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1、亚泰温泉泉酒店管管理大纲纲筹备篇第一章章 休闲闲类商务务酒店的的概念和和内涵第一节休休闲类商商务酒店店的概念念和内涵涵一、产业业的细分分专业化化和融合合趋势，推推动其迅迅速发展展：休闲类商商务酒店店的概念念，涉及及到星际际酒店、经经济型酒酒店、大大型桑拿拿浴场、专专业足疗疗保健、休休闲娱乐乐等诸多多行业。简简而言之之就是由由多种服服务行业业融合发发展而来来，以宾宾馆、饭饭店基本本功能为为基础，以以满足餐餐饮、休休闲、商商务、娱娱乐、社社交为目目的，以以标准化化、综合合性服务务和管理理的方式式，具有有明显经经营主题题侧重和和相应利利润构成成的服务务场所，在在此称之之为休闲闲类商务务酒店。他他是服
2、务务产业的的有机融融合，突突出了集集约化、高高效率，具具有适应应经济快快速发展展和高节节奏生活活的特点点。这个融合合涉及立立项调研研、经营营项目、工工程设施施、人力力资源、经经营管理理上和市市场客源源等全方方位的融融合，在在经营项项目、利利润构成成和经济济性方面面侧重点点明显、突突出，与与传统星星级酒店店有明显显差异，这这也是其其标志性性特点。首先，我我们从消消费者的的角度去去理解，休休闲类商商务酒店店的基本本功能：曾有调查查，将近近一半的的受访群群体对目目前生活活状态的的最大的的追求是是舒适，其其余是稳稳定、自自然、充充实、独独立、休休闲与放放松。而而对于未未来，更更多的受受访群体体渴望“成
3、功”，包括括物质上上的和精精神上的的。另一份统统计资料料显示目目前中国国酒店能能够让住住客享受受到的，除除了标准准的“一宿好好觉，一一份早餐餐”外，其其他方面面的设施施和服务务分别是是：1、电梯梯、公共共卫生间间，1000%。2、244小时接接待、室室内卫生生间、电电话、电电视、公公共休息息区域994%；3、免费费上网、224小时时热水供供应、分分体空调调、中央央消防系系统888%；4、吹风风机、停停车场776%；5、电热热水壶771%；6、自动动售货设设备、商商务中心心服务、会会议设施施65%；7、熨衣衣服务、整整体浴室室59%；8、中央央空调441%；9、酒吧吧、咖啡啡厅299%；10、室
4、室内音像像设备229%；11、自自助餐饮饮设施118%；12、娱娱乐设施施16%；略也就是说说，目前前一半以以上的酒酒店，已已经把224小时时接待、公公共休息息区域、桑桑拿设置置，把电电话、电电视、免免费上网网，把室室内卫生生间、公公共卫生生间，把把分体空空调、中中央消防防系统，把把整体浴浴室、224小时时热水供供应、吹吹风机、熨熨衣服务务、电热热水壶，把把自动售售货设备备、商务务中心、会会议设施施等作为为了自己己标准设设施和标标准服务务的内容容。消费者对对酒店的的理解，是是由多个个侧面组组成的。如如果选其其主要关关注点再再分析，那那么可以以看出，正正是消费费者的诸诸多判断断决定了了他们的的选
5、择（即即认知科科学的“决策”）。为为此我们们的又再再次询问问了被调调查者对对酒店的的“经济型型”的理解解。调查查结果显显示，只只有166.0的消费费者是单单纯看中中价格低低廉；而而有566.4%的消费费者看重重的，是是在安全全、卫生生、舒适适、丰富富的条件件下的价价格适中中；另外外还有227.44%的消消费者看看重的，是是一定品品味下的的性价比比高。其其实，这这也是性性价比的的一个具具体表述述。这也也进一步步印证了了并不意意味着单单纯的价价格低廉廉就有市市场，而而性价比比是核心心。我们再看看看消费费者选择择酒店的的一些要要素：未来外出出的住宿宿选择偏偏好：调调查显示示，511.8%的消费费者表
