13387-15.5 办公楼38711.4 商业营业用房11085.9商品房销售额（亿元）8672-14.6其中：住宅7099-17.5 办公楼402-10.2 商业营业用房101710.5商品房待售面积（万平方米）3012235.5其中：住宅1935047.4 办公楼125817.8
5、 商业营业用房615017.31.2福州市房地产发展现状 福州，简称“榕”，是福建省的省会，位列中国最早的五大通商口岸之一，是海峡西岸经济区中心城市。福州全境土地总面积为11968平方公里，其中市区面积1181平方公里，全市人口约636万，还有福州籍海外华侨约85万。 自2002年中国房地产业内首次提出“商业地产”这个概念以来，福州市商业地产就发展甚为迅速，无论从投资额度、竣工面积还是销售额来看，都体现了一个迅猛发展的态势。商业地产在福州市的迅速发展，成为楼市的一大亮点，而商业地产较于住宅地产更为丰厚的利润空间，更是吸引了大量闲散资本的投入。总的来说，商业地产开发项目数量快速增加，投资增长速度
6、快。现如今，整个福州市区内商业广场、商mall、步行街、大型商铺、购物中心、休闲广场、商务写字楼等楼盘项目比比皆是。福州较繁华的地段现在都有大型的商业地产项目在建或建成。如东街口的大洋百货、东方百货、五洲大厦，台江的元洪城、中亭街，二环路与工业路交叉口的宝龙城市广场、万象广场，仓山的步行街，南门的冠亚广场、东兴南门广场、福州金融街的万达广场等。国家从2010年开始的对房价的宏观调控对福州市的房地产市场当然也是产生了莫大的影响，自限购令后，住宅市场更是惨淡非常，去年开始到今年初，福州大部分地区的房价都出现了大幅回落，闽侯部分地区楼盘甚至出现了5开头的房价。从上图我们可以看到，去年房价大体是一个下
7、坡路，虽然降幅不甚大,不可否认的是，住宅房地产市场目前的情况确实不容乐观。这点从近段时间福州房地产供求关系可以看出。宏观调控之下，福州的商业房地产接受了很多从住宅市场吸引过来的资金流，去年福州商业房地产可说是大发展。城市商业以东街口-五一商圈、台江商圈和万宝商圈形成城市商业核心群，但是随这福州的城市发展，更多的区域性商圈不断出现，像是万达商圈和苍山商圈。目前来看，福州商业发展趋势有三：1、城市商业发展将呈现一核多中心的格局；2、城市商业将由传统商业像新型商业转型，购物中心是未来商业的主流所在；3、未来购物中心定位将更明确，主题更突出，未来购物中心的竞争将是非常激烈的。1.3 区域市场总体分析
8、1.3.1 区域概况 晋安区是福州市最大的城区，位于福州市区东北部，东与马尾区、连江县，西与鼓楼区、闽侯县，北与罗源县，南与仓山区接壤，是一个城乡结合、山区平原结合的新城区。晋安区总面积552平方公里，下辖鼓山镇、新店镇、岳峰镇、宦溪镇、寿山乡、日溪乡和茶园街道、王庄街道、象园街道等九个乡镇、街道，114个行政村、58个社区，全区人口约51万。晋安区，四季常青，风光旖旎，物产丰饶，素有“福州后花园”美称的北峰山区，是举世闻名的福建“省石”、“国石”第一候选石寿山石的产地，还盛产品质优异的叶蜡石和杉、松、竹等林木，也是福州市重要的蔬菜副食品基地。 晋安区2011年实现地区生产总值272.3亿元，
9、增长13.7%；财政总收入16.96亿元，增长16.8；地方财政收入10.06亿元，增长24.5；工业总产值270.3亿元，增长13.6%；规模以上工业总产值245.9亿元，增长14%；全社会固定资产投资224.4亿元，增长30；社会消费品零售总额260.4亿元，增长24.5；新批合同外资1.23亿美元，增长61.4；实际利用外资1亿美元，增长265.6；自营出口（海关口径）10.9亿美元，增长45.2。 房地产方面，大型城市综合体引进布局工作取得突破，秀峰路城市综合体地块成功挂牌出让，2011年实施万科金域榕郡（二期）、世欧澜山、心家泊北纬25、中庚帝国大苑、丰富琴亭湖畔等房地产项目38个，
