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1、中国新农村建设与新农业科技开发示范园暨市新农业科技示范园项目 投资建议书 中国新农村建设与新农业科技开发示范基地暨市新农业科技开发示范园项目项目投资建议书山东农业科技有限公司二一年十月目录1 项目概况31.1项目的基本情况31.2项目建设规模31.3项目实施进度计划51.4项目总投资51.5项目资金来源52 项目背景62.1社会养老业的发展和当地养老机构现状62.2社会主义新农村的建设72.3农业科技示范园的兴起82.4项目的建设目标与定位82.5项目的提出93 项目规划方案113.1项目总体规划113.2建筑方案设计123.3结构设计123.4项目主要功能区124 项目实施进度计划164.1
2、项目建设期164.2项目实施计划165 项目投资估算185.1 投资估算185.2 资金筹措196 项目财务分析206.1 财务评价依据206.2 项目计算期206.3 财务效益分析207 综合效益评价23附表附表1：项目总投资估算表附表2：项目疗养院部分投资估算表附表3：项目农业科技示范园投资估算表附表4：项目营业收入、总成本及利润分析表附表5：项目投资现金流量表1 项目概况1.1项目的基本情况1.1.1项目名称中国新农村建设与新农业科技开发示范园暨市新农业科技开发示范园项目1.1.2项目承办单位山东农业科技有限公司1.1.3项目负责人姓 名： 联系电话：1.1.4项目选址初步考虑，项目拟建
3、于市经济开发区北城办事处辖区内。1.2项目建设规模1.2.1建设规模项目计划总投资31500万元，计划用地2400亩（含建设用地475亩，种植示范耕地1925亩），项目包括新农业科技成果种植示范基地，绿色有机农产品加工区和康鸿康复疗养院的建设。1.2.2主要建设内容（1）新农村建设与新农业科技示范园：与中国农业科学研究院合作，由其规划设计，建成集新农村改造与安居建设、新农业科技研发示范展示、农业技术培训指导、绿色有机农产品种植示范、加工生产、蔬菜及农产品连锁超市经营、设施标准化农业观光旅游等多功能于一体的新型科技农业示范园，建设内容如下：世界高新农业科技开发成果示范园：主要为游客接待收入，预计
4、年收入800万元。建设用地45亩，设施农业标准化示范耕种用地300亩。建筑面积2万4千平方米（含世界农业高新技术种植展示及良种育培种植展示，热带雨林生态系统，以色列式密植喷灌农业，日式农业展示，荷兰农业展示，特色观光农业种植，设施农业标准化种植示范区，特色有机食品制作和餐饮区，旅游观光接待设施）。本项计划投资3500万，工期15个月（含植物育培期）。建成后，成为世界各国的农业科学技术交流合作展示中心和国家农业科技成果转化展示基地。可预计性接待收入约为600800万元之间。绿色有机农产品加工园：用地105亩，带动示范耕种用地1625亩。建筑面积5万平方米（含2万平米果蔬饮料加工区，2万千平米葡萄
5、酒加工区，3千平米杂粮面粉加工区，3千平米传统工艺手工产品加工区，4千平米产品展示营销，260家绿色农产品连锁超市）。本项计划投资7000万元（含渠道建设费500万元，营销费用1000万元），工期15个月。预计正常投产后，综合年产值达到2亿元左右。安居社区新村“惠安居”：建设用地75亩，建筑面积65000平方米（含社区综合服务中心，社区卫生室，幼儿园，小学，健身广场，小区商业聚集区，农具存放区，牲畜集中养殖区）。本项预计投资8000万（含物业运管费用100万元），工期10个月。建成后，预计安排村民650户，2300人左右。（2）康鸿康复疗养院：建设用地250亩，建筑面积65000平方米（含疗养
6、康复医疗接待楼，功能康复楼，老年公寓，单体式疗养别墅）。计划投资13000万，工期18个月。正常运营后，可同时给800位以上的老年人和有需求的顾客提供养老居住、康复疗养、休闲娱乐的综合服务。综合计算，年经营额预计为60008000万元。1.3项目实施进度计划本项目建设期约3年，计划分两期进行。一期工程：2010年12月2011年10月，主要建设内容为安居社区新村、有机农产品加工园。二期工程：2011年10月2013年6月，主要建设内容为世界高新农业科技开发成果示范园，康鸿疗养院。1.4项目总投资项目总投资估算额为31500万元，包括固定资产投资27500万元，铺底流动资金4000万元；其中新农
7、业科技成果种植示范基地投资10000万元，绿色有机农产品加工区5000万元和康鸿康复疗养院12500万元。1.5项目资金来源本项目资金来源分两个部分：世界和谐基金资金、市双蝶商贸有限公司投资。项目总投资31500万元，计划由世界和谐基金投资27000万元，双蝶商贸投资4500万元，资金投入方式为现金投入。2 项目背景鉴于本项目建设内容主要包括两个大方面：一是疗养院的建设，另一个是新农业科技示范园的建设，项目背景分析分别从各自发展现状的角度进行分析。2.1社会养老业的发展和当地养老机构现状（1）社会养老业巨大的市场潜力；中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社