6、示示，未来来在外出出时会更更偏好选选择性价价比高酒酒店；未来因公公外出住住宿经济济型酒店店占四成成。未来因公公外出住住宿，以以三星级级和经济济型档次次的酒店店为主(市内三三星级酒酒店为444.77，经经济型酒酒店为440.55)。其其中，上上海消费费者的比比例远远远超过四四成；而而北京因因公外出出，公司司提供住住宿的比比例明显显高于其其他城市市。未来因私私外出住住宿，以以性价比比高酒店店为首选选(533.4)，其其次为亲亲友家中中。价格合理理是选择择酒店的的核心原原因：就就未来而而言，价价格合理理仍然是是消费者者选择酒酒店的最最核心原原因。调调查显示示，666.2的消费费者看重重酒店的的价格因
7、因素，其其分值显显著地高高于其他他原因。了解信息息的核心心途径：在选择择时，消消费者的的信息从从何处获获得？调调查显示示，亲戚戚朋友介介绍、酒酒店自身身网络是是消费者者了解酒酒店的最最核心途途径，其其次则是是各种网网络及资资讯。其其来源依依托的先先后次序序分别是是：亲戚戚朋友介介绍，酒酒店自身身网络，大大众销售售互联网网，酒店店服务网网络，旅旅游咨讯讯网站，报报纸，杂杂志。近六成消消费者预预定酒店店完全由由自己决决定：调调查显示示，588.5%的消费费者到酒酒店消费费完全由由自己决决定；由由公司规规定费用用标准和和档次标标准，由由自己决决定选择择具体酒酒店的消消费者占占31.0；因本人人所在公
8、公司有协协议酒店店，只能能住协议议酒店的的比例为为10.3。调查结果果显示，对对于交通通方面，消消费者平平均可以以忍受的的从酒店店到目的的地的最最长时间间是288分种；而酒店店入住和和离店手手续最大大忍受时时间是110分钟钟以内。相相比之下下，因私私外出人人员可以以忍受的的时间比比公事外外出人员员更长一一些。结合上述述分析，根根据非本本地常住住消费者者和本地地常住消消费者进进行划分分，休闲闲类商务务酒店既既满足了了二者的的需求，又又比现有有的纯经经济型酒酒店和纯纯洗浴休休闲场所所具有更更强的针针对性。究究其产品品内涵，在在服务项项目、管管理方式式、流程程等诸多多方面较较之星级级酒店更更有专业业
9、特点。这些受访访者，既既是现实实消费者者，也是是潜在消消费者。二、市场场的机遇遇和面对对的风险险无利而不不往。快快速、长长期和稳稳定的现现金流和和利润率率使休闲闲类商务务酒店成成为投资资热点。江江浙沪万万平以上上的休闲闲类商务务酒店和和大型浴浴场的平平均利润润率都在在33以上，可可以说33年或不不到三年年，既可可完成投投资回收收。相比比传统酒酒店812年年的投资资回收期期和每年年10左右利利润率，休休闲类商商务酒店店可谓是是香饽饽饽了。看看看遍地地开花的的休闲类类商务酒酒店，规规模、环环境档次次、经营营管理不不断升级级。消费费习惯的的养成带带动了消消费市场场的持续续扩大的的发展趋趋势，可可以说
10、休休闲类商商务酒店店将迎来来一个稳稳定的发发展机遇遇。任何行业业都有风风险。休休闲类商商务酒店店的风险险是什么么？主要要有以下下几个方方面：首先，成成本高，投投入大休闲类商商务酒店店的经营营虽然可可以带来来快速、长长期、稳稳定的现现金流回回报，但但先期的的装修等等开业筹筹备以及及租金等等成本极极高。在在经营中中，租金金、能耗耗和人员员费用构构成了主主要成本本。一旦旦资金断断流，将将导致严严重后果果。第二，管管理风险险家族化管管理凝聚聚力高、反反应迅速速、心理理契约成成本低，可可以帮助助企业降降低监控控成本，因因此家族族管理的的代理成成本相对对于其他他类型的的企业低低。家族族成员彼彼此间的的信任
11、及及了解的的程度远远高于其其它非家家族企业业的成员员，家族族企业成成员之间间可能负负担较低低心理契契约成本本。但是是在家族族化管理理中，难难以得到到最优秀秀的人才才。管理理要规范范要发展展需突破破的一个个重要的的瓶颈就就是专业业化和规规范化，家家族企业业也不例例外。单单纯在家家族成员员中选择择人才的的结果，就就是选择择面会变变的越来来越窄，可可用的人人会越来来越少；另外，基基于家族族关系建建立起来来的内部部信任，会会自然对对没有类类似关系系的员工工产生不不信任感感。因此此，很难难创建获获得和留留住人才才的环境境。家族式管管理的劣劣势正是是专业管管理公司司的优势势，与家家族化管管理明显显互补。专
