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1、第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景211成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础（一）成都经济位居全国前八位，经济增长率较高，经济发展潜力较大成都市GDP T-增长率图2-1四川省近几年国内生产总值对比图经国家统计局审定，成都市 2012年全年实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13%。全年固定资产投资完成5890.1亿元, 比上年增长17.7%。2011年全市实现地区生产总值6854.58亿元，比 上年增长15.2%； 2010年全市生产总值5551.33亿元，比上年增长15%。成都GDP总值虽在全国范围内低于北京、上海、深圳、广州等主要经济发达城市，但是近几年主要发达
2、城市增长率均从高位回落至10%左右，成都则一直保持12%-15%左右的高速增长。2500020000150001000050000| | | | | | | 和. GDP（亿元北京 -上海广州 成都图2-2成都与全国主要一线城市GDP及增长率对比（二）产业结构逐步升级，第三产业增长迅速，现代服务业机遇来临2012年，成都市第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。一、二、三产业比例关系为4.3： 46.6： 49.1。成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提 供了便利条
3、件，农业发展十分成熟。2012年末已建成现代农业示范园 区144个，标准化农产品生产示范基地283个。成都已形成电子信息 产品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮料及烟草产业、 冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业。全年实现社会消 费品零售总额3317.7亿元，比上年增长16.0%。从行业看，批发业零 售额195.0亿元，增长16.9%；零售业零售额2673.3亿元，增长15.5%； 住宿业零售额40.1亿元，增长17.2%；餐饮业零售额409.3亿元，增 长 18.2%。（三）成都城市化发展还有较大发展空间，可支撑地产长效发展成都与发达城市城市化进程比较2,000L800L6
4、00L400L2Q0LOOO3006004002000103.00%90.C0X30.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.C0X20.C0X10.00%0.00%上海北京天津成都总人口口 T戒冇化举全国览市七举年均佰图2-4成都与发达城市城市化进程比较2010年上海、北京、天津等主要发达城市人口城市化率均已达75%以上。成都市城市化率为53.70%，超过全国城市化率平均值，距 离东部沿海城市还有很大的发展空间。随着全国统筹城乡综合配套改 革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。2013年成都总人口已达1635万人，户籍人口 1170万，外来流动人口 4
5、65万。（四）居民消费倾向较高，持续增长的收入和消费，可支撑商业市场扩大规模及提升档次单应:元可支配收人 消撈性支出T消扭倾向图2-5成都与发达城市城镇居民可支配收支情况对比城市居民人均可支配收入27194元，比上年增长13.6%；农村居 民人均纯收入11501元，增长14.2%。年末城乡居民储蓄存款余额7060 亿元，增长18.8%。成都市居民的收入和消费的绝对数量虽落后于一线城市，但居民 的消费倾向较高，有74%的收入用于消费，该比例超过上海、深圳、 北京。根据成都市十二五规划纲要，居民收入的年增长率将在12%左 右，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持 续性的需求。（
6、五）交通条件成都是西部交通枢纽。成都铁路枢纽战略地位重要，是西南最主 要的客、货集散地和中转中心，是西南最大的铁路枢纽，也是西部配 套最齐全、功能最完整的综合性铁路交通枢纽。中国铁路总公司在中 长期铁路网规划（2008年调整）中确定成都铁路枢纽是全国八个重 点建设的铁路枢纽之一，成都铁路枢纽定位为继北京、上海、广州、 武汉之后的全国第五大枢纽。成都双流国际机场同北京、上海、广州三大机场并列为同类型的 国家级航空枢纽。截至2013年9月，双流机场共开通210条客货航 线，其中145条国内定期航线，65条国际（地区）航线，航线覆盖全 国绝大部分城市及欧洲、中东、东亚、南亚和东南亚主要城市；国内 城
7、市通达率（通达城市数量和平均最短通达时间的综合指标）名列第 二，仅次于北京；出入境旅客吞吐量排名中西部第一；开通国际直飞 航线数量中西部第一；旅客吞吐量，全国第五，中西部第一；货邮吞 吐量全国第五，中西部第一。过境高速公路有12条，分别是京昆高速、沪蓉高速、厦蓉高速、 成渝环线高速、德都高速、成乐高速、成遵高速、成丽高速、成昌高 速、成渝高速、成都第一绕城高速和第二绕城高速。主城区设有13 个客运中心，成都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场客运 中心、成都城东客运中心、成都城北客运中心、成都北门客运中心、 成都茶店子客运中心、成都石羊场客运中心、成都昭觉寺客运中心、 成都五桂桥客运中心、
8、成都五块石客运中心、成都商贸城客运中心、 成都新南门客运中心。城市交通不断发展，公交路线已覆盖城区及郊县，地铁1、2号 线已全面通车。未来发展成都交通发展规划中，将新增成绵乐城际快铁、达成高 铁等26条铁路线；成都第二国际机场已规划设于金堂，客运量可达 到成都双流国际机场目前的5倍；公路方面，计划兴建成都一昆明， 成都一拉萨、成都一格尔木、成都一兰州、成都一贵阳5条高速公路， 拉近成都与西南其他地区的距离；城市交通方面，规划的10条地铁 线全部建成后将完全覆盖整个成都市中心城区及周边发展区。成都市是西南地区的核心城市，经济增长平稳迅速，产业结构合理，在西部地区处于领先位置，人口众多、居民消费能
