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1、2009年房地产政策风向性探讨http:/中国地产网2009-9-1 0:00:00提要：从市场的角度来看，房产新政的出台虽然难以改变楼市短期调整的态势，但是其作用将会慢慢地显现出来，对于购房者来说就要把握市场低迷期的购房机会，因为这样的阶段往往是淘房的好时机。 进入专题【09年8月十大热点政策闪亮登场】2008年，中央政府已经出台了一系列的房地产优惠（扶持）政策，而且相当一部分政策也起到了一定的政策效应。那么，2009年，后续利好政策空间还有多大，下文结合我国部分城市的政策现状做一个可能性分析。一、继续降低住房交易税现阶段，我国普通消费者买卖房屋所涉及的交易税主要包括契税、印花税、土地增值税
2、，以及二手房交易营业税等税种。2008年10月及其之后的房地产新政中，对于普通居民买卖房屋，中央政府已经发文对房地产交易税进行了调整。其中包括：契税下调、印花税、土地增值税暂免，二手房转让的营业税免税限定从“5年”缩小为“2年”。部分地方政府甚至让步更多，如成都市在对首次购房在90平米以下的群体，其所交契税的地方所得全部返还。由于中央及地方政府都已经在住房交易税方面进行了让步，则对于市场期望而言，更多地是希望继续降低住房交易税，比如将契税下调的惠及面提高，甚至全额减免契税；将二手房营业税减免的时间再缩小，以及放宽政策优惠时限目前政策优惠截至2009年底。在继续降低住房交易税方面，由于国家让步已
3、经较大，而且中央政府已经将优惠放在了需要主要考虑的群体首次置业群体，因而，未来继续降低住房交易税的空间已经不大。或许视市场交易情况，决策层可能会放宽营业税减免的优惠时限。二、购房退税与减免契税、印花税有所不同，购房退税是购房者在买房后某段时间内，每年可获得每月工资薪金、奖金等所得而缴纳的个人所得税的返还。购房退税在德国、日本等国都曾施行，而我国始于上海，在1998年6月1日，亚洲金融危机导致楼市低迷，上海市出台了为期5年的购房退税政策以促进房地产市场发展。当然，适时的购房退税政策确实也帮助上海房地产市场获得了很大的提升。在2008年12月，重庆市政府抛出“购房退税”规定：“从2008年12月1
4、日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。”重庆市的该项规定，在争议与质疑中，还是蹒跚前行了。无独有偶，成都其实地震后就出台了类似的“购房退税”规定，只是限定条件较为严格，购买时限在2009年5月31日之前。对于购房退税的实际利好，按照目前个人所得税法以及个人所得税税率来计算：月收入2000元以下者从该政策中得到好处为零；月收入3000元者，每月可以获得30元的退税；月收入7000元者每月退税383元；月收入30000元者每月退税2650元；月收入10万元者每月退税11154元。就“购房退税”的实际意义而言，一是每月缴纳个税特别是1000元以上个税的群体实际上
5、是富裕阶层，因此该政策有“劫贫济富”的嫌疑，基于“社会公平性”原则可能会饱受批评；二是目前地方出台的购房退税政策仅就地方留存个人所得税部分给予补贴，数量其实非常有限。综合来看，特别是考虑社会“公平性”，未来国家出台“购房退税”的可能性相对较低。三、购房补贴购房补贴是政府利用财政补贴支持中低收入居民的购房需求，这项措施在发达国家的住房政策中比较普遍。在国外，购房补贴的表现形式，是直接给予中低收入家庭住房补贴或房租补贴。2008年房地产陷入低迷以来，我国已经有部分城市开始实施“购房补贴”，如南京、长沙、西安、成都等城市都已出台了相关购房补贴政策，最高补贴额一般不超过购房总额的1.5%。不过，与国外
6、不同的是，我国相关城市的购房补贴，目的主要是鼓励居民购房，促进楼市交易，因而购房补贴的范围相对也较广。相对于购房退税、契税下调等税收的减免抵消，政府的购房补贴或许显得更加直接一些。因而，从国家层面来看，虽然未曾出台购房补贴的相关政策，但基于该项政策实施起来较为容易，未来或许会在该项政策上做出一定回应。四、购房入户为了刺激房地产市场交易，目前已经有部分大城市出台了购房入户的政策措施，如成都、武汉、天津、杭州等城市。对于诸多城市重启“购房入户”政策，在国内也饱受诟病。首先，购房入户会带来很多社会不公平，拖延已经开始启动的户籍改革进程；其次，购房入户有维持甚至抬高房价之嫌；最后，购房入户是建立在权利
7、及利益之上的，有地方政府“卖户口”之嫌。因而，从中央层面来看，综合多项因素考虑，可能不会鼓励，当然也不会出台全国性的“购房入户”政策。五、取消二套房限制根据国务院2006年的37号文， 2007年全国城市住房工作会议精神、国务院24号文、以及359、452号文，全国商业性房地产信贷管理中对二套房进行了很严格的限定：申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。虽然2008年年底中央政府出台的关于促进房地产市场健康发展的若干意见，似乎对二套房政策做出一定松动，但对比后可以发现，该项松动基本还是执行此前“二套房限制”的
