《2023年房屋租赁调研报告_1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房屋租赁调研报告_1（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2023年房屋租赁调研报告2023年房屋租赁调研报告1为了下一步集团公司租赁经营用房的价格制定及调整提供依据，商业经营管 理部于年末对集团公司现有租赁用房的周边及市区内主要路段的商铺、部分写字 楼租赁情况进行了摸底调查，现将调查分析汇总如下：一、公司现有租赁房屋周边房租情况商铺租金影响因素较多，人流走向、消费需求、消费习惯、经营业态、房屋 布局等各方面的因素相互影响，不像住宅有类似区域标准，在同一条街面间距几 十米的两间商铺，租金就有可能相差很大。所以我们调查我公司现有商业经营用 房周边时，尽量选择最靠近我公司房屋的租户作为调查对象。（一）沂州路中北部 沿街此路段我公司经营用房主要为解放路以北
2、的东方红沿街、银雀山路和金雀山 路之间的桃花涧小区及陵园前街沿街。2.租金水平比较（1）周边租户陵园前街与我公司房屋相邻、结构相似的其他出租房，当前租金水平为二层 结构的租赁用房租金水平24-33元/平方米/月，三层结构的租赁用房租金水平为 20-25元/平方米/月，其租期一般为三年，租金三年一调整;东方红沿街相邻租金水平27-34元/平方米/月；桃花涧沿街相邻租金水平22-75 元/平方米/月。与上半年租金水平比较，东方红及沂州路中段（解放路至银雀山路段）的沿街 商铺租金水平基本无变化，仅陵园前街沿街有个别租户调整。（2）我公司承租户当前租金水平：东方红沿街：36-57元/月/m陵园前街：1
3、9-23元/月/（三 层）；桃花涧沿街：17-21元/月/（四层）。与年末租金水平比较，我公司东方红、陵园前街上半年到期租户租金增幅在 20-50%左右。下半年到期租户继续保持这一比例，全年租金增幅在20-50%左右。总体分析，同周边租金水平相比，东方红、陵园前街的沿街当前租金属平均 偏上水平，桃花涧部分沿街到期后租金有一定提升的空间。（二）通达路中北部沿街此路段公司经营用房主要为通达路与水田桥交汇的河畔沿街、成才路段的太 子湖沿街。2. 租金水平比较（1）周边租户太子湖沿街周边：当前租金年水平为一层结构房屋的主流租金水平30元/ 月/m?左右；二、三层沿街以餐饮为主，主流租金水平16-25元
4、/月/o与上半年租金的调查情况对比，成才路房屋大多因合约尚未到期，无明显变 化，但转让家数增加。（2）我公司承租户当前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/m（一层）、24-30元/月/m?（二层）、20元/月/m （四层）；河畔花园沿街一层37-55元/月/mo与上半年租金水平比较，我公司太子湖花园下半年到期租户租金增幅在 10-20% 左右。汇总分析，同周边租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一层沿街租户的 租金属中上水平，租金水平继续提升空间相对有限。（三）苗庄南区、七里园、三合园及银凤周边沿街此路段公司经营用房主要为苗庄南区四路沿街、七里园、三合院东西沿街及 银凤花园南北沿街房。2.
