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1、归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2项目概况61.3结论与建议9第二章 房地产市场需求分析112.1我国房地产市场现状112.2我国房地产市场未来走势预测202.3甘肃省房地产市场现状222.4甘肃省房地产市场未来走势预测242.5目标人群与目标市场分析272.6项目价格定位282.7市场SWOT分析292.8市场营销策略分析312.9市场风险332.10市场分析结论33第三章 建设规模与建设内容34第四章 项目建设地址和有利条件354.1建设地点与地理位置354.2场地现状354.3工程地质条件354.4地形地貌364.5供电条件364.6给排
2、水条件364.7交通运输条件364.8通信条件364.9环境保护条件364.10当地社会支持条件364.11法律支持条件374.12征地、拆迁条件37第五章 项目总体布置38第六章 工程建设方案396.1工程项目组成396.2建筑设计396.3结构设计416.4给排水设计426.5通风456.6电气46第七章 节水节能措施517.1节能措施517.2节水措施53第八章 环境影响分析548.1项目场址环境现状548.2项目建设与运营对环境的影响548.3环境保护措施558.4环境影响评价55第九章 项目组织管理569.1经营管理机构设置与职责569.2劳动定员569.3人员培训579.4经营方式
3、57第十章 项目实施进度5810.1项目实施进度安排5810.2项目实施进度表58第十一章 项目招投标5911.1招投标管理的原则及依据5911.2招标内容及范围6011.3招标方式6011.4招投标活动的工作程序60第十二章 投资估算6112.1投资估算的范围和依据6112.2 项目建设投资估算6312.3 项目建设期利息估算6412.4 流动资金估算6412.5 项目总投资估算6412.6 项目投资资金筹措和投资使用计划65第十三章 财务评价6613.1评价的依据和基本数据6613.2 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算6613.3 总成本费用估算7113.4 财务评价报表（附后）73
4、13.5财务评价指标7313.6 财务评价结论76第十四章 风险分析评估7714.1 项目主要风险因素识别7714.2 风险分析与评价7914.3 防范和降低风险的措施82第十五章 研究结论与建议8515.1结论8515.2建议85附表附图附件第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目1.1.2开发商 庆城县恒达房地产开发有限责任公司1.1.3承办单位概况名称：庆城县恒达房地产开发有限责任公司；住所：庆城县建材北路202号；法定代表人姓名：徐治平；注册资本：人民币叁仟万元整；实收资本：人民币叁仟万元整； 公司类型：有限责任公司；经营范围：房地产综合开发、销
5、售租赁、建筑材料销售；兼营：室内外装饰、建材、五金交电经销。（凡涉及许可经营的项目凭证经营）庆城县恒达房地产开发有限责任公司公司成立于1998年10月15日，注册资金3000万元，公司现有资产2.2亿元，房地产开发三级资质，隶属庆城县房地产业管理局，经过十多年的拼搏发展，现已成为集房地产综合开发，销售租赁、建筑装修、建材经销加工为一体化的庆阳市十强企业，本公司现有职称的各类专业管理人员89人，1998年10月投资612万元开发建设的光彩大厦被庆阳市光彩事业促进会确定为全地区“重点项目”，2002年公司被省工商局评为“省级守合同、重信誉企业”。公司管理机构完善，经营状况良好。公司下设办公室、计划
6、经营科、财务科、设备材料科、售楼部等科室，同时本公司还设有一个建筑安装公司，注册资金2008万元，近五年完成产值3.6亿元，竣工建筑面积22.6万多平方米，本公司的法定代表人徐治平，兼任两公司董事长及总经理，大专学历，高级工程师，先后担任庆阳市第一届、第二届政协常委、甘肃省第一十届人大代表、甘肃省工商联（八届）执委，庆城县工商联（民间商会）副会长、县政协常委、庆阳市企业家协会副会长。2004年被甘肃省建筑业联合会评为优秀建筑业企业经营者，2005年被甘肃省人民政府表彰为“甘肃省优秀非公制企业家”，社会信誉很高。公司1998年10月投资1500多万元，开发建成300多人提供场所的综合贸易商业服务
7、楼，恒达商厦、恒达商场等商业网点6处，总面积35885.55。1999年6月份竣工后，工程质量合格，已全部以低价位出租。安置就业人员200多人，2001年初，公司积极响应西部大开发的号召，按照县委、县政府的总体部署，积极参与庆城“北区”土地开发工程，以1555万元竞卖到庆城北区10-1区、14区两区块159亩土地开发权，并投资1000多万元进行挖山填沟，开挖回填土方量96万元M3，当年底就开发出城镇用地165.56亩，北区广场就坐落在公司开发的14区土地上，公司挖山填沟进行土地开发后，在9-1区整平新增土地80多亩，无偿留给政府作为建设用，县政府统办大楼及公寓楼、礼堂均坐落在公司开发的80亩土