8、意旨。当然，对于取消“二套房限制”，一直是市场热议的一项政策。也是市场最为期待的一项房地产救助政策。不过，从之前的政策导向来看，中央政府似乎并不愿意完全放开“二套房”。同时，在当前市场背景下，银行普遍比较谨慎，即便取消“二套房贷款”限制，对市场起到的有效作用到底有多大，也是值得商榷的。因而，总体来看，对于后续救市政策而言，在中央政府“助民生，保增长”的主要政策目标上，完全松绑“二套房”的可能性已经比较低。当然，对于“改善型”需求的进一步支持，或许还有一定的政策释放可能性。六、保障性住房的市场化采购保障性住房建设是2009年中央政府的重要政策目标点，2008年提出的9000亿住房保障计划，很大一
9、部分将在2009年开始实施。在中央相关政策出炉后，很多地方政府已经表示加大未来保障性住房建设，其中北京、上海、广州等城市2009年的保障性住房建设达30%以上。如果保障性住房建设采取新建方式入市，毫无疑问会对目前业已低迷的商品房市场造成不小的冲击。因而，从保持房地产市场稳定健康的角度来考虑，未来在保障性住房建设上的期待是：政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。对于保障性住房采取收购的形式，目前包括重庆、南京、郑州、成都等城市实际上已经开始实施相关措施。基于目前现状，对于中央政府而言，未来可能会考虑出台统
10、一、规范的指导意见。七、信贷政策进一步放宽2008年，央行货币政策完成了“从紧”到“适度宽松”的全面转身。2008年9月中旬以来，央行半年内5次降息、三次降低存款准备金率，两项数据都创历史新低。更值得一提的是，10月22日，央行又宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍，也就是目前的“七折”利率市场热点问题。不过，虽然银行已经放松了银根紧缩政策，对个人购房贷款最低可实行“七折”贷款利率，但实际上，房地产行业的信贷困难问题依然难以解决宽松的信贷资金主要流向国家4万亿投资计划支持的项目；“七折利率”基于银行设置的诸多条件限制，惠及面也比较窄。从信贷政策已经放宽的现状来看，房地产市
11、场受惠有限，因而，市场参与者普遍期望信贷政策进一步放宽。不过，在银行面临很大的政策项目支持压力、2008年的降息亦使银行盈利缩小，以及当前央行高层表示会维持利率稳定的背景下，2009年的降息空间已经有限，或视经济情况的变化还会有一两次比较小的降息。当然，为解决房地产行业的资金困境，中央决策层会更多地从他方面给予支持，比如加快房地产信托基金的建立等。对于确实资金压力很大的企业，一方面可能适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。八、物业税征收我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高
12、、持有环节成本低的现状，也是地方土地财政盛行的根本原因。 而物业税是不动产保有环节的税收，将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。譬如，相对于中国而言，美国住房价格相对较低，但持有房屋的税费成本较高，一般在3%左右，而且税费成本会随房屋价格上涨而上升。不过，从物业税开征来看，征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。从当前情况来看，我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。因而，物业税开征确实也还存在一定难度。当然，对于物业税的开
13、征，是一个讨论了很久的问题。早在2007年10月，就已经有北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等十省市开始物业税“空转”运行。由于物业税开征，有动力使政府和开发商创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。因而，在2009年的房地产低迷市场行情背景下，关于物业税的改革措施有望进一步落实。 进入专题【09年8月十大热点政策闪亮登场】小结 对于未来各项政策的可能性，如果用高、中、低三个维度来评判，我们可以得到如下综合分析表：综合来看，在2009年的各项可能出台的房地产政策中，购房补贴和保障性住房的市场化采购预估可能性最高，其次是继续降低住房交易税、信贷政策进一步放宽、取消二套房限制和物业税征收。当然，需要说明的是，本文探讨的仅是政策实施的可能性，具体情况还得视经济整体走势和房地产行业发展情况而定，最关键的在于中央决策层的宏观调控意旨。