9、力强，市场广 大；第三产业发达，与之相关的酒店、写字楼、商业等需求旺盛；城 市化进程处于上升通道，未来房地产市场空间巨大。高速路、动车组、 城际列车的开通，将大大提升成都的城市首位度，城市辐射能力将大 幅增强，政治、经济地位得以不断加强。随着城市内部地铁、轻轨、 公交等交通网络的不断完善，成都的交通拥堵现状将得以缓解，有助 于城市效率及居住舒适度的提升，商务氛围的营造。成都有望成为中 国经济“第四极”和西部大开发的龙头，城市地位、知名度、辐射能 力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”，会吸引越来越多投 资本地的外资和沿海知名企业以及更多的外来人口定居成都。2.1.2 态田根据成都市城市总体
10、规划(20112020)成都将建设成为中西 部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城 市，城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城市。成 都中心城区主导功能定位为国家历史文化名城、国家重要的旅游中心 城市、西部的金融、文化、商贸中心、西部地区重要的综合交通枢纽 和通信枢纽。(一)成都优先发展高端服务业，将有利于高端商业市场发展成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：成 都市要加快产业结构调整，抢占高端产业发展制高点，推动重点产业 咼端化，大力发展战略性新兴产业，逐步建立起以现代服务业和总部 经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农 业
11、为基础的市域现代产业体系。成都重点发展高端服务业，加快发展现代物流业、商务服务业、 文化创意产业、会展产业等先导服务业，加快提升金融业、商贸业、 旅游业等支柱服务业，加快培育电子商务、服务外包、数字新媒体、 健康产业等新兴服务业，构建可持续发展的国际化、专业化、集约化、 均衡化的服务业体系；积极推进服务业综合改革试点，努力建设全国 服务业区域中心和改革创新示范区，建成服务西部、面向全国、走向 世界的现代服务业基地。（二）推进以服务业和高新技术为核心的城市功能定位关于市域战略功能定位，成都市政府做了如下安排：中心城区重 点发展金融业、信息服务业、商务服务业和文化创意产业等现代服务 业，推动商贸业
12、和都市旅游业的提档升级；中心城区外围构建北部商 贸、南部科技商务、东部工业商务、西部健康休闲四大特色服务业功 能片区。表2-6成都区域功能规划功催区类型产业发JR方向脈劳业忧化我展区锦江区、青羊区、金牛区、武倏医、成华凰 和城南-城东副中心退二进三.发展至点是现代服务业，大力发展总部轻济，积极蛊庚文化产 业和中介服筝业，鼓尉按展邸色休闲产业新型工业*岌展区髙新技术产业开发区 疑济拄术开发医、ft 泉驿区、青白江区、新都区”溫江区、至卅 市、亚流县和邨县发展爭山是髙新技术产业、现代制造业和茧比工业.大力損展与工业配套 的房他产、商贸、会展、怖流、休闲现光、轻共交通等服务业.积摄发曳 都市城却型农
13、业特色产业发展区包扌舌都江堰市、邛擁市、崇州市和馀常县、 尢邑县、霜江县、新津县丄要发展食品、医药、能源、药积和农厠产品加工等产业，大力誥展特色 土态农业.积植发展人文生态加游、特色客饮 林闲购物等岷务业按照“西部第一、全国一流”的目标规划建设加快推进天府新城、 金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代 商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、国际航空枢纽综 合功能区、交通枢纽和现代物流功能区、“198 ”生态及现代服务业 综合功能区建设，精心打造“成都服务”品牌，建设服务西部、面向 全国、走向世界的现代服务业基地积极推进龙门山、龙泉山生态旅游 综合功能区等建设，精心
14、打造国家级旅游度假区和世界旅游知名品 牌，建设国际旅游城市。大力推进高新技术、汽车、新能源、新材料、 石化产业功能区建设，努力建设全国一流的高新技术产业基地、先进 制造业基地和新兴产业基地。成都定位于建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合 竞争力最强的现代特大中心城市。多中心组团式的扩张方式将加速城 市外扩，未来成都城市结构将由单一的特大城市向城乡一体化6市圈 转变。成都市区未来主要方向为以CBD为轴心为向南和向东发展，将主导发展高端服务业，包括高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业。未来成都将不断向外扩张并吸纳周边城市、县市高端消费， 为传统商圈外溢区域的优质商业创造极佳的发展机
15、会。2.1.3成都已发展成为中国内陆城市投资标杆成都正处在历史上最好的发展时期之一，目前的经济增幅、规模以上工业增加值增幅、外贸出口增幅等主要经济指标均居全国副省级城市首位。成都已吸引世界500强企业落户229 家，有10个国家在蓉设立领事馆，并被财富杂志、世界银行等权威机构评 为“全球最佳新兴商务城市”和“中国内陆投资环境标杆城市”。从生产环境看，成都拥有中西部地区领先 的基础设施、科教力量和产业体系，劳动力资源比较富集，生产成本 的“洼地效应”相对突出。从生活环境看，成都作为“天府之国”， 拥有温润怡人的自然风貌和得天独厚的宜 居条件。成都正在实施“筑巢工程”着力 引进国际知名的教育机构、医疗机构、文 化机构、咨询机构，加快建设国际社区， 进一步营造具有国际品质的生活环境。从 政务环境看，成都是全国同类城市中行政 审批事项最少的城市之一。成都正以转变政府职能为核心，大力推行 简政放权和绩效管理，进一步完善大项目“直通车”服务体系，加快 建设规范化服务型政府。当前，成都正把天府新区建设作为落实兴川 大计的一号工程全力推进，拉开了“再造一个产业成都”的发展大幕。 按照“产城一体、职住平衡、功能复合、配套完善、绿