10、全年完成投资102亿元。 1.3.2项目地块概况 我们的地块位于晋安区连江路东侧、化工路北侧、鹤林新区九期南侧。地块位于城北片区，该区域人口消费旺盛，20万中等以上收入消费者，足以支撑区域型购物中心的经营。其次，区域南北主干道秀峰路和东西主干道坂中路交汇于项目地块附近，人流车流旺盛，地段优势明显。最重要的是地块距离城市其他商圈较远，竞争压力较小，目前该区域只有相邻的泰禾城市广场一个商业中心，威胁较弱，且可以相辅相成形成更强的吸引力。 该地块辐射3公里区域内，有200多个小区，人口总量约为26.9万。而且还有44栋写字楼、72个酒店以及33个学校，有着极为广大的消费者群体。大型的商业物业有：福马
11、路商业广场、沃尔玛购物广场福州鼓山分店、福新路家乐福、新华都购物广场火车站店、好又多五里亭店、沃尔玛购物广场福州长城分店、象元家居广场、沃尔玛购物广场大利嘉城店、好又多富贵店、紫阳旧机动车交易市场、喜盈门家居广场。 1.3.3配套情况1）公交配套：二化站：70、317路公交车；岳峰站：68、313、70、28、317路公交车；旧车交易市场站：56、93、68路；万事利花园站： 79、313、70、28、93、56路公交车；旧车交易市场站： 68、56、68、317、93路公交车。2）生活配套：南方建材市场、晋安区政府、好又多超市、家乐福超市、沃尔玛超市、永辉超市、龙祥大酒店、好又多超市、家乐福
12、超市、新园农贸市场、五里亭农贸市场、金源大酒店、建设银行、亚太汽配市场。3）教育配套：茶会小学、晋安五小、岳峰中心小学、晋安一小、格光中学、小新星幼儿园、省外文书店。4）公建配套：金鸡山公园。5）医疗配套：金鸡山疗养院、鼓楼中医院。大松豪墅庭中庚帝国大宛东二环泰禾广场保利香槟国际 1.4项目地块SWOT分析Strengths（优势）：1) 区位优势：与城市核心商圈之有2公里的距离，而且处于晋安新城通向老城核心区域癿门户位置，周边市政交通路网较为发达；2）极佳的可达性: 周边道路设施发达，交通便利；3）景观优势：位于城市主干道一侧，沿街面具有良好的展示性；4）综合体整体优势：综合体项目其它功能板
13、块的开发，特别是一大批中高端住宅和商业地产的开发为我们的项目提供潜在的消费群体。Weaknesses（劣势）：1）不属于核心商圈，目前该区域商业氛围不浓，周边多为低端专业市场、还有待拆迁的老旧住宅区，商业市场需要一定的培养期；2）与核心商圈距离较近会直接面对核心商圈的竞争。3）没有轨道交通的支持，未来可能面临轨道物业的竞争。4）地块附近缺乏大型商场和大型娱乐休闲场所等公共配套，人气不足。Opportunities（机遇）：1）传统商圈发展局限性：传统商圈交通比较拥堵，整体购物环境欠佳，而且物业管理较为混乱；2）宏观经济发展：随着城市经济发展，居民对于生活品质的要求提高，对商业需求逐渐增长，商业
14、模式面临升级；3）城市东部的大力开发：城市东部的开发，城市扩容和城市副中心的建设为项目发展提供巨大的潜力。Threats（威胁）： 该地块与2011年首次公开出让的宗地2011-01号毗邻，而且还与快要建好的西二环泰禾城市广场，另外周边几大正在开发和建设中的楼盘都将会对该地块形成一定冲击。2、竞争对手调查2.1 东街口商圈东街口，是福州最著名的商业街区之一。东街口向东为东街，向西为杨桥东路，南北向为八一七路（其中向南的街段古称南街）。标志性建筑有东街口天桥、电信大楼、东百等。东街口是福州最重要的商业中心，三大百货（东百、东方和大洋）均在此落足。东街口知名度高、人流量大，是福州传统繁华商业中心所在，其商业模式也是相对比较成熟的。但是现在也面临这一些问题，如接到狭窄、交通拥堵、停车不便、餐饮休闲配套缺乏等问题，目前的地铁建设更是剥夺了商圈的大量人流。连曾经最为标志性的东街口环形天桥也因为地铁建设业已拆除。2.2 金融街万达广场相关资料开发商万达集团开业时间2011年建成位置台江区江滨大道以北，鳌峰路以南，前横路以西建筑面积总建筑面积约39.04万平方米建筑用途时尚步行街、贩物中心、六星级酒店、甲A写字楼、SOHO办公商业面积12.9万平方米（地下一层，地上三层，局部四层）停车位1200个市场定位城市综合体，集贩物、美食、娱乐于一体癿休闲