5、租金水平比较（1）周边租户苗庄南区周边一层结构商铺的主流租金水平在30-50元/月/m?,二层沿街主 流租金水平15-21元/月/m；三合园周边三层沿街租金水平11-18元/月/mo（2）我公司承租户苗庄42#（a）: 20-26元/月/m（一层）；苗庄四路沿街：58元/月/m（一层），16-21元/月/m （二层）；七里园沿街：18元/月/m （二层）；三合园东沿街：22-25 元/月/m（二层）；银凤花园：23元/月/m（三层）。我公司苗庄、三合园周边上半年到期租户租金平均增幅在20-40%左右;银凤 花园也有10%涨幅。下半年到期租户继续保持这一比例。汇总分析，同周边租金水平相比，苗庄四
6、路沿街、七里园与周边市场聚格相 当，三合园东沿街租金水平已超过周边平均租金水平，未来两年内租金大幅提升 的空间已相对有限。（四）兰山区沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街公司此路段经营用房主要为滨河花园沿街、c4及北二层沿街。2.租金水平比较与上半年的租金水平比较，调查户租金水平暂无变化。同样，因蒙山大道高 架桥施工，南段沿街租赁户经营都受到不同程度影响，有空臵情况出现。（五）城区写字楼与上半年写字楼市场租赁价格调查对比，市区内主要写字楼租赁价格整体表 现平稳，我公司房源大厦平均租金水平为0.7-0.8元/天/m,来到期租金平均递 增10%,考虑高架桥施工的持续影响，大厦租赁大户租金不宜再上涨。二、重
7、点商业项目周边租金水平重点商业租赁项目：龙河湾、高第街及金域华府，南湖尚郡、尚都还有少量 沿街房出租，本次市场调查对其调查，具体情况如下：2.租金水平比较龙河湾周边金泉商业广场、高第街南侧的城建涑堤春晓沿街、金域华府南边 的汀香郡等处沿街共同特点就是空臵的多，出租的少，尽管空臵，但租金报价水 平并不低，除金泉广场五层租金较低（0.5元/平米/天，带装修、电梯等）外，一 般租金水平都在1元/平米/天以上，协商都有3-6个月的免租期。三、上半年公司租赁经营用房分析（一）租金整体上保持继续上涨趋势，但上涨幅度将减小。，我公司到期租赁用房租金平均涨幅为22%,预计到期租金整体保持继续上 涨，但涨幅将大
8、幅缩小。原因如下：支持租金上涨的首要因素是通胀的压力导致 物价上涨;其次是临沂的经济整体稳步发展，商业活跃;近几年城市拆迁，商用房 暂时供需失衡也是导致租金持续上涨的原因之一。但是，自年初以来，由于宏观经济增速和cpi持续下行，物价已趋于平稳， 通胀压力基本消除，市场情绪普遍转而担忧通缩，而房地产市场更是快速降温， 宏观经济及房地产市场大环境的影响限制了商铺租金继续大涨的可能。从供需来看，当前临沂在建拟建的城市综合体项目、各类集中商业、社区商 业等数量庞大，除广场商圈成熟外，南坊、西部、大学城、涑河、河东和罗庄等 次级或区域商圈都快速发展，城市中心分散化，商业分户均衡化，周边交通便利 化为城市
9、周边商业发展提供利好，周边商铺价格较市中心价格明显偏低，这一优 势可以吸引商业进入，进而缓解城市中心地段商铺供不应求的矛盾，从而抑制商 业房租金上涨。第三，随着电商发展越来越快，网上购物直接冲击实体零售商业，大量挤压 实体零售商业的利润空间甚至生存空间，部分经营不佳的商铺面临关闭风险。这 种情况下，“提袋消费”的商铺需求持续下降，进一步抑制租金上涨的动力。2023年房屋租赁调研报告2近年来，随着国民经济迅猛发展、社会城镇化进程不断加快和城镇建设规模 不断扩大，房屋租赁市场日益活跃起来，工业、商业、住宅和办公等各类房屋的 租赁活动不断增多，城镇房屋出租业得到了快速发展，这对发展经济和改善居民 生
10、活起到积极的推动作用，但房屋出租户纳税意识淡薄，租赁双方由于受经济利 益的影响，想方设法隐瞒房屋租赁收入，这给房屋租赁业税收征管工作带来相当 大的困难，房屋租赁业税收流失现象较为普遍。一、房屋租赁业税收征管存在的问题1、房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁，收入控管难。（1）房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人生活居住及出租 给小型私营企业或个体经营者，因承租者业务较小，交纳房屋租金大部分是即时 租赁，即时收取租金，不需要开具发票，业主多以自制收据或白条代替正式发票， 租赁收入核查难度大，税源难以控制。（2）有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结清租金，有的甚 至一次性结清几