12、专业管理理公司拥拥有先进进的管理理理念，敏敏锐、广广阔的市市场敏感感度，大大量优秀秀的人力力资源。可可以在短短期内将将企业调调整到位位，因为为合约的的因素，多多有时效效性，不不会为企企业的长长远或整整体生命命周期去去做全程程规划。现如今吸吸收聘请请的职业业经理人人组建自自身的管管理团队队是另一一种理性性的选择择，兼具具二者之之长，又又有两者者的不足足之处，所所以是家家族化管管理还是是聘请专专业管理理公司或或是聘请请职业经经理人组组建自身身的管理理团队，将将是一个个重大的的抉择。第三，市市场风险险。产品品同质化化是目前前经济型型酒店和和洗浴休休闲场所所面临的的最大市市场风险险。能不不能根据据市场
13、变变化推出出既有开开拓新客客源，又又有稳定定老客源源的产品品组合，建建立项目目特色，是是需要靠靠市场检检验的。是是引领市市场消费费潮流，还还是跟随随已经形形成的消消费趋势势，都是是在面对对市场时时不可回回避的问问题。第四，退退出风险险。根据据产品的的周期理理论，任任何酒店店产品都都有生存存期、成成长期、成成熟期和和衰退期期。那么么衰退期期到来时时，无论论是新的的强大的的竞争对对手导致致的衰退退，还是是替代产产品、产产业或是是市场变变化导致致衰退，都都存在寻寻找接盘盘者的风风险。因因为酒店店的固定定投资数数额巨大大，而且且属于商商业不动动产，具具有流动动性差的的行业特特点，按按照通行行的惯例例，
14、酒店店固定资资产残留留在100，如如果没有有良好的的风险准准备，各各种运营营成本就就足以成成为投资资方巨大大的负担担。三、休闲闲类商务务酒店的的消费特特征休闲类商商务酒店店具有广广泛的客客源适应应性，从从细分市市场和人人群构成成就会发发现：大大量的在在职人员员、离退退休人员员，以及及白领、富富裕阶层层，并包包括为数数众多具具有相应应消费能能力的女女性，酒酒店周围围社区，机机关事业业单位人人员、离离退休人人员、个个体私营营业主，加加上流动动人员及及其他零零客，这这是非常常庞大的的顾客群群。也是是休闲类类商务酒酒店的目目标市场场。曾经有过过如下调调查结论论：在商务伙伙伴和朋朋友面前前，我住住的酒店
15、店需要体体现出气气派和豪豪华的氛氛围；酒店是一一个情趣趣，时尚尚，有品品味和新新颖性的的场所。其其中，将将近1/2住客客的认知知倾向于于这样两两个侧面面：“酒店是是一个为为满足出出差旅游游的需要要的很实实用的空空间，应应该物有有所值”（444.7%）”,“酒店是是家的延延伸，是是充满了了温馨场场面的地地方”（433.0%）”。而将将近1/3的住住客的倾倾向于认认为“酒店是是家和工工作之外外的另一一个空间间，应该该有另外外一种氛氛围”（311.5%）”。也就就是说，酒酒店应该该是物有有所值的的；住店店客人需需要得到到关爱和和照顾，酒酒店住宿宿也需要要一种像像家一样样的感觉觉；当然然酒店不不是家，
16、所所以酒店店这个不不平常的的空间也也得有一一个宜人人的、不不同的氛氛围。调查结果果显示，“价格合理、物有所值”是消费者在酒店消费中最高兴的（占53.4%）；其次是“服务过程透明、感受尊重”（占43.1%）、“服务快速准确”（占30.4%）和设施符合要求（占25.6%）。在消费潮流日新月异的时代，消费者在消费过程中，希望得到很多的精神满足，希望消费过程是愉快的过程。而这些消费的愉悦因素，都正在成为休闲类商务酒店的优势。前面调查查结果中中已经说说到消费费者对酒酒店的认认知倾向向，他们们认为，酒酒店除了了是家的的延伸，同同时也是是一个区区别与家家和办公公室的独独特的空空间，需需要有自自己的特特色。很很显然，这这就需要要酒店的的文化氛氛围来支支撑。调调查结果果显示，对对于酒店店的文化化娱乐概
