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1、 2022房地产估价师考试试题：理论与方法111、钢筋混凝土构造房屋的残值率是() A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D 解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的剩余价值与房屋造价的比例，根据房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土构造房屋的残值率是0。 12、收益法适用的条件是房地产的() A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 答案：D 解析：通过收益法的酬劳资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不行少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 13、投资利润率的计算公式是() A.开发利润/(土地取得本钱+开发本钱+
2、治理费用) B.开发利润/(土地取得本钱+开发本钱) C.开发利润/(土地取得本钱+开发本钱+投资费用) D.开发利润/开发完成后的房地产价值 答案：A 解析：B是直接本钱利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。 14、在新开发区内有一块土地，总面积是2022平方米，可转让土地面积的比率是60%，估计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是() A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 答案：C 15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是() A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B 解析：受腐蚀的
3、砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。 16.合法原则要求房地产估价应以()为前提进展。 A.使用原则 B.公正原则 C.估价对象的合法权益 D.替代原则 答案：C 17.收益递增递减原理可以帮忙我们确定()。 A.用途和规模 B.约度 C.规模和约度 D.用途 答案：C 18.()是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的公布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采纳公布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应依据它不确定。 A，估价时点 B.估价目的 C.估价区位 D.估价权益 19.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面
4、积相等,建筑掩盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为()元/平方米. A.500 B.200 C.250 D.100 答案：C 解析：50%*5*100=250元/平方米. 20.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为()万元. A.100 B.70 C.60 D.40 答案：B 解析：100-30=70万元 21.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑构造、工程质量、用途与维护状况等
5、打算的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 答案： B 22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，修理费、，保险费、治理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同商定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。 A.245 B.275 C.315 D.345 答案 D 23、 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地酬劳率为6%，该房地产的价值为()万元。 A.489.99 B.495.5
6、3 C.695.53 D.800.00 答案 D 24、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发本钱和治理费用为1200元/，开发本钱和治理费用在开发期内匀称投入，开发完成后即开头销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为 1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 答案：B 25、某成片荒地面积1k，进展“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发本钱及治理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%
7、，开发经营期为1年。上述费用匀称投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计本钱是()元/ A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77 答案：C 26 、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为40元/，酬劳率为6%，假如修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 答案：D 27 、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。 A
8、.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 答案：B 28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建筑费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元 /。该在建工程主体局部已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成局部的费用匀称投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为()元/。 A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76 答案：B 29、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()打算的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的将来价格资料 C.房地产的现实价格资料 D.估价师选取的现时和将来的价格资料 答案：A 30、某类商品房20222022年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为()元/。 A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00 答案：C