11、年房租，由于税务机关对租赁信息掌握的滞后，无法及时找到出 租户，承租户又不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。（3）部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达起征点税 收优惠政策精神片面理解，认为减免的税收应包括缴纳房产类税收，加之税务机 关税法宣传力度的不到位，纳税人对房产税收的征管产生不少怨言，抵触情绪很 大。2、租赁双方恶意勾结，降低计税依据，租赁收入认定难。（1）出租方将房屋出租后，正常使用和结算租金的是正式租赁合同，但为 了达到少缴税的目的，提供给税务却是虚假的合同（甚至是经过公证处公证的假 合同），其合同金额远远低于原始签订并实际操作的合同，而税务机关对其收入 取证相当难
12、，由于其手续完备，税务机关只能按照虚假合同计征税收，虽然税务 机关有核定征收权限，但实际征管工作中难以操作。（2）出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部承包名义，签订 虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定收入，变相将实际的租金收入人为 地转化为联营利润，税务机关难以认定。3、特权思想严重，政府机关的税款征收难政府机关作为政府的财政供给对象，作为一个政府行政管理部门，发生房屋 租赁纳税义务，理应带头缴纳相关税（费），但实际上这些单位特权思想占主导地 位，内部资产账目不清，纳税意识非常淡薄，出租房产与自用房产混在一起，偷 逃出租房屋的税款，或以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务
13、机关的 征管难度，给社会带来很大的负面影响。4、政府职能部门管理弱化，部门信息取得难。由于城镇化进程不断加快，银行利率不断降低，许多人将购置房产作为一种 投资行为，这对市场经济的发展无疑是件好事，但由于目前政府职能部门管理的 弱化，房屋租赁市场基本上处于管理无序、监督不力的状况。房屋出租经营是一 项特殊的经济活动，按照有关部门的规定，房屋租赁经营应取得房产管理部门颁 发的房屋租赁许可证、公安部门颁发的房屋租赁治安管理许可证和乡镇 街道办事处签订的房屋租赁计划生育责任书等，但在实际工作中，经调查发 现房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围，税务机关要想从这些部门获取 有价值信息难度可想而知。5
14、、税收法律法规不完善，税收政策执行难。（1）根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及附加、印花税、房产税，以 及按收入扣减一定的费用依10%或20%的税率缴纳个人所得税等，税收负担较重； 而自行经营的纳税人仅按房产原值减除10-30%后的余额后，按1.2%的税率征收 房产税，税收负担则相对较轻，不同的经营方式，税收负担差异较大，有失税收 公平原则，税款征收难度大。如，面积为200平方米、原值90万元的房屋，年 出租租金收入9.6万元，按原值计算年应缴纳房产税0.86万元，而出租经营按 租金收入计算年应缴纳各项税收2.89万元,为自行经营按原值的3.34倍。（2）国家税务总局1998年下发关于加强对
15、出租房屋房产税征收管理的通 知文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产 所在地税务机关申报纳税，在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义 务人”，在实际征管工作中具有很强的现实操作性，但上述规定与现行征管法 和营业税暂行条例相违背，容易引起税务纠纷，还会纵容纳税人不主动履行 申报纳税义务。（3）房屋租赁税收涉及税种众多，计税依据也不尽相同，操作上极不方便， 给税收征管带来诸多不便，不便于征纳双方的理解和执行，不同行政区域适用税种的多寡，会产生税负不公，容易造成征纳矛盾的激化，有 损税法尊严。6、税源零星分散，税源监控难。（1）房屋出租税收征收成本高，征收效率低下
16、，在“任务至上”的计划管 理和税收考核体制下，往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够 重视，加之监控手段落后，国家税收法规相对滞后情况，造成了许多出租户游离 于税收监管之外，使税收增长速度远远低于其税源增长速度。(2)房屋出租点多面广，收入较为隐蔽，而基层税务机关人手又少，征管 力量薄弱，加上享受不达起征点或下岗再就业税收优惠的个体工商户在办理税务 登记证和相关减免税手续后，就不再申报缴税，对于已养成“以税控管”习惯的 基层税务机关来说税源控管难。二、强化房屋租赁业税收征管的建议1、完善税收法律，规范税款征收。(1) 完善税收法律体系。提高房产税收政策的立法层次，使房屋租赁业税 收征管有章可循，借鉴国际经验，坚持“宽税基、