8、会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%的老年人解决住房问题，据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发到国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%-5
9、%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到2010年左右中国退休劳动者医生的积蓄综合相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见，“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业。（2）老年人养老模式的转变；受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐
10、减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。（3）市当地养老机构的现状。发达国家入住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右，我国目前只有0.8%的人能偶住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。据统计，市60岁以上的老年人已经达到78万人，占全市总人口的13.4%，而全市社会福利机构所拥有的床位平均每百名只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出，
11、而且现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。目前市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。亟待在市建设一处医疗、文化娱乐配套齐全的高标准老年疗养院满足当地老年人的养老需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”。2.2社会主义新农村的建设社会主义新农村的建设为农业产业化注入了新的
12、活力。建设社会主义新农村是党的十六届五中全会提出的我国现代化进程中的重大历史任务，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，把发展农村生产力、建立现代农业、增加农民收入放在第一位，千方百计地让农民增加收入，提升生活质量，全面推进农村经济发展。农业产业化作为建设现代农业的必然走向，在社会主义新农村建设中迎来了重要发展机遇。在农业产业化进程中，通过龙头企业和中介组织实现贸工农一体化，延长农业产业链，带动农民就业，增加农民收入，走向城乡一体化，这些正是新农村建设进入高速发展阶段的战略目标。但有些地方对建设社会主义新农村的建设定位不准确，仅仅考虑对农民住房全部拆除，合村并点，让农
13、民全部住进盖高楼，建立新型农村社区，实行城市化管理。这在本质上脱离了党中央关于建设社会主义新农村的基本方向，没有认清新农村建设的核心在于发展农村生产力，提高农民科学文化素质，切实增加农民收入。在发展社会主义新农村的五项要求中，生产发展是基础、是前提、是根本,如何发展生产，如何实现多元化农业经济，这正是推进农业产业化进程起决定性的重大决策。2.3农业科技开发示范园的兴起农业科技开发示范园是我国农业经济发展中涌现出的一种新型发展模式，是用高新技术改造传统农业的途径之一。农业科技开发示范园的迅速发展，对农业和农村的经济的发展起着巨大的示范和带动作用，尤其在调整农业产业结构，推动农业科技成果转化，探索
14、农业产业化发展模式和途径，提高农民和基层技术人员对新技术的吸收等方面成效显著。目前农业科技示范园已成为农业新技术新品种集中展示的窗口，是农业新技术推广的孵化器，新型农民培训的基地。2.4项目的建设目标与定位本项目建设包括两个部分：一是社会化疗养院的建设，二是新农业科技示范园的建设，两部分在经营和发展中相互依托、相互促进。（1）疗养院的建设目标和定位迎合当今老年人社会化养老的发展趋势，项目建设高标准规模化的疗养院，同时提升当地景观居住环境，提供给广大入住老年人一个安逸祥和、“老有所养、老有所乐”的居住环境，并且配套医疗、康复服务，基本建成市具有一定规模的社会化养老基地，满足各层次群体的养老需求。
15、（2）新农业科技示范园的建设目标和定位新农业科技示范园的建设，首要解决项目建设不能损害农民的利益，不得影响农村、农业的发展。社会主义新农村建设是整体推进农村全面发展的重大举措，项目通过建设村民集中居住区，让项目区村庄农民从原有落后的住房中搬出来，改善农村居住环境，配套必要的医疗、教育设施。在项目经营中，农民以土地入股的形式参与项目经营管理，并且同时项目经营主体吸纳项目区全部村民参与到生产经营中来，同时免费提供给村民基本医疗、养老服务。同时，社会主义新农村的建设中生产的发展是基础，项目按照生产、生活、生态协调发展的原则，应用现代生物、设施农业、节水灌溉、有机农业、食品加工、信息等技术，建设集新品种引进试验示范、信息服务、农业新技术展示、农产品加工贸易、科普教育、生态农业观光为一体的现代农业园，使之成为高科技、高效益、多功能的龙头企业，带动当地其他农业生产基地，向贸工农一体的产业化方向发展。通过采取以上经营模式，平衡项目经营主体