8、地上。公司开发出的商品土地已部分拍卖，部分土地进行房地产开发项目建设，正逐步得到了回报，拍卖前景良好。公司近五年来共开发完成商业住宅房地产开发项目累计面积11.30万平方米，开发土地165.56亩。庆城北区是庆城县政治、经济、文化的中心，随着近几年全县经济的快速发展，城市建设现已初具规模，加之，县委县政府综合大楼、县中医院、县人民法院、县农行等机关单位迁址庆城北区等一系列政府重大举措的实施，对带动城区乃至全县经济的发展都有重要作用。另外，庆城县北区是庆城县的新城区，配套设施完善，环境优美。因而，大多数国家在职公务员及城乡一些有经济实力的人都选择北区城区安家落户，人们对经济实惠的商品住宅房需求会
9、逐渐增加，经过本们实地对庆城城区范围内所有房地产开发项目的考察，和对庆城房地产市场的分析，本们认为庆城的商品房还有相当大的市场有待开发。商品房需求呈现逐年增加趋势。2007年8月，本公司筹资7500多万元开发建设庆城北区金帝苑住宅A、B、C区房地产开发项目，现已竣工交付使用，总建筑面积67528.03，均在工行庆城县支行办理按揭贷款共办理个人住房按揭贷款151笔，总金额1470万元。无论是工程质量，小区内的绿化、亮化、小区环境卫生，前期物业管理等方面都得到了社会各界的认可和好评。目前，正在开发建设的项目为：（1）庆城北区金帝苑住宅东区、西区，总建筑面积45449.595平方米，均已主体封顶，进
10、行外装饰施工；（2）庆城北区卿华名苑住宅B区，总建筑面积39738.32平方米，正进行地基与基础施工。总之，公司的发展已步入房地产开发“快车道”，得到了稳步发展，公司将一如既往的加大投资，逐年增加房地产开发项目的建设规模，愿为带动县域经济及相关产业的发展、为产生更大更好的社会效益贡献一份力量。1.1.4编制依据1、国家及甘肃省现行有关技术标准、设计规范；2、建设项目经济评价方法与参数第三版之要求；3、建设项目可行性研究报告编制指南试行本；4、建设部2004年颁发的建设工程项目管理试行办法；5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；6、甘肃统计年鉴2009；7、承办单位提供的相关资料；8
11、、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.5项目提出的背景与理由为了适应新形势下经济发展的需要，庆城县委县政府提出实施庆城县北区开发，按照科学发展观的具体要求，大规模进行城市建设，优化投资环境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为庆城房地产开发带来了良好的发展机遇，一方面随着庆城县城经济的发展，农村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求；另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，人们对居住的要求已开始向面积大，功能设施完善，环境优美的现代化人居方向发展。庆城县恒达房地产开发有限责任公司抓住这一历史机遇，投资2035.55万元通过出让方式取得了庆城县北区10-
12、1区、14区165.5亩及9-2区、6区46.17亩的开发权。该公司开发建设的“卿华名苑住宅B区”，是庆城县北区开发2010年的重点工程，由庆城县发改局批准立项，该项目位于庆城县北区中心广场的南侧，占地11686.67平方米，砖混结构三幢，框架结构三幢，地下1层，地上7层，2层临街为商铺（局部为一层），其他为车库，2-7层为住宅，建筑面积为39738.32平方米，投资10183万元，该项目超前规划设计，户型布局合理，外观时尚，精致典雅，中空塑钢窗，地热供暖，全现浇楼地面，全封闭式的阳光平台，外墙瓷贴面，整个小区原土地质，该项目于2010年9月1日开工建设，计划于2011年12月交付使用。项目前
13、期资金全部来源于企业自筹，无贷款和其他融资。该小区的开发建设，重点在于改善城镇中的高收入居民的住房条件，满足中高收入城市居民对住房条件的要求，通过本项目的开发，一方面可以使庆城县的土地资源得到更优化的配置，另一方面也可以带动地方相关产业的发展，产生更好更大的社会效益。庆城县恒达房地产开发有限责任公司由徐治平出资，于1998年9月15日经庆城县工商行政管理局登记注册（注册号：621021000000137）的民营企业，注册资本金人民币1600万元；法定代表人：徐治平，注册地址：庆城县建材北路202号，经营范围：房地产开发、销售；房屋租赁；建筑材料销售，公司机构健全，管理完善，公司设董事长兼总经理
14、1人，副经理2人，财务部、办公室，工程部，规划设计部、销售部，管理人员均持证上岗，管理层年轻化，知识化、专业化，管理经验丰富。庆城县是庆阳市的经济龙头之一，庆阳市楼盘越来越备受人们热捧，在人们青睐的庆阳市购房区域中庆城县排在第二位，庆城县区域房也被看好，这个趋势在庆城县建设中将更为增长。越来越多的市民了解到庆阳市的气候、环境价值，正逐步把购房趋向转向庆阳。庆阳市的房产是奢侈品，可自用度假，升值潜力也大，到庆阳市购房已经不仅是有钱人士的风尚，很多普通工薪阶层也加入了异地购房的消费大潮。这使得西峰区、庆城县等地的楼盘也受到广泛关注，庆阳市的各县区域楼房正在成为庆阳市楼市构成的重要力量。户型稍小、价格在每平方米2800元至4000多元的楼盘展会前，咨询了解的人群络绎不绝，庆阳市环境自然资源之优美、气候之怡人、生态之宝贵。人们对宜居舒适环境的追求。庆阳市的产业具有广阔的发展前景，一定会呈现更加理性、健康的发展。在这种背景之下，业主提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。1.2项目概况1.2.1项目地点庆城县北区10-1区，该地块位于庆城县北区中心广场南侧，区内土地面积17.53亩。 1.2.2建设规模与内容本项目建设
